觀點指數 | 上海10月報：“銀十”不再 供求創年度新低

觀點指數 全市僅有一個新盤推出，新增和成交創年度新低——繼“金九”成交平平之後，上海“銀十”樓市更顯低迷。

相比往年，開發商即使全年業績並不甚好看，卻總能在“金九銀十”這段時間里給自己的年終成績單加上好幾分，但今年這個情況有點意外。

據觀點指數統計，“銀十”期間，上海全市新建商品住宅成交為2561套，環比下跌71%；成交面積為33.54萬平方米，環比減少36.9%，同比下滑61.4%。其中，新增供應面積僅為7392.88平方米，環比下跌96.69%。

在一片跌聲中，唯有成交均價方面還算保持着微弱的增長。10月份，上海全市商品住宅成交均價48191元/平方米，環比略有近4%的增幅。數據顯示，上海中心五區期間成交均價10.98萬/平方米。

具體項目來看，全市商品住宅銷售金額前十的樓盤累計銷售額為36.08億元，占上海該月銷售總額141.12億元的25.57%。區域分布上，前十項目均處于郊區，嘉定、寶山為目前市場較為活躍地區。

土地方面，繼九月份出現一小段供應潮後，上海于10月份的土地供應應聲回落，期間僅成交5宗租賃地塊，且均為零溢價成交。

綜合來看，上海樓市10月份無論是在土地，還是新房成交上均沒能延續以往“銀十”的荣光。

新房成交乏力 供求創年度新低

經歷了“金九”的失色，市場普遍對“銀十”有着一定的預期。

事實上，在10月9日至10月15日期間，上海市也确實曾一度擺脫“十一”成交遲緩的陰影，成交面積9.1萬平方米，環比增幅達到360.2%。但這種狀态並沒有持續太久，在随後的半個月里，上海成交繼續回歸冷淡。

總體而言，整個十月上海全市新建商品住宅成交2561套，環比下跌71%；成交面積為33.54萬平方米，環比減少36.9%，同比下滑61.4%。其中，内環新建普通商品住宅成交量為11.29萬平方米，僅為9月份的50%左右，成交均價下降271元/平方米。

另外數據顯示，上海新建住房價格指數99.7，同比下跌0.3%，成為繼深圳、廣州之後第三個新房價格跌破去年同期價格的一線城市。僅在成交均價上有近4%的增幅，為48191元/平方米。

單月跌破40萬平方米的成交量，不僅是今年以來最低，而且創造了上海歷年同期的最低紀錄。即使與樓市低迷的2011年同期相比，也有着明顯的差距。

供應方面，上海全市十月新房成交在連續三周處于斷供狀态，僅在最後一周迎來難得的唯一項目——保利艾廬，項目共48套，為上海樓市新增供應面積7392.88平方米，環比下跌96.69%。

公開資料顯示，目前上海新建商品住宅的存量為511.40萬平方米(3.33萬套)，而在6月末時存量則為603.28萬平方米(4.01萬套)，四個月來上海主要以消化存量為主，新房供應寥寥。

據觀點指數統計，10月份，上海商品住宅銷售金額前十的項目累計銷售額為36.08億元，占上海該月銷售總額141.12億元的25.57%。

值得一提的是，遠洋萬和四季以12951平方米的成交面積和4.36億元的成績，攬獲該月的項目雙冠軍。另外，禹洲地産銷售面積較上月增幅明顯，其中禹洲雍賢府、禹洲香溪里表現優秀。另外，禹洲于9月底新收購項目禹洲東灘雍禧10月開售，亦取得不俗的銷售成績。

公開資料顯示，成交前十項目排名中9個項目成交均價在3-6萬元/平方米，而低于3萬元/平方米的剛需僅有1個。從區域分布看，前十項目均處于郊區，嘉定、寶山為目前市場較為活躍地區。

租賃住房先行 土地低溢價成常态 

由于土地放量同步萎縮，上海于上半年出讓土地就不多，土地供應在九月份出現一小段高潮。10月份應聲回落，期間僅成交5宗租賃地塊，銷售地塊出讓為零，且成交地塊均為零溢價成交。

10月10日，上海市國土資源局挂牌出讓浦東新區、長甯區、虹橋3個地區共計5幅租賃住房地塊，總占地面積為16.3萬平方米，總起拍價約37億元，預計将提供租賃住房6100多套。10月31日，上述5宗地塊均被上海地産（集團）有限公司以低價拿下，總建築面積44.81萬平方米。

據了解，5宗地塊租賃住房應以中小套型為主，中小套型比例應不低于70%；中小套型面積標準按照多層不大于90平方米，小高層不大于95平方米，高層不大于100平方米控制；受讓人應在出讓年限内整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

在第三季度，上海也已成功出讓6幅租賃用地，共計可建面積42萬平方米，平均樓闆價每平方米6560元。值得注意的是，該6宗租賃用地溢價率同樣為0%，地塊均以底價成交。據悉，在第三季度上海共出讓的33幅中，平均溢價率僅為0.5%。

上海市規劃國土資源管理局10月12日表示，在發展租賃住房方面，上海下一階段将主抓四大方面重點工作，並繼續增加租賃住房的土地供應。

上海市規劃國土資源管理局稱，目前正在着力推動租賃住房的建設力度，在就業密集、産城融合重點區域以及軌道交通站點周邊區域推出租賃住房用地，構建租售並舉的住房體繫。並将建立完善租賃住房用地相關的規劃和土地管理政策，繼續推進租賃住房的土地出讓。

随着調控的進一步深入，上海租賃性質土地将還會繼續推出，低溢價或者将成為土地市場的常态。

觀點指數統計發現，截止2017年10月31日，上海一共有15宗租賃住房用地，其中11宗已經完成土地供應，該15宗土地面積約50公頃，建築面積約110萬平方米。