業績會直擊 | 岑钊雄：時代距離千億沒有想象中遙遠（更新實錄）

觀點地産網 從111億到416億，時代用了5年的時間；但從416億到1000億，岑钊雄認為在不确定的短期内就能實現，知情人士告訴觀點地産新媒體，所謂的“短期”，或許是明年，更大概率是後年。

與往年一樣，出來業績會應對媒體的是董事會主席岑钊雄和首席财務官雷偉彬。今年有一些不同的是，時代自此正式更名為時代中國控股，不叫時代地産了。

“不是時代地産這個名字不好聽，我覺得挺好的，因為我喜歡它十幾年的時間了。”岑钊雄開篇便解釋作出更名的原因，“但我還是想基于未來十年這家企業會發展成一個怎麼樣的企業，讓它的名字可以更加延伸一點，讓整個企業有一些不一樣的内涵。”

回顧上市後的5年，無論是每一年的合約銷售額、土地儲備還是城市布局，時代中國都在穩步增長。其中銷售額年復合增長接近40%，2017年是它最好的一年。

2017年，時代實現營業收入231億元人民币，同比增加42.6%；實現毛利64.5億元，同比增加51.75%；毛利率也得到改善，提升至27.9%的水平；年度核心淨利潤達到人民币32.0億元，同比增幅為74.7%；其中，公司擁有人應占核心淨利潤為人民币25.3億元，同比增幅為40.0%。

231億元的營收增長，主要是由于業績構成中占比高達97.2%的物業銷售收入增加。2017年，時代實現合同銷售額達416.3億元，同比增幅為41.9%。

銷情的暢旺反應到土地上面，則是投入的增加。2017年，時代合計購入25個新項目，總規劃建築面積498.5萬平方米，而2016年這一數據分别為14個項目和344萬平方米，由此集團的總土地儲備達到1684萬平方米。

時代獲取土地的渠道主要包括公開市場拍地、收購、合作和舊改，業績會上管理層透露，時代目前大概有68個城市更新項目，其中“有30個會在更早一點（先轉換成土地儲備），大概有差不多600萬平方米。我們希望2018年150萬（平方米）左右（成功轉換），包括廣州紅衛村項目、黃埔化工廠項目、田心村項目等。”

由于地價高企和舊改緩慢，管理層稱拍地和舊改均非首選，時代更青睐收購與合作，而這樣的機會在未來将會更多。

時代中國在土地方面更為進取，但明顯的趨勢是，相比于其它房企全國性布局，它更傾向于紮根粵港澳大灣區發展。

觀點地産新媒體了解到，2013年-2017年五年間，時代所進入的城市僅由6個增加至8個，原來是廣州、佛山、珠海、中山、清遠和長沙，目前新增惠州和江門。在其擁有的79個項目中，僅有兩個位于省外的長沙。

更名得到落實，時代的發展策略将同時進行變化，“我們的有新的願景，定位和目標”，岑钊雄在業績會上表示。

“我希望我們在短時間内成為一家千億級企業。”岑钊雄如是說道，至于“短期”是何時，其並未給出詳細時間表，其戲稱：“我們距離千億級也沒有想象中遙遠，今年我們550億（的合同銷售目標），四舍五入就1000億，也沒有想象那麼大的數。”

然而，知情人士告訴觀點地産新媒體，岑钊雄認為所謂的“短期”或許是明年，但更大概率是後年。

岑钊雄當場算了個數，“按照目前我們的土地儲備接近1700萬（平方米），有2000億（元）的貨值讓我們去實現這個目標。”而千億目標的第一步，便是2018年550億的合同銷售目標。

“按照550億的目標，現金回流後我們有超過200億的錢用于買地的安排。”管理層表示，“回流更多一點，就買多一點。相信今年除了公開市場，在並購和合作市場的機會更多一點。”

盡管更名後将自身定位為“世界級”企業而非“區域性”企業，時代未來的土地投資仍然集中在大灣區，“先從大灣區，逐步進入一些新的區域進行部署，從區域性到全國型再到全球性，我們要有這樣的一個視野。”

