觀點指數 | 2017年1-10月中國房地産企業銷售金額TOP100

觀點指數研究院

榜單點評

“碧萬恒”齊破4000億，三強排名僅剩最後懸念

2017年僅剩最後兩個月的情況下，我們已經隐約可以望見最後的結局。

觀點指數2017年1-10月中國房地産企業銷售金額TOP100顯示，碧桂園、萬科、恒大均達到了4000億規模，而碧桂園在不久之後毫無疑問将成為首家5000億銷售規模房企。

從數字差距來看，萬科和恒大基本上已經失去了逆轉碧桂園奪得第一的可能，而恒大則縮小了與萬科之間的距離。

前三強排名将會是“碧萬恒”還是“碧恒萬”，還需要最後兩個月時間才能知道答案。

前三強銷售總額達到了1.33萬億，占TOP100企業銷售總額5.67萬億的比例為23.5%，占前十企業銷售總額的比例為51.6%。

融創繼續狂奔，趕超綠地保利沖刺3000億

前10排行中，最讓人意外、也最不意外的企業是融創。

這家企業的領導人孫宏斌，曾經在十多年前帶領順馳成為一匹震撼全行業的黑馬，這一次融創則做得更為徹底。

收購萬達城資産之後，融創開始加速推貨，連續三個月單月銷售額達到300億以上，9月份更是突破了400億大關。

經過幾個月的奔跑，融創從8月份的第六變成了10月份的第四，前十排名中連續兩個月躍進一名，成為了“碧萬恒”三強之外的一個“超級黑馬”。

可以預見，在保利、中海、綠地等企業都無法維持高速規模增長的情況下，融創在可以預見的未來将成為“碧萬恒”三強的最大挑戰者。

前10月銷售金額達到2486億，也預示着融創完成本年度上調後3000億銷售目標已經沒有難度。

保利綠地穩健增長，千億房企數量達到12家

前10月銷售規模突破2000億的企業還有保利和綠地，兩家房企沒有融創那樣非常快速增長的表現，但一直穩健。

雖然兩家企業本年度達到3000億規模存在很大難度，但維持前六的維持已經沒有問題，形勢非常清晰。

觀察榜單可以發現，截止到10月31日，前三房企為4000億，前六房企分界線則為2000億，而2000億之下1000億之上的房企數量也已經達到6家，中海、龍湖、華潤置地、金地之外，華夏幸福和綠城成為了在10月份突破千億的新進房企。

可以預見，本年度仍有極大希望突破千億規模的企業還有新城控股、招商蛇口、萬達商業；除此之外，世茂房地産、旭輝集團還存在理論上突破千億規模的可能。

根據榜單統計，10月份12家千億房企銷售總額為2.79萬億元，占TOP100企業銷售總額的比例超過49%，将近一半。

分化集中，500-1000億規模企業繼續崛起

行業集中度提升是一個每月都會重復的話題，而且大中型房企市場占有率越來越高，從各種數據中很容易能找到答案。

分析TOP100榜單，前10月銷售規模達到500億的企業數量有32家，剔除12家千億以上的企業，還有20家。

這些企業都是中國房地産企業的中流砥柱，20家房企銷售總規模達到了1.32萬億；32家500億以上規模房企銷售總額則為4.12萬億，占TOP100企業總銷售額的比例超過了70%，為72.64%。

這一批企業中，陽光城、魯能地産、中南建設、富力等幾家企業，将是2018年潛在的千億俱樂部企業。

行業觀察

樓市倒影，傳統旺季“金九銀十”不再

10月份，國慶中秋長假成為了“金九銀十”的最後一個倒影，這個房地産市場的傳統旺季，沒有跟以往一樣，成為樓市火熱的季節。

以廣州為例，國慶長假全市共網簽一手住宅542套，同比下降87.2%，幾乎跌9成。

9月底，全國多個城市出台樓市調控政策，10月份多地繼續跟進。受調控加碼、金融去杠杆、房貸利率上升等因素影響，全國房地産市場成交量基本低于預期。

據觀點指數不完全統計，截止到9月底，全國有超過40個城市實行限售措施；10月份，則有紹興、昆明、成都、長沙、三亞、石家莊等，成為這一輪出台房地産政策代表性城市。

“保持政策連續性穩定性”的主基調下，可以預見，在未來一段較長時間内，房地産市場都将維持穩健的節奏，“大起大落”幾乎不可能出現。

有分析預計，第四季度住宅市場仍将處于調整期，調控政策将繼續起到作用，抑制市場投機行為。同時，房貸成本的上升将抑制購房需求，導致成交量在短期内繼續走低。

長效機制，從“購租並舉”到“租購並舉”

