仲量聯行：上海非中央商務區辦公樓市場報告

引言

仲量聯行曾于2009年發布《上海非中央商務區辦公樓市場崛起》白皮書，文中預測非中央商務區甲級辦公樓将成為上海辦公樓市場下一輪發展的重點。自2009年至今，上海非中央商務區的辦公樓市場發展歷程不斷印證着仲量聯行此前的預測，市場表現之強勁甚至超出了我們的預期。

2009年上海非中央商務區甲級辦公樓僅有40萬平方米存量，如今這一數字已躍升至500萬平方米，上海非中央商務區的甲級辦公樓體量已與中央商務區甲級辦公樓的總體量比肩。

與此同時，在過去一年間，非中央商務區市場的淨吸納量已占到上海甲級辦公樓市場總吸納量的約61%，大大超過2009年時26%的水平。

基于仲量聯行的研究，並結合對165位辦公樓企業租戶和31個投資機構的調研結果，我們進一步分析上海非中央商務區辦公樓市場現狀及探讨其發展前景。在本報告中我們将探讨以下問題：

1、哪些因素推動了非中央商務區辦公樓市場的蓬勃發展？

2、市場對非中央商務區辦公樓的強勁需求能否持續？

3、上海非中央商務區各細分市場的發展前景如何？

摘要

随着上海辦公樓市場的日趨成熟，傳統中央商務區已難滿足不斷增長且日益多元化的企業辦公空間需求。在此背景下，上海的非中央商務區甲級辦公樓市場不斷壯大，其總體量呈爆發性增長的勢頭。

非中央商務區新增甲級辦公樓不僅同樣提供優質的辦公空間，且較中央商務區的租金而言優勢明顯，因此正在對“中端市場”産生巨大的吸引力。中端市場的租戶群體多處于升級、擴張或整合辦公空間的階段，除對租金水平有一定的考量之外，亦更傾向于選擇新落成的甲級物業。仲量聯行預計未來這一客群将成為上海甲級辦公樓需求來源的主力。

仲量聯行的研究顯示：租金優勢並非驅動優質租戶外拓並考慮選址非中央商務區辦公空間的唯一考量。城市規劃和基礎設施的完善正促使上海的人口分布及商業配套不斷向外擴展，因此極大提升了非中央商務區辦公樓的吸引力，亦為非中央商務區的長足發展奠定了基礎。

随着辦公樓租賃日漸活躍，投資者也開始着眼非中央商務區市場。此舉不僅推動了該市場辦公樓投資成交量的增長，辦公樓資産的流動性亦因而顯著增強。

此外，當前上海非中央商務區市場的發展日趨多元，我們引入了“非中央商務區市場演變曲線”來反映各細分市場所處的不同位置。

其中上海火車站、四川北路/北外灘、浦東楊高路三個細分市場的發展勢頭尤為迅猛，即将躍升成為中央商務區。前灘及徐匯濱江正處于曲線的“過渡”階段的前期位置，但鑒于這兩個細分市場卓越的基本面，預計其亦有望延續前述細分市場的發展軌迹，最終進入中央商務區曲線。

同時，其它幾個細分市場由于其具有鮮明特征的市場定位，亦有望呈現良好的表現。

非中央商務區辦公樓市場欣欣向荣

近年來，上海非中央商務區甲級辦公樓市場的淨吸納量大幅增長，無論是從絕對數值還是其占上海甲級辦公樓總淨吸納量的比重均是如此（參見圖1）。

圖1：上海中央商務區和非中央商務區甲級辦公樓市場年均淨吸納量對比

盡管近期供應量的大幅攀升導致非中央商務區甲級辦公樓市場的空置率上揚，但辦公樓租金依然持續走強。

事實上，過去18個月期間，非中央商務區甲級辦公樓市場的平均租金增幅超越了中央商務區的平均增幅（參見圖2）。

圖2：上海中央商務區和非中央商務區甲級辦公樓市場租金增幅對比

非中央商務區辦公樓投資市場也愈發活躍。過去兩年間，非中央商務區辦公樓大宗交易成交總額占上海總體的67%。

2016年一季度到2017年二季度期間，非中央商務區甲級辦公樓市場平均資本化率收窄39個基點，超過中央商務區的辦公樓的收縮幅度（26個基點，參見圖3）。

圖3：上海中央商務區和非中央商務區甲級辦公樓資本化率走勢對比

案例研究

香港辦公樓市場發展現狀

近年來，香港的辦公樓市場經歷了加速向非傳統核心區發展的步伐。由于大量金融類企業和專業服務類企業從中環地區涌入該區，香港東現已成為香港非中央商務區辦公樓市場中最成熟的細分市場。