除了布局“野望”，在業務範圍上，時代有意進行新的嘗試，包括産業小鎮和長租公寓等。

“我們精力花得比較多的是産業小鎮”，管理層透露，過去兩年間，時代合共簽下了22個小鎮項目，目前仍處于框架協議階段，而有些則有了進一步的合同進展，“我們首先會在廣州和佛山開始産業小鎮項目”，而這些項目将在2018年有更大的進展。

至于長租公寓，目前而言仍處于“安排之中”，管理層並未有更多的消息透露，僅表示“會在大的城市去安排安排長租公寓的供應，比如廣州”。

以下為時代中國控股有限公司2017年度業績會現場實錄：

現場提問：今年銷售目標是多少？可以保持40%或者以上增速嗎？提到2019年或者2020年可以達到1000億的規模，短期還是按照這個步伐發展嗎？公司有一千億規模的目標，今年在買地方面的預算大概是什麼樣的情況？

岑钊雄：今年合同銷售目標550億，相比2017年的410億有超過30%的增長。

第二，關于買地的安排，我們每年都按照節奏進行，首先要考慮整體的現金流情況，還有市場土地價格的情況進行安排，我們這麼多年一直堅持這個策略。

如果我們550億的目標能夠完成，就可以有50%的錢拿來買地，比去年預算更高。當然我們也會看土地市場的情況，我相信今年除了在公開市場，在並購和合作領域機會更多。

第三，我們希望成為一家世界500強的企業，這是我們的一個願景。這主要還是對自己的一個要求，我們不能太安于現狀，還是要設定更高的目標，提出更高的要求面對我們的工作，做好我們的部署和安排。我相信新的起點，會給企業帶來完全不一樣的面貌和安排，以及業績的達成。

現場提問：剛才提出了短期内1000億目標，目前離1000億還有相當距離，這個“短期”有沒有具體的時間點？如果要達到千億級别，哪些領域有沖刺的可能性？

岑钊雄：我們距離1000億也沒想象中遙遠，今年定的合同銷售目標是550億，四舍五入就是1000億。

我們目前的土地儲備有接近1700萬平方米，如果按照去年均價1.5萬元/每平方米來計算，我們有2000多億的貨值，足夠我們實現1000億的目標。

為什麼說短期呢？短期肯定不會很長，但基于監管和各方面的原因不能說得非常具體，我們現在具備千億的條件。今年我們起碼比去年目標增長30%，相信2019年或者2020年也不會是很低的增長，所以1000億是短期内有可能實現的目標。

現場提問：合營的項目比較多，能不能介紹下權益部分大概占多少？今年進入了江門，還買了很多清遠的土地，能不能介紹下在這幾個地方的布局情況？在大灣區又是什麼情況？今年公司積極償還了一些高利息的債，未來還有融資計劃嗎？會不會繼續降低融資成本？

岑钊雄：關于權益方面，今年上半年結轉的項目剛好有兩個是合作項目，所以上半年合營占比多一點，但是從全年來看我們的權益比例保持在75%到80%左右。

和更多的夥伴合作是未來的一個趨勢，接下來我們也會有這樣的安排，權益比例大概會維持在75%到80%左右。

2017年購買的土地在各個區域都比較平均，沒有說突然間去到一個完全陌生的地方、超出我們戰略所在地的地方布局。

江門是我們原來沒有進去的，但江門是珠三角其中一個城市，也是大灣區其中的一個城市，所以我們就進去了。

另外一個拿地比較多一點的城市是清遠，我們在清遠一直都在持續布局。現在看起來我們還是取得了很不錯的業績：清遠的土地成本非常低，而且有大量的土地儲備，儲備的成本也非常低，這為公司的增長帶來很重要的支撐，也是很重要的發展動力。

接下來會持續強化大灣區投資布局，讓我們在這個區域的市場份額更高一點。同時，我們也會考慮在廣東省以内的其他城市投資，我們會去選城市，因為廣東省有二十多個地級市，我們只進去九個而已，還有很大的空間。

