業績會直擊|成本最重要 郭梓文：80%項目都是通過並購來的（實錄）

觀點地産網 3月15日下午3點，中國奧園舉行了2017年度業績發布會，而且辦得很别致。

在水晶吊燈柔和燈光的映照下，集團主席郭梓文、副主席兼行政總裁郭梓甯、營運總裁馬軍、首席财務官鐘平、兩位副總裁陳嘉揚及陳志斌相繼進場。六個人的陣容，依舊龐大。

跟往年一樣，奧園的業績會仍采用普通話作為主要語言，這在香港並不常見，但為在場的衆多内地媒體記者提供了便利。

據現場數據，中國奧園去年累計實現合同銷售金額456億元（人民币，下同），超額完成全年目標37%，同比大幅增長78%。

營業額及盈利水平同樣取得理想的增長，營業額同比上升62%至191億元，毛利潤51億元同比上升56%，淨利潤同比上升94%至20億元。

業績喜人，奧園一把手郭梓文對這份成績單是滿意的。他未等記者提問，便主動宣布2018年銷售目標定為730億元，同比增長達60%。至于拿地，會用到350億至360億元左右。

同時，今年奧園可售貨值預計達到1215億元，超過目標金額66%。負責介紹業務運營的馬軍多次強調“是有信心的”。

土地方面，“粵港澳大灣區”是被提及到最多的詞語。

據了解，奧園目前已經實現大灣區9+2城市的全覆蓋，擁有50個項目，對應建築面積約753萬平方米，總貨值約980億元。去年，大灣區就貢獻了243億元的銷售額，占了合同銷售總額的53%。

成本問題也一直被提及，奧園管理層一直強調，公司在這項指標上表現得很出色。去年合共獲得58塊商住地，新增土地儲備1286萬平方米，平均土地成本僅每平方米2446元。這主要得益于一直堅持的“收並購”策略。

“我們80%以上的項目都是通過並購來的，所以我們今年也會繼續保持這種並購的節奏。”郭梓文表示。

其同時稱，公司絕大部分的收並購項目都是要求並表的，因為能确保保持較高的權益比例。據了解，奧園在去年新增的58個項目中，有55個是並表的。

在拿地方式上，城市舊改也是被着重考慮的，同樣因為成本較低。

話比較少的郭梓甯出面介紹，“我舉一個例子，我們目前在珠海參與翠微村的舊村改造。我們的土地成本含補償是每平方米八九千元。但按照招拍挂舉出來的地價，估計是2.5萬到2.9萬元。所以地價成本來說，我們有較大的優勢。”

他補充說，公司目前已經簽下的城市更新項目有16個，大灣區就占了13個，今年估計有2、3個已經可以入市。

以下為中國奧園地産集團股份有限公司2017年度業績會現場問答實錄：

現場提問：第一、公司現在有現金265億，想問問這個現金會如何使用？2016年的地價款是222億，2018年的地價款預計是多少？拿地規模會是多大？

第二、目前公司會動用的授信額度只有169億，想問問2018年是否有具體的融資計劃？

第三、公司的融資成本從11%一直下降到2017年的7.2%，但是與同業相比還是處于較高水平，2018年将采取什麼樣的措施進一步降低融資成本？

陳志斌：我們現在賬上的現金超過250多億，這部分現金現在是比較充裕的，大部分的現金都會用于我們的項目建設以及2018年的新的土地的獲取。當然現金也是不斷滾動的過程。關于拿地的預算，我們基本上還是控制在當年銷售額的不超過50%的預算，我們2018年的銷售目標是730億，所以我們2018年的拿地預算是在350億到360億左右的規模。

關于169億沒使用的授信，在2018年肯定會不斷使用和增加，随着項目不斷變動，我們認為這個授信是充足的，同時也會積極尋找新的融資渠道，包括今年的金融環境比較鼓勵的資産證券化的項目和標準化産品的項目，我們也在積極推進，也将給我們增加新的融資額度和授信額度。

關于利率水平，我們現在下降到7.2%。今年以來，國内的融資環境相對緊了，包括各項監管措施非常多，整個資金成本在國内也是往上走的，所以我們的目標是希望在2018年維持在7%的融資成本的水平，希望能夠保持7%左右的相對可控的融資成本的水平。

陳嘉揚：其實公司一直很重視開拓一些新的融資渠道，也在推動境内外融資渠道的多元化，不斷改善我們的借貸結構，降低借貸成本。

前天，我們在香港安排了一筆新的貸款。香港本地的商業銀行給予了很大的支持，給予10億港币三年期，成本在6%以下。在這種大環境下，這也是比較難得的一方面。我們在2013年時的總負債成本為11.4%，2017年已經下降到7.2%，這個下降的幅度也是比較明顯的，我想大家也是有目共睹的。我們還有一筆在境外的較高成本的美元債，成本為10.875%，今年5月将到期，我們償還之後，對于成本的進一步下降肯定是有幫助的。當然，我們預計2018年的融資成本與2017年保持相近的水平，在7%左右。

