仲量聯行：二零一七年第三季度大中華區物業

2017年第三季度中國GDP增速小幅放緩至6.8%。其中，第一産業和第三産業增速較第二季度小幅提高，但是第二産業增速由第二季度6.4%回落至本季度的6.0%。從細分行業來看，在宏觀調控下，建築業和房地産業增速在第三季度出現明顯的下滑，固定資産投資增速也印證了這樣的趨勢。雖然基礎建設投資依然保持高速增長，但是2017年第三季度全國固定資産投資同比僅增長5.5%，創2001以來的新低。

受居住類商品銷售推動，消費總體保持穩定。2017年前三季度社會消費品零售總額名義同比增長10.4%，最終消費對經濟增長的貢獻率達到了64.5%。但需要指出的是，在消費信貸強勁增長的情況下，居民實際消費並未出現明顯提速，說明部分消費貸款違規流入樓市，放大居民購房杠杆。随着監管的加強和宏觀調控政策的深入，中國住宅銷售開始放緩，9月全國商品住宅銷售面積同比下降5.7%，這是自2015年3月以來的首次負增長。

從剛剛結束的十九大政府報告來看，新一屆政府沒有像以往一樣給中國經濟發展定出具體的GDP增長的目標，而是把重點放在了提高發展的質量和可持續性上面。這樣的轉變有望重塑中國未來的經濟政策，過去幾年依托大規模的投資驅動經濟增長的模式或将一去不復返。

甲級辦公樓市場

2017年第三季度，在中國主要城市甲級辦公樓市場中，除金融業持續主導新增需求外，科技類企業增長亮眼。在大部分城市的淨吸納量的占比中，科技、媒體、通信（TMT）行業均保持強勁的上升勢頭，並錄得多個大面積成交。如阿里巴巴在北京的望京區域繼去年購買整棟物業自用外，本季度又新增租賃面積26,000平方米；亞馬遜在上海的中山公園闆塊租賃5,000平方米；華為在成都的天府廣場新增租賃面積5,000平方米。

除此之外，聯合辦公運營商在一線城市和部分1.5線城市也呈現強勁需求。全球知名的聯合辦公空間運營商WeWork近期在一線城市，尤其是在上海，積極尋找核心區域甲級辦公物業，擴張态勢明顯。與此同時，一些開發商也開始試水其自主品牌的聯合辦公空間，並在上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州、武漢等城市尋找合适的空間。

新興闆塊辦公樓市場表現活躍。近期，仲量聯行發布白皮書《上海非中央商務區辦公樓市場：起轉之際，全新格局》報告深入地分析了推動上海新興區域辦公樓市場發展的六大驅動因素，並預測新興闆塊在未來相當長的時間内将獲得市場發展所帶來的持續紅利。與此同時，它也将為城市的高速發展提供所需的空間載體，繼傳統中央商務區後，成為未來城市發展的新引擎。除上海以外的其它三個一線城市，其新興闆塊同樣也正處于快速發展階段。諸如北京的望京、奧林匹克和麗澤區域，廣州的琶洲與深圳的後海總部基地，這些闆塊的租金優勢及新增的高品質物業有效吸引了大批具有擴張、升級以及整合搬遷需求的租戶。

在一線城市中，廣州租金表現亮眼，本季度環比上漲2.1%；北京租金環比微漲0.9%；深圳租金與上季度持平；而上海本季度租金小幅下降0.3%。值得注意的是，部分新興區域表現出領漲市場的态勢，包括廣州的琶洲、北京的奧林匹克及上海的北外灘等。在仲量聯行跟蹤的16個1.5線及二線城市中，雖然多數城市租金繼續呈現環比下降狀态，但也有一些城市，受益于大量的升級需求，加之市場已經度過了集中供應期，租金開始止跌。比如成都，在經歷了連續14個季度的環比下降後，租金開始企穩，並出現回升信号。

優質零售物業市場

2017年第三季度，一線城市的業主繼續保持對“新、鮮”餐飲類品牌的青睐。比如阿里巴巴旗下的盒馬鮮生超市本季度在北京和上海等地繼續開設門店，通過擴大實體門店布局将更多的線下消費者向線上引流。新晉網紅品牌“喜茶”、“LadyM”等通過話題營銷也為輕餐類品牌擴張提供了借鑒。二線城市的主要需求依然來自于餐飲業态。面對激烈的競争，一些城市積極試水新興業态。比如全國首家“醫療商場”MedicalMall在杭州大廈501城市廣場開業，診所和醫生創業者可以“拎包入駐”，開創了共享醫療的先河。

