業績會直擊 | 合景四年 孔健岷答疑71%增長目標為什麼(實錄)

觀點地産網 3月26日，合景泰富地産控股有限公司召開2017年業績發布會，主席及執行董事孔健岷、首席财務官及執行董事徐錦添、地産業務首席執行官蔡風佳、财務部副總裁羅兆和、資本市場部總經理侯麗科、投資者關繫高級經理黃怡珊現身現場。

相比于2016年核心運營數據下降，2017年合景泰富已出現回升迹象，期内實現收益人民币115.43億元，公司擁有人應占利潤36.20億元，同比分别增長30.2%、4.5%；按權益合並毛利率36.7%，同比上升2.5個百分點；核心利潤率17.0%，同比則上升0.3%。

而合景泰富投資物業公允值收益約12.05億元，同比增長達628%，顯示物業重估對利潤形成了主要貢獻。由于業績增長低于投資者預期，當天合景泰富股價一度下跌11.32%，至收盤時下跌4.97%。

盡管如此，市場的注意力仍被合景泰富在報告中提及的2018年目標所吸引：今年目標合約銷售額為650億元，同比增長71%。大摩對此評論稱，該目標增速較同業平均增長30%為高。

合景泰富銷售業績受關注，與過去數年被指“銷售滞後”有所關聯。2014年、2015年，該公司連續兩年未完成預定銷售業績目標。這種情況此後有所改善，但2016年預售額同比增長10%，低于行業平均水平49%；2017年銷售287億元，增速升至28.7%。

過往業績、行業分化等種種因素，促使合景泰富管理層制定幾乎是目前行業最高的銷售增速。進取意味着風險，實際上，行業銷售龍頭碧桂園此前對外宣布“不設銷售目標”，轉而強調“安全穩健經營”。

合景泰富掌門人孔健岷對2018年卻表達樂觀情緒：“規模方面，我們希望有重大突破，未來這三年是公司的爆發期。”

孔健岷的信心來源，首先是充裕的土地儲備。他解釋稱，合景泰富前兩年通過土地收並購、招拍挂獲取了土地，因而2018年的業績增長是自然的結果。僅去年，合景共計新增35宗地，對應建築面積531萬平方米，這幾乎是2016年同期的兩倍。

據觀點地産新媒體了解，合景管理層披露，2018年公司可售貨值由600億元增至1100億元，增幅83%。按區域分，華南貨值455億元，其中廣州涉及雲溪四季等8個項目；華東390億元，包括上海、蘇州、杭州各3個項目；其它區域255億元，涉北京香悅四季、合景中心。

按産品劃分，在總貨值中，住宅、寫字樓、服務式公寓、商業分别占比80.9%、10.4%、5.5%、3.2%，對應均價卻分别為1.77萬元/平方米、4.55萬元/平方米、1.42萬元/平方米、1.99萬元/平方米。

上述數據隐藏了孔健岷樂觀的第二個原因：高售價、高毛利的寫字樓物業，這也是合景去年保證利潤的重要緣由。

對此，首席财務官及執行董事徐錦添回應，2018年合景計劃推出4棟寫字樓，一季度已基本談妥其中1棟，年内還将繼續推出3棟。

孔健岷甚至做出表态，合景除了部分優質寫字樓用于收租，其它寫字樓的策略“可能是賣出去”。

至于如何持續補充可售貨值，孔健岷在業績會現場提及，2017年公司主要通過招拍挂拿地，2018年将傾向于考慮收並購。理由是，“去杠杆（環境）發生變化”，“地價便宜、付款方式優惠”。

以下為合景泰富2017年度業績會問答實錄：

現場提問：合景泰富預期到2020年的時候，總的可銷售額大概有多少？投資物業收租有一個比較激進的目標，所對應的租金收入大概是什麼水平？其他開發商一般銷售接近1000億或是以上才有跟投的機制，相對來說合景比較前期已經開始設置這樣的機制，為什麼？

孔健岷：銷售計劃方面其實我們一直都強調，因為未來這幾年是合景的高速發展期，對比前幾年，增長額度各方面會加大很多。因為我們去年和今年並購了很多項目，希望能夠在規模方面對比前幾年有大的突破，這也是股東投資的回報。