現場提問：公司2016年和2017年的合同銷售均價相比确認銷售均價高出很多，為什麼預計的未來的毛利率在25以上？這個預計是否偏保守一點？通常來說，公司從銷售到确認一般滞後多久？公司也強調非常看重周轉，公司的平均投資周期大概是多久？

馬軍：大家可以看到，我們的銷售均價穩步提升一方面是由于我們所進入的城市的能級不同，深圳、廣州等城市貨品積極入市，所以單價提高，但是相對地我們的成本也會提高，我們在大灣區的毛利率水平控制在30%-35%，但並不意味着兩者之間就是一個線性的聯繫。

陳嘉揚：關于新項目的投資原則，基本上就是毛利潤率要保持在25%或以上，我們對2018年的毛利率還是保持在25%-27%的一個比較平穩的毛利率的水平。

陳志斌：關于銷售周期，我們一般從合約銷售到确認銷售是一年半到兩年的時間，正常的項目就是從開發到最後的交樓。所以我們現在鎖定的交樓收入是約270億，基本上是一年半到兩年的時間。

現場提問：2017年三四線城市的爆發使房地産的業績大增，想問問2017年奧園的一二線、三四線城市的占比如何？推貨是否會集中在上半年？

馬軍：2017年一線城市的成交面積大概下滑50%左右，二線城市的成交面積也有所下降。我們預計2018年的一二線城市的成交面積會有小幅增長，三四線城市的壓力較大，環線的熱點城市受調控政策的影響，溢出效應仍然繼續，成交量将進一步放大，價格也會略為上升，但是漲幅有限。

2018年，我們在華南區域占比44%，華東區域21%，中西部核心區21%，環渤海9%。我們在一線與二線城市的預測是50%，三四線城市是45%左右。

現場提問：第一、2018年的銷售目標是730億元，今年是否有信心超額完成？近幾年公司的資金成本逐年下降，陳總提到今年希望保持在7%的水平，未來理想的資金成本是希望控制到一個什麼樣的水平？

第二、想問問投資性物業，公司在持有性物業方面的收入是多少？毛利率是多少？

馬軍：2017年我們的銷售業績實現了較大的超額，我們覺得主要取決于四個方面：第一、我們有清晰的拿地策略。我們一方面堅決加大了我們的投資土地獲取的力度。

另一方面，我們堅持在一二線城市的熱點區域、非核心區域拿地，以及在三四線城市的核心區域拿地，尤其是我們對于環一線熱點城市的衛星城着重加大了拿地的力度。事實證明我們這些購置的土地都非常好，成功地避開了我們現在的調控措施。

第二、奧園的産品堅持以剛需和首改為主，這與“房子是用來住的”這些大的方針一脈相承，所以能夠随行就市。第三、我們不斷加強我們的運營能力，積極推行標準化，在設計、定位等諸多方面加大我們的標準化力度，提高我們的效率，确保我們産品的品質。第四、我們不斷提高我們的營銷能力，積極控制我們的推貨節奏。

2018年，我們仍然會延續上述策略，所以對完成全年730億的目標充滿信心。

陳志斌：關于資金成本的目標，2018年我們希望維持在7%，長遠的目標肯定是越低越好，這是沒有一個上限的。整個資金成本，我們更多的目標是為了加快周轉率，這反而是一個更大的對資金成本下降的作用，而不是簡單地去看融資的利率，因為一個點的利率對我們成本的波動的影響並不大。這是關于資金成本的解釋。

郭梓甯：關于投資性物業和綜合體的問題，我們現在的綜合體是選擇一些人口大縣、經濟強縣，而自己持有的投資性物業一般是占整個項目的5%，不超過10%的比例。我們經過這兩年的時間，綜合體項目的毛利率和利潤率相對其他項目還是較高，由于我們有綜合體的概念去拿地，所以得到的優惠政策還是比較多的。我們開發完、銷售完之後，可以将已有的綜合體覆蓋，還能略有盈余，所以綜合體和投資性物業對于我們整個集團的比例來說還是不高。

現場提問：奧園上市以後，郭主席提過對並購市場青睐有加。在今年大的金融去杠杆背景下，中小地産企業融資難度會越來越大，是否意味着行業的集中度會越來越明顯？在今年房地産市場有沒有這方面的體現？另外，奧園今年在並購市場的策略有沒有什麼變化？以往奧園在並購市場的核心競争力在哪里？

馬軍：關于收並購，在項目的獲取上，它先天就有一些優勢，土地的成本會比較低，相關的市場數據會非常準确。由于信息不對稱會有所優勢，但是一般這類項目的問題相對較多，就看我們這個團隊去談判的時候有沒有這個能力對于前期的問題進行預判，又有較低的價格。

