觀點指數 | 深圳10月報：價穩量升延續 去化周期縮短2.4個月

觀點指數 自去年10月“深八條”調控政策出台以來，深圳房地産市場調控已逾一年，樓市氛圍持續收緊。但就過去兩個月深圳樓市的表現來說，“金九銀十”的火熱程度雖不復往日光彩，但依然可稱為交易旺季。

據深圳規土委數據顯示，深圳10月份新建商品住宅成交均價為54288元/平方米，環比下跌0.05%，同比下降2.38％；成交套數2792套，環比增加2.35%，同比減少34.71%；成交面積27.91萬平方米，環比增加2.27%，同比減少33.95%。

值得一提的是，深圳新建商品住宅成交均價已連續13個月下跌，但近期價格變化幅度不大。據觀點指數計算，9月份價格環比下跌0.1%，10月份價格環比僅下跌0.05%。

成交套數方面，10月份也延續了9月份的良好勢頭，功勞可歸于8月份新房供應量的大增。據悉，8月份深圳共13個項目獲批售，住宅房源總套數7533套，較7月大幅增加90%，超過了上半年的總和，主要供應集中在寶安、南山、龍崗三大區。 

而9月份新建商品住宅數據為，成交均價54314元/平方米，成交套數2728套，成交面積27.28萬平方米，其中，成交套數網簽數據環比上漲近四成。

住宅二手房方面，成交數據環比出現較大波動，10月份共成交4476套，成交面積37.65萬平方米，環比、同比下跌均約22%、29%。

黃金周平靜度過 去化周期縮短2.4月

對深圳而言，國慶黃金周是在平靜中結束，成交數據也符合以往的節奏。查看2013年-2016年國慶黃金周深圳新房成交數據，並未出現異常火爆的情形，整體平穩。

據深圳規土委統計數據顯示，2017年國慶黃金周(10.1-10.8)，深圳新房共成交502套，均價在5.5萬/平方米左右，期間僅有一個位于寶安沙井的項目開盤。

10月份，深圳樓市新建商品住宅合計成交2792套，環比增加2.35%，同比減少34.71%；成交均價為54288元/平方米，環比下跌0.05%，同比下降2.38％。

成交量方面，得益于8月新房供應量的成倍增長，10月份也延續了9月份的良好勢頭，但是除寶安、福田兩區外，其余各區本月成交套數環比均有不同程度的減少，鹽田已連續4個月零成交。而10月份成交的主力軍依然是寶安、龍崗兩區，分别位列一、二。

其中，寶安區成交套數1519套，環比增長13.1%；龍崗區成交套數831套，環比減少8.48%；南山區成交套數277套，環比減少4.81%；福田區成交套數126套，環比增長5%；羅湖區成交套數39套，環比減少40.91。

新增供應方面，10月份獲批預售項目3個，其中龍崗2個，寶安1個，僅龍崗的中糧祥雲廣場含有部分住宅房源。

可售面積方面，寶安和龍崗庫存充足，可售面積分别為159.83萬平方米和93.87萬平方米，分别占比51.24%和30.09%。按照10月銷售量計算，寶安和龍崗去庫存周期分别為11.7個月和13.3個月。

其次是南山，可售面積34.65萬平方米，占比11.11%，去庫存周期僅7.7個月；福田可售面積11.16萬平方米，占比3.58%，去庫存周期僅5個月。此外，羅湖和鹽田可售面積均不超10萬平方米，但是羅湖庫存極為充足，去庫存周期為22.4個月。

據了解，由于新增住宅的減少，也促使去化周期縮短，目前深圳一手住宅去化周期為12.6個月，相較9月縮短了2.4個月。

全年首宗宅地成交 舊改依然為主旋律

土地市場方面，10月份深圳僅成交一宗經營性用地，由深圳市大鵬新區投資控股有限公司底價7.46億競得深圳大鵬新區葵涌街道地塊。地塊規劃為交通場站用地+商業用地+三類居住用地，土地面積3.72萬平方米，該地塊也是深圳今年首宗含住宅用途用地。

值得一提的是，10月份，深圳共計挂牌出讓3宗經營性用地，其中1宗宅地，2宗商業用地，3宗地塊均為自持用地，其中唯一的一宗宅地也是深圳首宗“只租不售”用地。

在“租購並舉”大浪潮下，深圳強化了對城中村租賃市場的指導，提出日後在城中村租房将享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務。

據深圳市官方資料披露，共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區内城中村91個；城中村“農民房”或私人自建房超過35萬棟，總建築面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%。

另據此前媒體報道，深圳市政府解釋《深圳市城市總體規劃（2016-2035年）》中談到，将從規模拓展轉向品質供給，建立差異化空間供給模式，優化調整存量用地土地利用結構與布局，改善城中村面貌，提升舊工業區效益，煥發老城區活力，提高空間資源利用效率。

在政策的指導下，開發商也做出了響應。10月份，萬科就分别與深圳福田區、南山區及深國際簽約，内容包括對福田區南園街道轄内城中村玉田村“綜合整治+運營”、以深圳灣超級總部基地為支點，發展推動南山區城中村綜合整改運營、住房租賃等業務及龍華區梅林關城市更新項目代建等。

中集集團亦與深圳規土委、前海管理局簽署了合計3宗共52.4萬平方米土地整備問題的《土地整備框架協議書》。

10月23日，在太平洋工業區更新單元一期項目現場舉行了深圳季度新項目集中開工儀式，該次集中開工新項目39個，總投資約112.6億元，包括鹽田港拖車綜合服務中心一期項目、太平洋工業區更新單元一期、鹽田區梅沙街道上坪村改造、特發小梅沙用地整體開發一期項目、鹽田三村、四村和西山吓村整體搬遷項目5号地塊、金鬥嶺工業區城市更新單元、鹽田區第八期人才住房等。