第三，我們正在做債務償還的安排，近期贖回了之前成本比較高的債務，因為利息比較高——11%——我們馬上把它贖回，這對改善我們的融資成本有很大幫助。我們今後會持續的改良，把短期債變成長期的，原來比較高的債務就用低成本的債務替換，希望2018年會有更進一步的改善。

現場提問：深圳還沒有進去，會不會考慮？之前一直沒進入深圳是不是因為有一點困難？第二，在十九大以來國家強調租賃市場，公司也重新定位為城市發展服務商，長期和短期來說，業務百分比會不會有變化？另外，未來其他業務有沒有分拆上市的可能？

岑钊雄：有關土地儲備方面的安排我剛才也說了，我們會在已有城市進行持續的投資。另外，會根據我們現金流的情況進行投資，一般是按照我們現金回籠的50%左右來購買土地，如果現金回籠更多一點就多買一點土地。

如果按照今年550億的銷售目標，我們的資金回籠中有超過200億用于買地安排，當然也會根據市場情況進行安排。我估計今年土地市場還是有很多的投資機會，到時候會根據實際情況進行安排，但是整個投資布局還是堅持之前的投資策略進行。

深圳在大灣區是非常重要的一個城市，我們在深圳也有項目，但是還沒有轉化成我們的土地儲備。我們收購了工廠，也收購了村里的三舊改造項目，這都需要時間進行轉化，已經列入了我們正常工作推進過程中，接下來深圳會有全新的項目會推出，我們在整個大灣區布局會更加完整。

現場提問：深圳的項目大概要等多久？

岑钊雄：我也希望更快一點推出，但是很難定具體的時間，希望盡快有新項目出來，深圳今年肯定會有銷售業績。不單是深圳，深汕合作區也要劃到深圳進行管理，我們會關注那里。

關于租賃我們也會去做，目前國家積極倡導，希望市場多提供長租公寓，讓消費者有更多的選擇，我們也會有這方面的業務安排。

我們的業務比例是按照正常進度進行安排的，目前來講，我們的業務發展都是一步步來的，最大的主營業務是房地産，其它業務還在發展過程中，需要時間培育，整體發展情況還是不錯的，我們也在看機會。

現場提問：2016年時代地産提出在五年内打造30個未來小鎮，目前這個計劃推進情況怎麼樣？原定2017年10月份投入使用的首個LOFT項目時代全球創客小鎮，現在有沒有如期投入使用？大概是什麼情況？

岑钊雄：目前來講，我們的特色小鎮和産業小鎮在珠三角的幾個主要城市進行，截止到2017年底，我們和地方政府簽了22個項目。當然不同的項目有不同的進度，目前廣州和佛山、東莞這邊的項目推進得比較快。

2017年落地的第一個項目是佛山全球創客小鎮項目，現在進展也比較好。當時我們希望它2017年能夠落地，但是2017年因為改造和拆遷問題推遲了一點，相信在2018年會有比較大的改變。

現場提問：要轉型做城市發展服務商，其中一個很重要的長租公寓，也是響應國家政策，有沒有具體的目標，現在有多少間長租公寓？上個月公司第二大股東減持了股份，公司怎麼看這個事情？

岑钊雄：第一，長租公寓國家一直在倡導，國家希望市場有更多不同的産品讓消費者選擇，我們作為主流地産開發商，很願意參與其中。

長租公寓首先要考慮客戶的情況，客戶在哪里？需要什麼樣的公寓？我們在選址方面有自己的要求。目前還是在大城市里面（進行）安排，比如說在廣州安排長租公寓的供應，目前還沒有具體的數量。

第二，上個月第二大股東進行了減持，這個投資者在2014年就已經買了我們的可轉債，現在看起來他們的回報還是相當不錯的，現在減持也是很正常的事情。賺了錢适當的變現很正常，我不覺得這是很特别的事情。當然我也非常高興看到他有那麼好的回報，他在我們剛剛起步的時候就投資了我們，他們能夠獲得這樣的回報我們也非常開心。