規模方面，我們希望能夠有重大的突破，這點是毫無疑問的，未來這三年是公司的爆發期。

關于租金收入，合景前幾年投入了很多錢在收租物業方面，這方面我們一直除了有部分比較優質的寫字樓收租外，其他基本上今年的策略可能是賣出去。反正收租物業在商場這一塊，還有酒店這一塊，我們有6個商場基本集中在年中開業。租金收入為什麼有爆發性的增長，主要在于商場這一塊。

我們覺得商場開業以後對融資非常有利，剛好政策又出來了，公司也對這方面做一些準備。

跟投制跟規模聯繫應該不大，主要是跟投制出來之後，對整個管理層的積極性、推動性這方面體現出來了。

商業方面沒做跟投制，我們只做了一個合夥人制度，合夥人制度是一個獎金激勵制度，所以這方面就讓整個管理團隊更加自動磨圓一點。

現場提問：到目前為止，公司七成左右銷售目標增長應該是行業最高的，未來兩三年是怎麼樣的速度增長？公司去年開始在入大量新城市，有沒有城市布局的營運邏輯？公司1800萬平土地儲備里面，舊改項目的量是多大？

蔡風佳：第一，增長速度，我們2018年較2017年有70%的增長，為什麼有這麼高的增長速度？得益于前幾年做了大量土地儲備，所以是水到渠成的事情。但是，管理層對增加今年2018年的增長速度還是有信心的。

第二，今年34個城市管理上要做一些創新和改進，在這方面我們做了很多工作。另一方面，我們在整個管理體繫做了比較大的調整，比如招聘制度、人員制度、績效制度等方面，以适應公司未來的發展。

另外一個是從信息管理上，也是實現現在技術的發展，我們數字驅動管理，進行大數據分析，這方面也取得了很多很好的成就。公司2月份的銷售你們也看到了，達到了歷史同期最高水平，所以我們在管理上、銷售上、土地儲備上，為公司高速增長奠定了好的基礎。

孔健岷：我來補充一下，剛才提到第一個問題是增速問題，增速問題其實未來這兩三年肯定是保持很高速的增長，但是具體數字我們在會上不能這樣說，因為監管部門會找我們談話。整體來說，肯定未來三年，因為土地儲備非常多，我是有信心高速增長的。

關于土地儲備1800萬平方米，涵蓋舊改其實不多的，可能100多萬平方米。整體上來說，舊改的布局最近在廣州比較多，整體上簽了八個村，這八個村土地儲備可能去掉七八百萬平方米，這個不放在1800萬平方米里面。

整體上來說，廣州一直在三舊改造方面落後于深圳，那今年我看到的政策是，未來這兩三年會加速，加速整個廣州的舊城改造，所以在公司的布局方面，除了簽了這八個村以外，可能未來還要簽多幾個村。

為什麼整體舊城改造的土地成本偏低，因為有一個缺點是時間偏差，要拆遷，就不像並購可以很快就實現銷售了，但是給你的回報率是非常高的，這點也是它的特點，公司在這方面布局在廣州或者珠三角這一塊的舊城改造，包括其他一些城市我們也在布局。

現場提問：今年銷售目標增加了7成，現在内地的投資環境也偏緊，在融資方面成本也會變高，銷售目標會不會定的太高？關于香港的樓市方面，集團去年5月之後在香港也沒有投地，是不是對于香港樓市後續發展不太看好？今年會不會考慮在香港投地？

孔健岷：銷售目標的增長，其實主要是前兩年積聚的土地收購、並購，或在公開市場上拿了一些土地，所以這是一個厚積薄發的時候，很正常的增長。房産稅方面，公司也有留意到這個問題，具體的細則還沒出來，我想具體細則出來之後，公司也有應對的策略。

融資方面，第一，公司的财務非常健康，這麼多年一直維持很健康的水平。

第二，現在的融資渠道多了很多，公司的業務投資很多，所以融資的渠道方面也增加了很多，能很穩定地應對挑戰。

香港的市場一直都比較平穩，公司看這個市場的發展和樓市的情況是否需要買土地，這個要看公司的考慮。

現場提問：今年的毛利率很高，在住宅方面的毛利是多少？如果今年推的業務是一千一百億的話，住宅和商業大概是多少？未來三年投資計劃增長得比較快，之後住宅和商業用地會趨向一個怎樣的比例？還有寫字樓比較高毛利率的項目賣完之後，還可以保持這麼高的毛利率的增長嗎？