10月18日發布的“十九大報告”中，再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“租購並舉”成為這一輪樓市調整最受關注和最重要的熱詞之一，這是樓市轉向存量時代的一個標志。從購租並舉到租購並舉，簡單的文字順序調整，卻體現了發展租賃市場的重要性和緊迫性。

2017年以來，中央及各地方政府已經出台了多項關于培育和發展住房租賃市場的相關政策。“十九大”召開以前的一段時間，北京、廣州、上海等多個標杆城市，也已經在深化住房制度改革，建立“購租並舉”住房制度。

更早之前的7月份，住房和城鄉建設部會同發改委、公安部、财政部、國土資源部、人民銀行等八部門，聯合下發文件，推進“購租並舉”，並選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢等12個城市，作為首批開展住房租賃試點的單位。

随着“房住不炒”、“租購並舉”和“共有産權”等政策的落實，逐漸成型的房地産長效機開始改變着中國房地産行業。

推地加速，開發商拿地意願依然強烈

土地市場方面，10月份全國各地推地不斷，開發商拿地意願依然強烈。

10月30日下午，北京舉行本月最後一場土地拍賣，出讓順義後沙峪、房山和大興區黃村鎮3幅宅地，最終以99億元總價成交。截止到10月30日，北京土地出讓金合計了2129億元，刷新歷史紀錄。

11月，北京預計有11宗土地出讓，建設用地面積總計約93.2萬平方米，起拍總價約443.08億元。

無獨有偶，10月30日，廣州也出讓5宗土地，分别位于黃埔區、南沙區、花都區、番禺區，總起拍價達到88.7億元，均采取“限地價＋競自持或競配建＋搖号”的網上挂牌方式出讓。最終，廣州此次土拍收金95.6億元，總競配建面積8100平方米。

臨近年底，全國各土地市場推地動作越來越多，從前三季度情況來看，也出現了較大的成交增長。

據市場機構統計顯示，截至2017年9月30日，監測的50家大型房企今年合計拿地金額達17711.8億元，與2016年同期50家大型房企拿地金額11937億元對比，漲幅達到48%。

國家統計局的數據則顯示，1-9月份，房地産開發企業土地購置面積16733萬平方米，同比增長12.2%，增速比1-8月份提高2.1個百分點；土地成交價款8149億元，增長46.3%，增速提高3.6個百分點。

但有分析認為，未來一二線城市整體土地供應不會增加，三四線城市土地供應面積也将逐漸減少，市場的高點即将過去，銷售面積也會逐漸下降。

融資收緊，小房企普遍面臨資金壓力

随着行業分化的不斷加速，集中度越來越高，規模越來越大的房企面臨無法擺脫的拿地局面——為了維持規模增長速度，競争越來越白熱化。

在地價不斷高漲且融資越來越難的形勢下，部分房企開始改變拿地策略，從“争奪”變為“合作”，這種現象也越來越明顯。

土地和金融資源正在不斷向大中房企加速聚集，行業集中化速度明顯提升，大中房企繼續加速奔跑。未來，土地獲取能力和融資能力将成為房企發展的決定因素。

另一方面，随着各地調控政策的持續落地，限購、限售、限貸等政策環境下，中小房企普遍面臨資金壓力。除了銀行貸款獲取變難，選擇非銀融資的難度也已經大大增加。

中小房企普遍布局集中，無法像大型房企那樣通過全國化布局獲得規模效應。同時，随着拿地難度加大，傳統的房地産開發模式已經難以為繼，對于中小房企來說，生存空間變得狹窄，部分選擇退出市場或被大型房企並購。

並購，就此成為房地産行業的一個日益普遍的現象。