我們始終堅持以收並購項目為主，包括在2017年的股權收購大概有66%，資産轉讓大概有15%。我們一直延續了這樣的水平。

郭梓文：奧園一向以來的企業文化是比較包容的，所以我們在並購方面通常與我們的合作股東都能夠相處得比較和諧，這也是我們在並購方面屢獲成功的一個很重要的原因。加上奧園在並購方面也積累了豐富的經驗，我們80%以上的項目都是通過並購而來的，所以我們今年也會繼續保持這種並購的節奏，更廣泛地跟我們現有的已有合作的合作者及新的合作者一起把這個業績做好，達到合作共赢的目的。

現場提問：第一、看到城市更新那邊明年可以推貨兩到三個，可以講講盈利、毛利率比現在高多少嗎？第二、公司今年的目標是增加了六成，往後幾年有沒有一個大概的增長率？因為如果我們要持續六成的增長，買地、資本的計劃可能要比較具體。同時，舊改的項目和收購的項目哪一個對公司比較利好？公司有很多儲備在舊改那邊，收購又是多少的比例？

郭梓甯：關于城市更新項目的問題，我們目前已經簽下來的城市更新項目總共有16個，其中在大灣區擁有13個建設項目，今年估計有兩三個可以入市。

說到成本利潤的問題，我舉一個例子，我們目前在珠海參與舊村改造，有好幾個村，其中有一個最大的村叫翠微村，我們到時補償完之後的土地成本每平方米大概是八九千元，按照珠海招拍挂舉出來的低價，估計是25000元到29000元，所以地價成本來說，我們有較大的優勢，所以利潤率應該比正常的舉牌會高比較多。

舊改項目與並購項目對比，並購項目由于是在人家已經拿到項目的基礎上並購，所以能夠快速開發、快速銷售、快速賠款，這是比較快的，我們去年並購了58個項目，大部分都能夠在當年出業績。“三舊改造”的優勢是成本低，但是它的時間可能會相對長一些，目前我們參與的“三舊改造”都是在之前已經有合作夥伴參與、跟蹤了好幾年，現在差不多要進入正式的啟動了，我們才去並購與合作，所以我們的“三舊改造”的時間也不會很長，我們今年最少能夠有兩三個項目能夠産生效益。

陳嘉揚：剛剛我們把這些城市更新項目落地出來，總規劃建築面積1053萬平方米，我們去年年底的土地儲備是2487萬平方米，沒有把剛才所說的城市更新項目列進去，所以是額外的。第二、我們的並購雖然說較多占了去年的新收購項目的80%，我們絕大部分的收並購項目都是要求並表的。

關于利潤率，我們的郭總裁已經說過了一些歷史，這是過去我們已經完成的城市更新項目，珠海奧園廣場面積是27000，累計均價超過2萬元，毛利潤率肯定超過40%，所以這個利潤還是比較高一些的。

馬軍：今年我們實現730億，2019年預計不低于1000億，未來的復合增長率應該不低于40%。

現場提問：關注到管理層介紹公司2018年前兩個月的銷售增幅超過100%，奧園是怎麼做到前兩個月的增幅那麼高？今年的全年的計劃是怎麼樣的？

馬軍：因為每個月份的銷售金額跟每個企業推貨本身是有關繫的，我們在前兩個月推貨的項目較多。去年12月，我們單月銷售過百億，也是因為我們很多貨品集中在12月推出，所以在1、2月份有較好的延續。我們上半年要推出33個項目，下半年要推出17、18個項目。

現場提問：我想了解一下公司對旗下的七大二級集團接下來是怎麼樣一個定位？接下來将怎麼樣發展？怎麼樣去發揮七大二級集團的協同性？

郭梓文：奧園在2017年建立了七大二級集團，其中三個是屬于房地産闆塊的，一個是地産集團，一個是商業集團，一個是國際投資集團，這三個集團繼續保持我們的主業的良好發展。

第四個就是我們的奧園健康集團，奧園健康集團主要是我們的物業管理、商業招商運營、醫美經營和管理，統稱為奧園健康，這家公司現在也在正常推動它的業務，相信它的業務能夠為現代服務業作出更多的貢獻。

第五個是奧買家集團，主要做跨境電商平台，包括進口平行車、奧買家的平台交易也走向良性循環，規模也越來越大，今年有望完成49億左右的交易額。

第六個是奧園文旅集團，文旅集團發展得比較良好，現在我們已經有三個大的文旅項目在推動。其中，2018年在英德的奧園心花小鎮将會開業，有主題公園、五星級酒店、有以英德紅茶為主題的英德小鎮等，将是奧園第一個文旅項目的節目。

第七個是我們的金控集團，互補目前奧園的一些地産資源，為奧園的地産項目作後面的基本服務，還有為我們的業主提供一些基本的服務，剛剛初建，規模也不算太大，目前正在推動之中。