在仲量聯行跟蹤觀察的全國20個大中型城市中，本季度上海共有五個新項目開業，零售物業總量攀升至1,219萬平方米；深圳和廣州則分别有一個新項目開業。二線城市中除天津外，本季度均有新增供應入市。新項目主要集中在華東和西南地區，以中小型社區商業為主。其中，重慶迎來了包括新光天地和國金中心在内的五個重要項目入市，新增供應量達到58萬平方米，為第三季度所有城市之首。此外，項目改造和業态調整風潮在二線城市持續發酵。部分購物中心集中打造主題街區，通過提升購物場景體驗和品牌豐富度，為高樓層客流引入提供了新的解決方案，如成都國金中心的主題街區YoungPlus等。

租金方面，一線城市租金本季度普遍保持平穩，環比增長率皆在1%以内。其中時尚零售類的景氣度提升和銷售轉暖對上海和廣州的租金水平有較為明顯的拉動。在租金漲幅最大的深圳，市區大部分優質項目受益于較低的空置率，處于業主市場。本季度大部分二線城市的租金表現小幅上升，其中租金環比增長較快的城市主要受到優質項目的推動，比如南京艾尚天地B座、西安凱德廣場和天津南開大悅城等。

武漢和蘇州則在巨大供應量下市場競争加劇，導致租金小幅下挫。

在商業地産越來越強調“場景化”和“體驗感”的背景下，越來越多的購物中心通過利用公共空間舉行互動式主題IP展，借助熱門IP強大的粉絲效應與話題度，實現了商場客流和營收的雙增長。除了文化（如北京朝陽大悅城的梵高展）、卡通（如深圳海岸城LineFriends）和運動IP（如龍湖長楹天街的籃球殿堂）等成功案例，近期全國範圍特别是一線城市内IP類型多元化趨勢明顯，科普、電視劇IP等新類型開始崛起。比如IP營銷領導者之一龍湖地産在北京長楹天街開展中國首個“古動物館科普教育展”，在上海虹橋天街開啟“NASA太陽繫探索展”，充分契合了商場對家庭消費人群的定位，為差異化競争提供了更多可能性。

住宅市場

進入2017年第三季度，在一、二線城市繼續維持原有的“限購”、“限貸”、“限售”、“限價”等嚴厲調控措施的同時，許多三、四線城市也紛紛加碼調控，出台政策抑制投資需求。此外，随着去杠杆的深入，房貸利率在第三季度繼續上漲，熱點城市首套房利率上浮已成主流。

随着調控的深入，需求開始出現疲軟的迹象。傳統的銷售旺季9月成交大幅低于去年同期，從而導致整個第三季度成交低迷。仲量聯行跟蹤的全國20個主要城市數據顯示，第三季度20城市住宅成交量環比下跌7%，較去年同期大幅下降30%。然而在微觀層面，我們依然看到熱點城市的衆多新盤受到購房者搶購，反映出目前嚴厲的調控措施並未解決部分熱點城市的市場供需矛盾，需要政府加快推進和完善長效機制。

本季度住宅新增供應量與上季度基本持平，但各地情況不盡相同：部分城市本季度新推量激增，如深圳、成都、北京等地；而另一部分城市新增供應則大幅下跌，如南京、上海。由于銷售放緩，20個城市三季度末的庫存總量和去化周期有所上升，其中，成都、廈門和杭州庫存去化周期上升較快。但是，總體來看，主要一、二線城市庫存量還是處于歷史低點，大部分城市的庫存去化時間也維持在12個月以下，從而導致開發商繼續享有一定的定價權。因此，熱點一、二線城市價格在第三季度基本保持平穩，部分城市價格依然小幅攀升。

在嚴厲的宏觀調控下，今年前三季度一、二線城市住宅市場熱度逐步退卻。而與之相反，受到投資需求外溢、相對寬松的政策環境和棚改貨币化的推動影響，三、四線城市今年表現活躍，取代一、二線城市成為市場亮點。展望未來，随着調控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國家貨币政策的收緊，我們預計三、四線城市此輪上漲周期将接近尾聲。作為房地産長效機制的一部分，長租公寓市場在一、二線城市發展前景巨大。長期來看，中國的房地産開發商和投資者将在這一領域迎來許多富有吸引力的商機。不過在短期内，長租公寓市場若要蓬勃發展，仍有許多挑戰需要應對，如租金回報率、融資、稅收和公共服務等問題。