名利場與共享新勢力 寫字樓同場競技的異樣精彩

從逼仄的街巷到林立的高樓，人來人往都市中，各路資金在尋找增值標的。看得見摸得着的高樓大廈，自然是安全的避風港與上佳的生财捷徑。

對于一座座十年乃至三十年歷史的大樓而言，時間沉澱下來最清晰可見的是資本的盛宴。

在香港皇後大道中，“超人”李嘉誠一年時間便将中環中心加價45億港元，402億港元成交價使之成為香港最貴商廈。

資金最青睐的物業多出身于上海、北京及香港等城市，這些地方的交投相當活躍。

不知是何時形成了這樣的風潮：香港凡賣商業樓必問是否意向中資？這宗402億港元交易的收購方，正是中資企業近年來于海内外大筆“置業”的有力佐證。各方統計數據預測，今年中資依舊在大宗物業包括寫字樓交易上擔當領頭羊之姿，尤以國企、金融企業為首。

有人入場，便有人離場。在京滬核心地段擁有大量寫字樓物業的SOHO中國今年連續抛售旗下資産，但對于聯合辦公這一業态卻是非常看好，選擇将SOHO3Q進行到底。

與SOHO中國類似的企業並不少，“租賃時代”到來的業界共識使多家機構下注聯合辦公市場。在擴張與整合之時，這種商業模式的未來仍似霧里看花。

一二線：空置率與租金差異

當住宅市場正因調控而起起落落之時，寫字樓市場亦非“輕輕松松”，庫存依然是相當一部分城市所面臨的難題。

一線城市在吸呐跨國公司及創業企業上的競争力與二線乃至三線城市相比擁有明顯的優勢。不過，雖有新企業不斷進場，大幢商廈的落成又從另一方面提高了市場的空置率，供應與需求之間一直處于互相角力的狀态。

數據所示，2017年前三季度，四大一線城市及南京的空置率處于較低水平，在5%-13%之間；特别是北京市場，僅為6%左右。

相比之下，其他重點二線城市的空置率不甚樂觀，西安、成都、青島的空置率超過25%，武漢、長沙、天津、沈陽空置率在30%以上，重慶更是達到了46%。

據高力國際統計，重慶寫字樓截至第三季度的存量達450萬平方米，甲級寫字樓存量逾250萬平方米。

租金方面，北京甲級寫字樓以超過400元/平/月領先其他城市，由于北京新增供應增加，整體市場的空置率有略微上升，但在優質辦公樓交付的帶動下，北京的租金依舊有上漲之勢。

北京之後，上海及深圳的租金亦達到250元。在廣州，受供應放緩影響，2017年第三季度的空置率有所下降，租金受益于此亦有所上漲；杭州、武漢、長沙、天津、西安、成都及青島等城市的租金在100元左右。

租戶方面，金融業、TMT行業已是四大一線城市寫字樓市場的主力軍，制造業以及零售業亦有不錯的表現。在香港，世邦魏理仕近期公布的數據顯示，香港再次超越倫敦、紐約，蟬聯全球寫字樓租金價格最昂貴排名的冠軍，其中中環的寫字樓每平方英尺年租金近303美元(約2120元/平方米/月)。

過去一個月，這個市場曾創造了超過5.5萬元的呎價，太和控股以7.38億元沽出中環中心79樓頂層，創全港寫字樓呎價新紀錄。此後不久，長實中環中心傳聞叫價402億，大概率打破單宗商廈最高價。

如今，香港甲級寫字樓空置率已跌至2%左右，租金仍有上升的勢頭。

大宗交易：京滬港各自精彩

作為金融中心，金融服務業和高科技企業在上海高度聚集，伴随着的是寫字樓整幢交易的火熱行情，于内地一線城市里可謂“一騎絕塵”。

與此同時，海内外的投資機構亦在這市場之中捕捉到了投資的機遇，一座商廈三五年後再度出售並不少見。

在這些買家之中，除了部分企業收購以自用之外，大多數是以保險、信托及基金為主的金融機構，一些物業在投資方之間交易不止一次。

譬如，2012年底，黑石聯合台灣頂新集團以23億元總價收購了華敏帝豪大廈的5-33層的辦公樓(實際共25層)，建築面積4.75萬平方米,總價23億元，而後更名為嘉地中心。不到五年光景，黑石以39.2億元脫手該項目，新的接盤者是Kland。

北京的成幢寫字樓成交雖不如上海活躍，但今年亦有多宗交易敲定。其中，華潤以17億元收購中興通訊位于海澱的中興大廈，金致投資以36.7億元向合生創展及另一股東出售了合生國際大廈。

20世紀90年代大量外企及投資企業涌入與北京，不管是投資還是收購以自用，相當一部分寫字樓的所有權保存完整。但在深圳與廣州，發展商更傾向于散售方式處置旗下的寫字樓物業，市面上可供整棟銷售的物業並不多，導致成幢商廈交易較少。

