2018中國房地産上市企業30強 (地産G30)

2018中國房地産上市企業30強(地産G30)指標體繫構成

上市企業30強(地産G30)是中國房地産卓越100榜的源起，評選的是30家位于行業頂尖位置的房地産上市企業，他們是優秀房地産行業上市企業的代表。

地産G30代表着：偉大（Great）的房地産企業、勇于追求光荣（Glory）的房地産企業以及跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group）。榜單的目標企業為在内地、香港及海外上市的中國大陸房地産企業。

評測體繫由營運、财務、管理、商業模式、品牌、人氣指數六大指標體繫構成，分别占比25%、25%、15%、15%、10%、10%，即25分、25分、15分、15分、10分、10分。

财務指標是上市企業30強(地産G30)的關鍵指標，也是與卓越100榜主榜單的最大區别之處。故此，在上市企業30強(地産G30)中，營運指標占比權重由50%降低到25%，變化的權重空間形成财務指標，占比25%，管理、商業模式、品牌、人氣指數等指標構成與權重與卓越100榜主榜單相同。财務指標體繫包括毛利率、淨利率、流動比率、速動比率、資産負債率、淨資産收益率六個單項指標，所占權重分别為4%、4%、3%、3%、3%、8%，即分别為4分、4分、3分、3分、3分、8分。

上市企業30強(地産G30)點評

德比之戰，萬科力壓中海重登榜首

“剪不斷，理還亂”，若要用一種比較文學的語言概括萬科和中海在地産G30中的關繫，這句話可能不算準确但卻最為具象。

過往的6年中，地産G30企業來去匆匆。對于萬科和中海來說，雖然身邊的企業或位次不斷變化，但是兩者卻有難得的默契，代替對方牢牢占據地産G30的榜首位置。因此，經歷去年中海的登頂後，今年萬科超越中海坐上地産G30的頭把座椅。

從榜單數據來看，在地産G30企業中，萬科的财務表現只能算作中等，17.10分的成績落後上年的桂冠中海5.35分。

截至目前，萬科在物業服務、商業運營、長租公寓、教育度假、養老等不動産及服務領域積極布局，新業務的持續擴張也給萬科帶來一定的财務壓力。由于加大杠杆，公司淨負債率已由2014年不足6%提高至最新的38.2%，不過在同業中仍處于較低水平。

雖然财務表現方面萬科不占優勢，但是在運營、品牌、管理和商業模式等領域的表現卻是可圈可點。

憑借過去一年的努力，萬科的銷售額由3000億躍升到5298.8億元，成為沖進5000億的房企之一。另外“糧草”方面，萬科也積極備貨，截止2017年末的土地儲備在地産G30企業中排行第7。

受益于此，萬科的營運指標獲得25分的滿分成績。其次，在榜單中萬科的管理指標、商業模式、以及品牌指標等得分也遙遙領先，分别為10.30分、11.20分、9.00分。除開财務指標，萬科的總得分比其他企業至少拉開1.1分的差距，這也給萬科登頂地産G30提供了得天獨厚的優勢。

萬科之外，中海受累于銷售規模構成的營運指標，遺憾未能衛冕冠軍，獲得第四名。不過作為一向穩健的國企，中海憑借在盈利和償債方面的突出表現，獲得22.45的财務得分，在所有地産G30企業中排名第一。

有意思的是，萬科和碧桂園分别成為地産G30和卓越100榜兩個榜單的榜首，從側面似乎也透露出兩個龍頭房企在公司發展上的不同側重。是銷售致勝，還是在更加多元、綜合的業務上取得最大平衡？這或許是行業滾動向前的過程中，給全體房地産企業留下的共同思考。

以價換量，規模與利潤能否兼得？

本次上榜地産G30的企業中，總合約銷售為48991.69億元，同比去年上升52.85%。其中有16家銷售規模超過千億，比去年多出5家；銷售額介于400-1000億元間的有13家，高于去年的11家；另外30家上榜企業中僅有1家銷售額低于400億元，而去年該區間的企業高達8家。

這也意味着，規模增長至少是2017年行業的主旋律。不過需要關注的是，在千億陣營不斷擴圍的同時，整體的利潤也在不斷下降。

地産G30統計發現，在16家千億上市房企中，毛利率高于30%的企業有5家。占比超過三成；毛利率介于20%-30%（包含30%）間的最多，為8家；毛利率低于20%的有3家，其中最低的為12%。上述千億房企的平均毛利率為25.75%，比G30整體毛利率低0.91個百分點。