孔健岷：其實毛利率，我們公司一直都很高的，如果大家留意到前幾年，公司也是保持着在35%以上的毛利率，這也是合景泰的一個很大的優點，在這方面是做得非常出色的。

商業和住宅的比例，基本上是商業10%左右，住宅占90%，可能未來看銷售的目標，住宅的增長會更加高，可能再上幾個百分點，因為我們去年和今年所有土地都以住宅為主，所以在這方面，住宅的比例還會有一點提升。

投資的計劃，其實是大概幾年前一直計劃部署的，並不是我們去年才做這個，所以今年落成的很多商場，很多寫字樓、酒店，是三年前、四年前一直在做的事，只不過剛剛碰巧2018年大部分都落成而已。

未來的發展計劃里面，商業物業和住宅物業，我希望都可以維持15%和85%之間的比例，可能多一兩個點或者少一兩個點。至于随着政策的增長，毛利會不會能維持，因為看回公司的歷史，無論政策怎麼變化的時候，公司前五年都可以有35%的毛利率，所以公司對維持這麼穩定的毛利率是非常有信心的。

現場提問：合景2018年合同修訂目標650億，權益比例大概是多少？物業管理會不會有分拆的計劃，包括物業公司有沒有承接第三方開發商的一些物業？

黃怡姗：650億是總的銷售目標，權益大概是在420億左右。

孔健岷：關于物業管理方面，我們以前一直管自己物業的，今年我要求接一些政府或者是一些中介的物業管理，包括其它第三方的物業管理。至于分拆，公司暫時沒有這個計劃。

現場提問：合景怎麼看今年的去化率趨勢？土地儲備在一二線為主，這樣對可控貨值是不是産生一定的制約？未來房地産調控上有所推進，會不會改變合景對未來長期的判斷？公司對内地物業及内地市場長期判斷是什麼樣的？

孔健岷：上海是一線城市，主要是調控影響了去化率，並不是說買樓的人少了。其實市場的需求是非常大的，所以我們在上海今年主要是新的項目是一兩個，現在預售價格增幅帶來的利潤還是可以的，所以我不是太擔心上海項目的銷售。

只不過在平衡方面，有可能用其他區去平衡上海區。比如說上海開盤，我可能賣的大概是1/4，缺的目標數用其他區去平衡，就是補上海的一個銷售。

華東本部我記得有十幾個城市，但是其他城市是不影響的，比如說有些城市基本上是推出來當天就賣完了。所以，我們在策略方面有可能做一些互相調整，但是對于整個目標，我覺得是非常有信心的。

房産稅，其實提了很多年了。比如上海、重慶作為試點城市，這方面影響不是很大。對于整個房地産是有一個心理預期，發展商在這方面也做了一些戰略或者策略的調整、布局，所以我個人覺得房産稅方面對于穩定房價是有所約束，但是影響不是太大。

現場提問：2018年整個投資計劃是怎麼樣的？2017年公司買了不少地，2018年會不會繼續這樣的投資規模，主要的方向是在一些什麼區域？派息方面只有2%的增長，想問一下以後派息的基準是什麼樣的？會不會跟盈利增長更加匹配？

孔健岷：2017年我們買了很多地，2018年我們主要是再買一方面調整，2017年我們主要公開招拍挂拿地。

2018年並購方面考慮多一點點，因為地價比較便宜，付款方式比較優惠，付錢更快。所以今年上半年整個策略是以並購為主，一季度很多地是並購回來的。

派息剛剛也提到了，公司也是維持一個高的派息政策，如果規模做大了，利潤又增大的話，派息也是相應的提高。

蔡風佳：現在其實對于我們來說，有很多有利的機會。我們覺得去年是搶地，今年是選地，有很多很好的地供我們選擇，所以我們前兩個月都買了不少地。現在我們都是以收並購為主，以招拍挂為輔，這樣對公司現金的要求，對利潤率有很大的好處，買地的策略大概是這樣。

買地的區域，還是聚焦在華東區、長三角和大灣區，以及已有的一些城市。

買地預算方面，希望要維持一個高速的增長，如果有好的地，我們肯定會買。至于買地有多少，可能似機會和這次公司的銷售節奏情況來靈活運用。

現場提問：住宅方面的毛利率現在是多少？

孔健岷：我們一直都是保持在35%以上。