受這一顯著變化的影響，香港東已成為與中環、灣仔、銅鑼灣及尖沙咀等傳統核心區相提並論的香港中央商務區之一。香港東地區的辦公樓租金水平及甲級辦公樓存量亦已與尖沙咀區域比肩（參見圖4）。

促使企業由傳統核心區遷至香港東的主要動力包括租金、樓宇品質和通達性等。我們認為這些因素對于上海辦公樓市場而言也具有同樣顯著的意義。

此外，九龍東作為香港的非中央商務區之一，正繼續不斷發展，並日益成為香港未來的中央商務區。

圖4：香港各細分市場甲級辦公樓存量及租金水平

哪些因素推動了非中央商務區辦公樓市場的蓬勃發展？

交通條件和商業配套成為租戶選址的重要關注點

過去五年間，上海新開通四條地鐵線，使得上海成為全球地鐵網絡最長的城市。以地鐵12号線和13号線為例，新建成的地鐵線路顯著提升了中央商務區和非中央商務區之間的通達性。

例如，地鐵13号線的開通使得上海火車站至核心中央商務區南京西路的行程縮短至7分鐘。交通通達性的不斷改善，有助于緩解企業對遷址可能造成的人員流失的擔憂。這在以往是企業不願遷出中央商務區的主要原因之一。

此外，近年來，由于上海中環附近及中環以外的北部、南部和西部地區新建了衆多價格相對合理的住房，因此這些地區的居住人口大幅增長。

由于避開了市中心擁堵的交通，在有些情況下，這些區域和非中央商務區辦公地點之間的通勤時間很可能得以縮短。

商業配套的日趨完善，對于提升非中央商務區辦公樓的吸引力也至關重要。過去5年間，非中央商務區購物中心的存量大幅增長，新開業的購物中心數量甚至顯著超過上海核心商圈（參見圖7）。

另一方面，非中央商務區的商業綜合體項目由于同時配備了辦公樓和購物中心，深受租戶的青睐。

圖7：非中央商務區購物中心新增供應

我們的租戶調查結果表明，在影響企業租戶做出遷址決定的優先因素中，便捷的交通條件和完善的商業配套分别位列第一和第四位（參見圖8）。

受訪者将交通條件視為比租金更為重要的考慮因素，因此，對于非中央商務區地鐵換乘站上蓋辦公樓項目的租金正快速趕上那些地鐵不夠便捷的中央商務區項目這一情況，也就不難理解了。

圖8：影響租戶辦公樓選址的各項因素（租戶調查）

高品質樓宇重新定義各細分市場

辦公樓細分市場能否脫穎而出並赢得潛在租戶的青睐，是否擁有優質項目起到了關鍵作用。

将近期竣工的非中央商務區辦公樓項目與5年前完工的項目進行對比，我們發現，新建辦公樓項目的主要建築標準，如層高、架空地闆和電梯配比等（參見圖9）均得到了顯著的提升。

除建築品質外，細分市場的體量需要達到一定規模，才能滿足潛在優質辦公樓租戶的需求，並促成交易。

圖10顯示的是五個非中央商務區集群區，五年前它們擁有極少的甲級辦公樓項目（有些甚至從零開始），如今已發展成為擁有幾十萬平方米甲級辦公空間的大型辦公樓集群區。在體量不斷增加的過程中，這些細分市場的租賃問詢量也在不斷增長。