16家龍頭企業毛利率的下滑趨勢，也是整個房地産行業利潤空間式微壓縮的縮影。在30家上榜企業中，銷售規模較高的企業毛利率也相對偏低，毛利率≥35%的企業中僅有一家銷售過千億，其余銷售金額基本處于900億元以下。

另外對比過往幾年數據，G30房企的利潤率也在逐年走低。上市企業30強中，平均淨利率為12.14%，對比2016年的12.90%下降了0.76%，這個數字也創下了過往6年的新低。

淨資産收益率方面，随着企業規模的不斷擴大，企業的淨資産收益率也在不斷下滑。地産G30中，淨資産收益率低于15%的企業高達17家；15%-20%（包括15%、20%）的企業占比達到33.33%，為10家；淨資産收益率高于20%的僅有3家，其中一家為國企。

數據端呈現的結果說明，不少房企在擴張規模、增加淨資産的同時，也在持續布局新的業務、開拓新産品。不過，對于房企來說也是未知的挑戰，考驗房企對行業發展的判斷，以及新的利潤增長點的預測。

償債水平創新低，融資門檻上升房企面臨大考

銷售業績增收不增利，已經成為橫亘在房企面前的大考題。與此同時，上市企業30強的負債水平不斷推高，亟需予以重視。

地産G30财務指標顯示，資産負債率高于80%的占據了大壁江山，其中高于85%的企業達到3家，80%-85%（包括85%）的占地産G30的40%，為11家；70%-80%（包括70%、80%）的企業有10家，低于70%的僅有6家，其中2家為國有企業。

需要注意的是，資産負債率高于80%的有14家企業，比上一年多6家；這14家企業2017年的銷售金額為30726.39億元，占整個地産G30的62.72%，其中有7家的銷售額高于1000億元。資産負債率低于70%的G30企業有6家，比去年少4家，上述6家企業的銷售總和為8367.88億元，比去年資産負債率低于70%的10家企業銷售總和（7831.8億元）還高536.08億元。

推高資産負債率的是企業的債務式擴張。過往的幾年中，規模化理論逐漸被房企所認同，随之而來的是規模驅動下的積極補倉，更有甚者拿地金額高于銷售金額。從地産G30企業的土地儲備和資産負債情況來看，資産負債率高于80%的14家企業中，土地儲備總和為100812.73萬平方米，占地産G30的63.24%，其中土地儲備排名最高的5家企業（高于1億萬平方米）均在列。

研究數據顯示，截止2017年末期，房地産行業的境内發行債務融資總余額約為2.3萬億，當中公司債占比為24.63%，為5665億元，企業債占比為13.5%，達到3106億元。另外私募債券和中期票據同樣高企，分别為7322和3818億元。需要注意的是，上述2.3萬億的總債務中，有74%将于未來四年間到期，即為1.7萬億元。

債務償還壓力亦步亦趨，房企的短期償債能力卻在不斷削弱。從地産G30企業的流動比率和速動比率變化來看，2017年平均流動比率（1.61）對比去年下降了0.17個百分點。其中接近2.0（1.9-2.2）的企業有5家，包括中海和首開股份2家國企；高于1.5低于1.9的有12家，占比達到40%；需要注意的是流動比率最低的為1.08，屬于規模擴張比較快的企業。

流動比率方面，同樣面臨上述尴尬境地。2017年平均速動比率同比上年下降了0.01個百分點。其中0.9-1.3之間的僅有2家，低于0.5（包含0.5）的企業占比達到30%。

這也提醒房企，金融去杠杆大環境下，高比例債權融資的格局需要進行相關優化，否則将會成為企業長足發展的桎梏。

七年換血43.3%，地産G30更新中的“常勝将軍”

與2011年地産G30榜單對比，經過7年的跨度，僅有17家企業依然保持在今年的地産G30隊列中。同時也意味着，上市企業30強7年的換血率達到43.3%。

榜單數據顯示，從2011年開始萬科、中海、恒大、保利、龍湖、華潤置地、碧桂園、合景泰富等17家企業每年保持榜上有名。雖然座次均發生一些改變，但從另一個角度來講也是行業競争加劇下的結果，亦是房地産行業的創新和活力之所在。

