誰是大玩家？萬科、保利之後寶能入局昆明一級開發

觀點地産網 “昔年種柳，依依漢南；今看搖落，凄怆江潭”，對于漢南千里之外的昆明來說，十年輪替，從2008年全面啟動城中村改造至今，一級開發市場上的主角也早已是物是人非。

4月2日，根據昆明市土投發布的評標公示，寶能集團下的城市發展建設公司憑借79.67分的綜合評分成為第一中標候選人，高于第二中標候選人48分的綜合評分。

這意味着，寶能集團不出意外将成為昆明西山區白沙地片區3738畝土地一級開發項目的社會投資人，同時也預示着又一家外來房企成為了昆明一級開發市場的有力争奪者。

從十年前昆明舊改的一聲令下開始，不少本地中小型房企投入到這場資金和人力的持久戰中，但是由于拆遷難度加大、社會投資人退出機制未落實到位等原因，資金斷裂導致項目停工的案例不在少數。

另一邊廂，愈趨緊張的土地供應市場未見放松，過往對舊改避之不及的外來房企被迫轉道，在一級開發項目上尋求突破。

寶能入局昆明3738畝一級開發

2017年，寶能在昆明市場的動作就可謂迅猛，除了落定新能源汽車城項目，還簽下8500畝安甯溫泉旅遊度假小鎮項目，以及巫家壩的寶能春城中心項目。如今一年之後，寶能在一級開發市場上又有了新進展。

根據4月2日昆明市土投、西山區發展有限公司發布的評標公示，寶能城市發展建設集團有限公司以79.67分的綜合評分，成為“西山區白沙地片區土地一級開發整理項目引入社會投資人招標”的第一中標候選人。

第二中標人選為深圳前海深粵供應鍊有限公司，綜合評分為48分，落後寶能集團31.67分；深圳建業工程集團股份有限公司，憑借47.33分成為第三中標候選人。僅從評分結果觀察，寶能集團很有可能将“笑到最後”，成為西山區白沙地片區一級開發項目的最終中標人。

觀點地産新媒體查詢獲悉，西山區白沙地片區開發面積約3738畝，位于西山區春雨路以西，南至發電廠、西至石頭山、北至電纜廠，包含原滇池西岸北段2号地塊（約2374畝）、城中村44号片區（約479畝）、翠峰公園（約885畝），拟拆除面積約16.35萬平方米，涉及改造戶數約672戶，項目投資估算總額約40億元。

從過往招標記錄可尋，這已經不是白沙地片區第一次公開對外招標。早在2018年2月，該項目就曾啟動過一次招標，但彼時由于只有2家企業報名而流標。

更早之前的2010年，海南正和實業集團股份有限公司通過公開競標的方式，競得上述一級開發項目。根據正和股份的規劃，該項目将成為山海城邦的一部分，但由于正和開發項目一期的馬街摩爾城進展緩慢，後續的白沙地一級開發也只能不了了之。

觀點地産新媒體從招標文件獲悉，最終中標的社會投資人須負責該片區的土地征收、拆遷、安置以及市政基礎設施配套工程建設所需的資金投入，並計劃在2018年8月31日前完成土地一級開發，最遲不超過24個月。

此次接盤，入局西山區白沙地片區一級開發項目，可以說是寶能在昆明市場的再一次深耕。

自此，汽車産業園、小鎮、城市綜合體寶能都已經落地，根據寶能與昆明市政府簽訂的戰略合作框架協議，未來科技園、物流等項目也許将一一兌現。

“輪番登場”中的昆明擴儲主張

從萬科、保利、碧桂園、華潤置地、金地、龍湖……再加上現今的寶能，這場以補充“彈藥”為名的大幕中，角逐主力已然發生改變。

由于主城版圖上散步着300多個城中村，“春城”昆明也被揶揄為“村城”。2008年，昆明市全面開啟城中村改造。根據昆明市規劃局去年8月發布的《昆明“十三五”城鄉發展規劃成果》，先後納入改造計劃的城中村共382個，截至2015年，已有257個城中村完成規劃方案審批，涉及人口12．85萬戶。

在這次大範圍的城市面貌更新中，參與的房企多屬中小型。這也是昆明舊改推進緩慢的肇因之一。業内人士在接受觀點地産新媒體的采訪時表示，土地一級開發其實是和時間賽跑的生意，由于開發難度大、周期長，地塊出讓價格和規模具有不确定性，企業将承擔沉澱巨額資金的風險。

作為過去幾年昆明舊改市場的主角，不少本地房企亦進退維谷，陷入工程進展緩慢或者停滞的泥潭，上述正和股份白沙地一級開發就是如此。除此之外，因為開發商資金斷裂，城改項目金恒财富廣場、大宥城、譽峰國際、沸城等還陷入了停工狀态。因此，外來大型房企的集中爆發式進入，也是昆明市政府更加青睐資金雄厚的全國性房企的結果。

另一方面，過往對舊改避之不及的外來房企，态度大轉彎的原因還有對于補充“彈藥”的考量。2016年以來，昆明土地市場供應短缺，房企土地儲備緊張，甚至多次出現開發商集體高價搶地的情況。

2018年3月16日，昆明經開區1宗255.3畝的住宅用地進行網上拍賣。最終經過106次加價，碧桂園成功競得該地塊，成交價9.6億元，溢價5億元，溢價率達109%。

随着進入“春城”房企數量的增多，公開土地市場上的土地争奪已經不可避免。因此在土地供應市場卻未見放松的大環境下，外來房企也只能入鄉随俗，在一級開發項目上尋求突破。

2018年2月6日，萬科聯手昆明世博成為昆明五華區西北片區14、15号地塊土地一級開發整理項目的最終中標人，地塊面積約956.38畝；3月25日，保利地産中標昆明2489萬平土地一級開發項目，規劃總用地面積2489.08萬平方米，建設用地面積333.34萬平方米。

案例不一而足，未來代替中小房企，更多資金雄厚的大型房企參與舊改生意，或許将是“春城”房地産市場的又一真實寫照。