“超一線城市”香港今年來亦因商業用地創紀錄的成交，使得寫字樓市場更引關注，成交價亦水漲船高。市場普遍認為，鑒于業主惜售、提高出售心理價，預測将對成交量造成影響。目前大熱的商廈包括朗豪坊、怡東酒店依舊待字閨中。

據美聯工商鋪資料，香港截至十月中旬已錄得16宗整幢商廈成交，其中位于中上環的整幢商廈占據了一半。最高成交價的商廈是南豐資源旗下，位于中環惠靈頓街198号的TheWellington，成交價30億港元成交，呎價達35494港元。

随着近幾年中資在國内外市場投資的興起，以及越來越多的中資企業在香港開設辦公室，外界更熱衷于在每一次交易绯聞中尋覓中資的身影。

目前，香港單個寫字樓成交紀錄前幾名亦由中資維持，除了中環中心，在2015年，恒大以125億港元買下美國萬通大廈作自用。2016年，光大集團聯同光大控股以100億元購入大新金融中心。2017年10月，綠景以90億港元向九龍倉收購觀塘海濱道123号物業。

寫字樓投資在哪里？

相比零售及酒店業态，寫字樓在營運或投資回報上更具優勢，而且收入穩定的特征滿足投資者規避風險及資産升值的要求。

但不可忽略的是，在高租金、低空置率的北上廣深及香港，寫字樓的投資收益率卻不盡如人意，相當一部分原因是由于這些市場的地價增長超過租金增長速度。

戴德梁行研究報告顯示，寫字樓占據了2016年全國商業地産大宗交易總投資額的一半。與之相反的是，四大一線城市甲級寫字樓的平均毛收益率進一步下降至4.9%，並預計未來将繼續下滑。

不過，市場對于寫字樓的愛好並未減弱，一些投資者正計劃收購投資回報更加低的物業如酒店與零售業态，将其改造為寫字樓。比如，北京萬科收購西單商場並将其改造成寫字樓，香港怡東酒店未來亦将打造成商廈。

在投資區域上，由于中環租金高企，香港“去中心化”趨勢亦影響着寫字樓投資市場，部分投資者的品味也開始發生了微妙的變化。

2017年7月，在接受觀點地産新媒體采訪時，太古地産行政總裁白德利曾談及這一點市場趨勢。他稱，随着租戶遷出中環，旗下太古坊寫字樓亦受到更多租戶的歡迎。

與此同時，内地四大一線城市CBD之外的新興商業市場亦捕獲不少關注的目光，這些區域大多擁有新落成的成幢寫字樓與更便宜的租金供租戶選擇。

北京的望京、麗澤商務區，深圳的前海，上海的北外灘、前灘，廣州的琶洲與國際金融城都屬此種定位。近期成交的案例包括基匯資本接盤SOHO中國虹口項目，金茂宣布挂售北外灘的地標性商廈……

這些地方的價值正在逐漸被市場挖掘，除了投資，聯合辦公品牌亦熱衷于在此擴張新項目。

這兩年，寫字樓市場涌現了一股聯合辦公熱潮，房企或品牌運營商們紛紛在商業中心中尋找可用的空間。

更便宜的租金、更靈活開放的辦公環境、五花八門的企業服務……聯合辦公這股新勢力正襲卷傳統辦公市場。

辦公室里的共享新勢力

經過一段時間的發展，北京、上海、廣州、成都、天津、西安、青島、杭州及武漢等城市的聯合辦公市場明顯壯大，一些本土品牌也開始往外擴張。

在選擇CBD等核心辦公領域外，一些新興的經濟中心、科技園成為聯合辦公企業紮營的陣地，特别是對于資金實力並不那麼雄厚的企業而言。如今，北京的望京及中關村區域亦受大多品牌所擁簇。

如今聯合辦公某種程度上被視為減輕寫字樓高庫存壓力乃至酒店住房率低的途徑之一。10月份，首旅如家牽手優客工場，目的就是提高這些空置房間的利用率。但是在需求一定的情況下，大量涌現的聯合辦公空間是否能為市場所消化？

世邦魏理仕最新發布的報告顯示，亞太區域越來越多的跨國公司将目光轉向彈性辦公，約64%參與調研的跨國企業計劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案作為對其傳統辦公方式的補充。

如國内其他備受大衆關注的共享經濟領域一樣，聯合辦公以規模為首的價值觀正被大多企業在各大城市堅定執行着。

當聯合辦公巨頭WeWork在北京首個門店開業之時，毛大慶的優客工場同樣也在對方的地盤擴張，年内還進入了新加坡及印尼等市場；一直布局于自身寫字樓之中的SOHO3Q也在老潘的一輪城市巡遊中擴張至杭州、南京。

規模的選擇無可非議，況且在共享辦公領域，城市里各個聯合辦公空間之間發生正面交峰的頻率並不高，無需過于擔憂出現低價的惡性競争手段。龐大的潛在市場，正待企業來占領。

回報方面，相比起傳統的孵化器，聯合辦公的營業收入來源更多是租金與增值服務收入，以及政府的補貼。與此同時，他們正致力于采取各種途徑，來增加收入的多樣化來源。