17家房企中，銷售規模達到千億的占比高達70.59%，為12家；銷售規模在800-900億元之間的有兩家，分别為雅居樂和富力地産；銷售額低于800億元的僅有3家，其中最低的為合景泰富，銷售規模為380億元。上述企業的總銷售額合約36117.14億元，占據地産G30的73.72%，土地儲備之和約為121003.95萬平方米，占上市企業30強的75.9%

從2011年至今，作為連續7年上榜的唯一一家小型房企，合景泰富的銷售規模雖少，但是财務表現卻一如既往地穩健。

榜單顯示，合景泰富的營運指標得分為15分，在卓越100榜中排名30，但是依靠突出的盈利能力，合景泰富的财務總分達到20.70分，在地産G30企業中排名第五。财務上的領先優勢，也讓合景泰富超越幾十位對手，成功入圍上市企業30強，總得分排名第23名。

2017年，合景泰富透過與其他發展商合作開發項目，再推出市場銷售，将毛利率繼續維持在30%以上的水平。與此同時，素來以穩健、高利潤率著稱的合景泰富，在銷售目標的設定上也更加積極，合景泰富主席孔健岷近期表示，現在已經到了将合景泰富的規模做上去的時候，争取盡快達到一千億的規模。

上述17家房企之外，華夏幸福依靠穩健的财務表現，成為唯一一1家在地産G30中上榜6次的房企。佳兆業和首創置業則緊随其後，在地産G30中維持5次上榜紀錄。此外，還有2家企業上榜4次，4家上榜3次。上榜2次和1次的企業數量一樣，均為2家。

對比去年，2017年度地産G30中有5家新面孔，分别是佳兆業、荣盛發展、藍光發展、首創置業和禹洲地産，其中藍光發展為第一次入選。

有新面孔就意味着去年在榜的5家上市企業被迫下課。除了财務上表現欠佳以外，規模上的落後也是原因之一，上述5家企業的銷售金額均低于410億元。這也說明房地産行業的革新發展，對房企的規模和财務平衡提出了新的要求，不僅要賣得多，還要賺得多、賺得長遠。

誰做到更好？财務表現分化加劇中的區域選擇

從研究數據來看，地産G30榜單中财務排名最高的為中海，其次是龍光和招商蛇口。在财務指標TOP5企業中，銷售過千億規模的有3家，均其中2家為國企。需要注意的是，作為入圍财務TOP5的兩家民企代表，龍光和合景泰富的銷售額均處于比較低的水平，在上市企業30強中分别排名28和30名。

财務指標TOP10企業中，銷售超過1000億元的房企幾乎占據半壁江山，為4家；财務指標TOP15中，銷售千億以上的企業占比達到40%，為6家。有意思的是，銷售規模超過3000億元的房企，财務得分均排到12名以後。

國企和中型房企的财務登頂，給了房地産企業一個提醒——規模和财務演繹的正是“魚與熊掌”的故事，金字塔頂上永遠是最稀少珍貴的，因此好的東西不能擁有太多，否則就體現不出其價值。

房地産市場亦是如此，行業内陷入銷售“大”與“小”的恐慌中，認為無規模即面臨淘汰甚至滅亡。但是換一個角度來看，任何一家企業的成長軌迹不盡相同，因此追求規模趨同，不應該成為中小房企的必然和唯一。

從地産G30排名中，也可以發現銷售規模不在于多，而在于适度。行業更加健康的狀态應該是泾渭分明，而不是非此即彼，在大房企憧憬于做行業“主流”的同時，中小房企同樣有潛力成為行業的“支流”，更加精細、小而美。

除了規模之外，财務上的表現分化也體現在區域的選擇上。在2017年一大波信貸收緊、競自持等政策的壓力下，不少區域型小房企黯然離場。不過在這波大潮中，一些深耕市場的區域房企卻“逆水行舟”，表現得越來越好。

上文提及第一次入選地産G30的、藍光發展，還有第二次上榜的禹洲、荣盛發展，均是紮根區域的房企代表。市場競争的白熱化，讓巨頭的觸角漸漸伸向各個支繫，但是對于這些區域市場來說，本土企業是最接地氣的，對城市發展、客戶偏好以及市場更有判斷和把握，也往往能做出貼合當地客戶的好産品。

因此規模、财務之外，又多了一個命題，如何在既定的業務範圍之内，耕好一畝三分田，或許也是應對競争的選擇之一。