圖9：非中央商務區甲級辦公樓項目的主要建築標準

圖10：甲級辦公樓存量迅速擴張的主要細分市場

更多知名企業相繼入駐非中央商務區

過去五年間，來自各行業的諸多知名企業已遷至非中央商務區辦公樓市場（參見圖11）。

過去外界往往認為非中央商務區的租戶主要是小型本地企業，擔心遷址非中央商務區會導致企業的人才流失，但知名跨國企業與内資企業的相繼入駐，改變了人們對非中央商務區的傳統印象。

當來自跨國企業及優質國内企業的租賃需求不斷增長之際，諸多大型國有企業和民營企業也展現出在非中央商務區購買新建自用型辦公樓的強勁需求。

相較之下，中央商務區辦公樓的售價要高出很多，且可供出售的新建辦公樓也十分稀缺。而非中央商務區市場可以為此類買家提供可滿足其各類需求的優質項目或可供開發的地塊。

此外，這些新建總部大樓還可以吸引到相關上下遊企業，讓他們紛紛遷至附近的地區。

圖11：租賃非中央商務區甲級辦公樓租戶列舉

中央商務區會否受到強烈沖擊？

随着市場對非中央商務區辦公樓的需求持續走強，越來越多的企業從中央商務區遷至非中央商務區。很多人可能會問：非中央商務區市場的崛起将對上海傳統中央商務區市場造成何種影響？

一部分人尤其擔心，市場對非中央商務區辦公空間的需求是以中央商務區甲級辦公空間的需求流失為代價換取來的。

不過，仲量聯行的研究結果顯示，租戶的流動情況其實更主要地還是從品質較低的辦公樓遷至高品質辦公樓。根據我們對2012-2017年期間竣工的20棟非中央商務區甲級辦公樓進行的調查，新租賃的辦公空間中，僅有19%來自于中央商務區甲級辦公樓的原有租戶。

事實上，非中央商務區甲級辦公樓絕大部分的租賃需求來自于從中央商務區和非中央商務區市場乙級辦公樓遷出、尋求升級的租戶（參見圖12）。這與我們的租戶調查結果基本保持一致：過去三年間經歷過辦公室遷址的租戶受訪者将辦公空間升級列為遷址的第三大原因（參見圖13）。

我們在2014年發布的白皮書《2020年上海辦公樓市場展望：供應倍增，需求倍增？》中曾預測，來自金融和專業服務行業的需求将促使中央商務區甲級辦公樓市場在中長期内繼續保持其作為上海商業活動最重要集群區的地位。

随着時間的推移，來自金融和專業服務企業的租賃需求将有望填補由于非中央商務區崛起所帶來的空置辦公空間。無論租金水平如何變動，這些企業都将繼續選擇中央商務區甲級辦公樓市場。

圖12：近期非中央商務區新建甲級辦公樓的需求來源

圖13：遷址的主要原因（租戶調查）

類中央商務區的集群區也已形成

在《2020年上海辦公樓市場展望：供應倍增，需求倍增？》白皮書中，我們還預測過，上海中央商務區将向外擴張，也就是說，此前被視為“非中央商務區”的部分集群區将被一並納入中央商務區。事實證明，最近的市場正在朝這一方向發展。

據此，我們劃分出了三個開始呈現出中央商務區特征的非中央商務區，即上海火車站、四川北路／北外灘和浦東楊高路。越來越多青睐中央商務區的租戶開始考慮入駐這三個闆塊（将在第19頁進行詳細探讨）。這三個非中央商務區集群區到上海傳統的中央商務區僅有1-2個地鐵站的距離，這也再次證明便捷的交通條件對提升非中央商務區形象的重要性。

強勁需求預計将會持續

目前，非中央商務區市場表現出前所未有的活力。不過，這種強勁的需求能否持續下去？要解答這一問題，我們需要仔細分析以下三個基本驅動因素：城市規劃、中端市場、租金優惠。

城市規劃

根據上海的城市規劃，大力推進次級商圈的發展是大勢所趨，這将有助于緩解城市中央商務區及其周邊基礎設施的壓力。同時，新興商務闆塊的崛起還可為處于不同發展階段的企業提供多元化的辦公選擇，從而有助于提升上海在商業經營成本方面的競争力。

