演講｜丁力業：資本對印力和商業地産的影響

丁力業（萬科集團高級副總裁、印力集團董事長兼總裁）：我希望給大家介紹一下印力團隊這一年的心路歷程，以及我們這個當中有什麼變化。 

現在的印力和原來有比較大的變化，我們突然規模擴大了，現在成立了6個城市公司。當時内部考慮叫城市公司，讓租戶比較容易記。比方說浙江公司，租戶說浙江太大，他不願意去，你說杭州公司，他願意去。

但實際上杭州公司管了很多，比如說管了浙江、福建、江西，還有很多浙江其它的城市，所以印力是6個城市公司，實際上在40個城市，有100個項目，850萬平方米的管理面積，目前的規模和原來有了一定的區别，這得益于我們並入萬科之後，萬科把它的很多商業也裝入了印力的平台。

我們确實覺得商業地産和資本結合是非常緊的，從這次開會來看，從習總書記提出來新的矛盾來看，我們也分析了一下，好像商業地産也有這個問題，老百姓很喜歡購物中心，但是好的購物中心發展的不多，就像深圳這樣一個接近2000萬人口的城市，能讓老百姓記得住的有哪幾個購物中心？所以這個矛盾現在是非常突出的。另外一點，現在說住宅是用來住的，不是用來炒的，所以很多資本會對商業更感興趣，因為商業地産不是用來住的，它是可以投資的。 

這幾年城鎮化率也一直在增長，但是城鎮化率跟發達國家相比還有很大的差距，而這時候我覺得機會還有很多，所以這些東西都給了我們非常好的機會。只要是從事商業地産的人，都會感覺到今年有比較大的變化，通過現在的數據也可以發現今年的消費情況是非常好的。

今年浙江省商務廳組織了調研，主要調研了一些杭州比較有名的商場消費數據，從十八大開始，采取了八項規定以後，今年杭州的消費市場第一次進入了正增長。今年杭州所有的購物中心增長非常迅猛。電商也在發展。從浙江商務廳的統計數據來看，今年到十三五末，整個經濟是比較好的，消費起到了很好的作用。

當然我們也面臨很多的挑戰，從大的城市來看，比方說北京、杭州、成都、重慶，人均商業面積比例是很大的，這是有風險的，前面有些嘉賓認為三四線城市可以做，有些嘉賓認為現有的購物中心的面積過大。我們認為不管有沒有得做，只要認真去做，這個行業還是可以做的。 

講講印力與資本的一些關繫。

印力原來的名字叫深國投商業，我從1992年加入深國投，時間也特别長。到2004年第一次做商業地産的時候，我們就發了16個信托産品做商業地産，2011年的時候我說我不這樣做了，因為我知道信托産品對商業地産主要的傷害在哪里。我們2004年發了一期信托産品，拿到了10個億人民币，當時還是很不錯的，但是這個信托産品要到2008年的時候一次性兌換，而2008年正好遇到金融危機，當時壓力是非常大的。所以我說如果我們做商業地産要把它作為一個金融産品去賣，這個從業者一定要非常小心。2013年工銀亞洲、黑石成為印力的股東，我們和凱雷又有了很好的合作。現在萬科是印力的股東，我們一直在跟資本接軌，2017年我們做了一個CMBS。 

資本對印力，對商業地産來說都非常重要。商業地産給資本市場的價值是基于真實的現金流，不是基于資産的評估，這是我們一貫的觀點，所以要把真實的現金流創造好。

如果把真實的價值創造出來，做商業地産這四個環節一定是少不了的，比方說怎麼去選址，怎麼合理地規劃，怎麼進行運營或者說怎麼進行資産端的資本管理。印力這麼多年來，這四個服務是基于公司内部完成的，也就是說内部有一個非常強大的管理團隊，我們借助于中介機構，主要是為内部管理團隊做判斷到底這樣對不對，但主要的還是内部人來做，我覺得這一點很重要。内部能力的培養是這個公司一種很大的價值，所以我們注重這四個方面的培養。 

今年11月11日，所有電商平台的銷售額突破了去年的銷售額，京東突破去年的時間是中午1點鐘，去年突破前年的時間是上午10點鐘，它雖然有增長，說明增速放緩。那天我也看了一下實體店的銷售，我們雙11當天的銷售額比去年同一天的銷售額增長了43%。說明蛋糕沒有被切走，而是大家共同把這個蛋糕做大了。今天阿里剛剛宣布進入高鑫零售，我相信大家也會有自己的答案和思考。 

這是印力的並購情況。經過二三十年的發展，在中國很多城市做新項目是挺難的，在十幾年前拿一塊地，上面什麼都沒有就做一個購物中心，現在很難再這樣做了。所以公司未來的發展，並購是很正常的，是很必要的，但是如何並購，我覺得這是特别有意思的一個問題。 

這個並購能否成功，主要是基于你對這個並購資産的提升計劃或者實施計劃。印力這段時間開業了一個新的項目，是沈陽太陽街的項目，這是一個非常傳統的街，位于火車站邊上，我們在前幾年並購了這個資産，這個項目原本開業了已經有十幾年，我們收購過來之後進行了非常大的改造，原來是按照百貨模式設計的，我們改造之後，發現我們的出租面積幾乎少了38%，但是總租金水平上漲了74%，人流增加了130%，客單價增加了169%。如果對存量資産進行這麼好的改造，我覺得我們具備了擴張和並購的能力。 

印力的並購邏輯就是拿到這個東西之後，能不能把它提升，我們最主要的不是做金融，不可能由産品設計來帶動，只能老老實實地把業務一點一點做好，使它創造新的價值。

萬科主席郁亮說，我們就是農民，本質就是把地種好，産生真實價值，我想今天我們在座的所有的同行，我們的共同目標就是要給老百姓提供一個好的品質生活的體驗，只要大家聚焦在一起，把業績提起來，把經營做好，資本一定會青睐，每個人都會得到自己的回報。

（本文為作者在2017觀點年度論壇演講實錄 未經本人審閱）