上海市政府已經意識到建立新興商務區市場的必要性。近期發布的《上海市城市總體規劃（2016-2040）》着重論述了在非中央商務區市場加強“區域性節點”建設的重要性。上海市政府計劃進一步改善交通基礎設施狀況，並鼓勵經驗豐富的開發商在非中央商務區開發優質商業項目。

中端市場

上海最為知名的辦公樓租戶往往來自金融和專業服務行業，這些企業願意為城市核心地段的優質辦公樓支付兩位數（元/平方米/天）的租金。

但事實上，上海甲級辦公樓租戶的構成情況比多數人想象中更加多元化，其中很大比例的租戶來自于制造和貿易、零售、制藥和高科技等行業，而許多業内分析人士往往低估了這個龐大的“中端市場”，它們構成了上海最大規模的辦公樓需求群體（參見圖14）。

圖14：上海甲級辦公樓租戶行業分布

甲級辦公樓和乙級辦公樓存量對比“中端市場”龐大的租賃需求主要靠升級需求支撐。目前衆多企業将辦公地點設在上海規模龐大的乙級辦公樓中。

而非中央商務區新建甲級辦公樓的持續供應，可滿足他們向優質辦公空間升級的意願。目前很多入駐乙級辦公樓的租戶願意為升級到甲級辦公空間支付每平方米每天5-8元的租金。甲級辦公空間将有助于提升企業形象，幫助企業吸引到稀缺人才。

租金優惠

目前，租賃成本仍是企業辦公選址時的首要考慮因素之一，而上海中央商務區的辦公樓租金将繼續保持在高位。在經歷2017-2018年的供應高峰後，由于商業用地供應有限，中央商務區的辦公樓新增供應量将大幅下降。2019-2025年期間，中央商務區辦公樓年度供應量将降至約31萬平方米（參見圖15）。

圖15：上海中央商務區甲級辦公樓未來供應

從中長期來看，來自金融和專業服務類企業的需求會持續推動中央商務區辦公樓淨吸納量的增長，中央商務區辦公樓市場預計将出現供不應求的狀況。

市場供應趨緊，将促使中央商務區辦公樓市場租金在當前的整固期結束後重拾穩步增長的态勢。因此，從長期來看，中央商務區辦公樓将保有與非中央商務區一定的租金差。

那麼，租金差距到底達到何種水平，會促使租戶遷至非中央商務區？根據仲量聯行的數據，目前中央商務區辦公空間的租金比非中央商務區平均高出3.9元/平方米/天（參見圖16）。

在我們的租戶調查中，23%的受訪者在租金差距為2元/平方米/天時，會産生強烈的搬遷興趣，當差距增加至3元/平方米/天時，意向搬遷者的百分比上升15%（參見圖17）。

由于中央商務區和非中央商務區甲級辦公樓的租金價差預計将長期存在甚至有擴大的可能，因此從中期來看，非中央商務區辦公樓市場将繼續吸引那些成本控制意識較強的租戶。

從下圖财務分析中（參見圖18）也可以看出，上述的租金價差可以為租戶節省大量成本，尤其是那些尋求升級至甲級辦公樓的“中端市場”租戶。

圖16：中央商務區和非中央商務區甲級辦公樓租金預測

圖17：租戶入駐非中央商務區甲級辦公樓租金優惠預期（租戶調查）

圖18：搬遷資本支出（金融分析模型）

非中央商務區細分市場的演變

目前，上海十多個主要的非中央商務區細分市場正處于不同發展階段。為更好地了解其不同的發展軌迹，我們創建了市場演變曲線模型，來評估非中央商務區各細分市場的發展現狀，並将其發展情況與中央商務區進行了對比（參見圖19）。

圖19：非中央商務區細分市場的演變曲線

注:*商業地産活躍度以加權模型為分析基礎，該模型的指標包括甲級辦公樓存量及增長、地鐵通達性、零售存量及未來供應、開發商背景、企業入駐情況、企業區位偏好（基于租戶調查）、投資額、投資者興趣（基于租戶調查）和政策優惠措施等。

中央商務區交通便捷，辦公樓視野開闊，同時擁有各種便利設施和零售配套服務。相比之下，處于“早期發展”階段的非中央商務區細分市場通常缺乏此類設施和服務，因此對企業租戶的吸引力相對較小。不過，經歷了過去5-10年的快速發展，許多非中央商務區細分市場已經從“早期發展”階段步入了更具活力的“過渡”階段。

部分非中央商務區細分市場一旦到達“成熟”階段，就可借助自身優勢騰飛，成為中央商務區的一部分。上海火車站、四川北路及北外灘、浦東楊高路這三個非中央商務區細分市場發展勢頭尤其迅猛，商業活動日益增多，有望很快被納入中央商務區的版圖。以下為助力其騰飛的三大主要因素：

三個細分市場均位于中央商務區相鄰區域，市場的外溢優勢最為明顯；三個細分市場均擁有高品質的辦公樓項目，有助于提升其商業中心的地位；三個細分市場均受益于一些顯著的外部變化，如上海證券交易所即将遷至楊高路；閘北區與靜安區合並，從而使得上海火車站（原閘北區）細分市場與更為成熟的南京西路闆塊（靜安區）産生更緊密的聯繫，並解決了跨區域搬遷的困難。

部分非中央商務區細分市場（如前灘和徐匯濱江）仍處于早期“過渡”階段。不過，随着它們逐步步入“成熟”階段，有望最終進入中央商務區曲線。這一預期的依據是前灘和徐匯濱江兩個地區具備以下優勢：設計良好的整體規劃、實力雄厚的開發商、大量的新增供應量、與現有中央商務區之間便捷的交通條件以及強有力的租戶群入駐預期等因素。

目前仍處于“非中央商務區演變曲線”上的細分市場的商業活動将迅速增加，其自身具備的專業化和規模優勢，将促使它們在從“過渡”階段轉向“成熟”階段的發展過程中，創造出色的成績。以下為有望走出特色發展軌迹的三個細分市場：

浦東世博區域主要面向大型國有企業總部，因此有望吸引越來越多的下遊企業；.虹橋交通樞紐區域将充分利用其便捷的城際交通條件，並受益于上海與長三角其它城市一體化進程。預計來自長三角地區的大型民營企業将紛紛到此設立總部；

由于越來越多的科技企業進駐五角場並計劃在此租賃更多辦公空間，預計五角場在科技類相關行業中将繼續保持其獨特的發展勢頭。

展望未來

上海在加快向卓越的全球化城市轉型的過程中，大力發展多個新興商務區是當務之急。傳統的中央商務區仍将是推動上海經濟發展的關鍵所在，但由于區域内辦公樓新增供應有限以及租金水平的不斷攀升，中央商務區已不再能滿足各類企業多元化的辦公需求。

今後，非中央商務區市場将不僅僅局限于本報告中所列的細分市場。我們相信，新的細分市場将會不斷涌現，並憑借自身的特色在演變曲線中不斷上移。初期候選細分市場可能包括大虹橋會展區域和前灘南部區域。

市場對非中央商務區辦公樓的需求正處于起轉之際。我們預計，越來越多的租戶（甚至包括傳統中央商務區内的金融和專業服務類企業）将站在長期戰略規劃的高度考慮在新興中央商務區的辦公機會，無論是基于分拆辦公空間、新設立總部，還是重新評估企業房地産策略的原因。

今後十年，在微觀上，非中央商務區的辦公樓産品本身也将發生重大變化。開發商将不再只簡單考慮如何提升傳統交房條件，而會将重點聚焦在如何将高科技、健康理念以及聯合辦公等千禧一代員工追求的流行要素融入辦公樓産品中。事實上，部分非中央商務區市場的開發商在項目的初步設計階段已開始考慮将上述特征納入其中。從某種意義上講，非中央商務區的大量辦公樓新增供應，能夠為具有前瞻視野的開發商和投資者提供比傳統中央商務區市場更多的機會，令其可以重新審視這些新産品，不斷思考如何才能滿足終端用戶日新月異的辦公需求。這也正是非中央商務區未來将引領上海辦公樓市場發展的另一個重要因素。