原報道 | 郁亮金融底色萬科百億商業基金與60億物流基金築局

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2017-10-20 23:42

不可否認的是，擁有北大經濟學背景的郁亮，在資本運作、金融領域上從來都有極強的理解力和操控能力。

觀點地産網 1990年的冬天，深圳市羅湖區和平路50号萬科董事長辦公室接待了一個帶着書生氣的年輕求職者，他叫郁亮，北京大學國際經濟專業畢業。

2017年6月30日，盛夏的大梅沙熾熱難耐，恰如萬科股東大會現場高漲的熱度。這一天，在近百位媒體人和約莫三百余位股東的注視下，52歲的郁亮在哽咽中接過王石的擔子，成為萬科第二位帶頭人。

這一刻，距離郁亮加入萬科已有27年，雖然多年來都是站在王石聚光燈外的那個男人，但不可否認的是，擁有北大經濟學背景的郁亮，在資本運作、金融領域上從來都有極強的理解力和操控能力。

從最初的B股挂牌，到後來的可轉債、增發、B轉H，設立海外融資平台以及如今各類基金的設立，郁亮通過金融手段在資本市場為萬科募集了數百億的發展資金。

事實上，無論是在資本市場還是在企業戰略的把控上，财務出身的郁亮始終對風險保持敏感性，他曾以貓頭鷹自喻，“一只眼睛睜着，一只眼睛閉着，一只眼睛看機會，一只眼睛看風險”。

2009年，郁亮意識到房地産要從“黃金時代”走向“白銀時代”，住宅銷售即将觸及行業天花闆，在一場厘清萬科未來發展方向的内部會議上，其提出“上下半場轉換”的概念——“房地産行業的下半場必須與城市發展同步，滿足多樣性需求。因此萬科将拉長産品線，全産品線覆蓋。”

2014年，“城市配套服務商”正式成為萬科的轉型方向，商業、物流、養老、長租公寓……萬科多箭齊發，但不斷攀升的資産負債率與淨負債率同樣值得關注。

2017上半年，萬科資産負債率高達82.66%，已經超過2016年全年資産負債率2.12個百分點，攀升至上市以來的最高位，淨負債率雖然較去年全年有所回落，但也同比上升5.43個百分點至19.61%。

不過，細察之下，提出轉型“城市配套服務商”後，除了公開市場的發債、銀行貸款外，“基金”一詞出現的頻率也越來越高。

郁亮金融底色

進入萬科以後，郁亮最先從事的便是證券與投資，三年後，升任萬科财務公司總經理，1996年任萬科副總經理，1999年任公司常務副總經理兼财務負責人，2001年任公司總經理。

财務出身的郁亮對金融有着極強的理解力和操控能力，從最初的B股挂牌，到後來的可轉債、增發、B轉H，設立海外融資平台以及如今各類基金的成立，郁亮通過各種金融手段為萬科争取了大量的資金。

觀點地産新媒體了解到，自2002年起，在郁亮的主導下，萬科進行了一繫列的資本運作，通過配股、可轉債、增發、公司債等各種方式，募資超過340億元。

一位資深房地産研究人士如此描述：“萬科早期做房地産信托做了很多嘗試，而且最早上市，B股轉H股，房地産行業里面所有的金融創新基本上都是萬科先做。”

對于金融的重視，也體現在2010年之後萬科的新一輪結構調整上。郁亮當時指出，總部要往戰略、金融方向去靠攏，戰略、金融将變成未來總部很大的事情。

三年後，萬科出資逾30億港币認購徽商銀行在港IPO股份，彼時，其将此舉稱為“戰略性入股”。業内人士則認為，萬科入股徽商銀行，一方面是在開拓新的産業，另一方面，在當時開發貸緊縮的情況下，能為萬科自身融資提供一定程度的便利。

2014年正式提出轉型“城市配套服務商”後，萬科在金融市場上也有所變化，除了銀行貸款、發債等手段外，“基金”一詞也越加頻繁地出現在與萬科相關的各種場合中。

2015年6月8日，萬科牽手鵬華基金設立的鵬華前海萬科REITs基金獲中國證監會批復，並于當年6月26日起發行，此舉標志着中國首只公募的房地産信托基金正式落地。

2017年5月，萬科聯合其他企業，相繼成立三筆投資基金，總出資62.26億元，撬動182.76億元，其中兩筆投向自身42個商業地産項目，另一筆則用來參拍北京其它地産項目。

10月11日，萬科故技重施，再一次聯合其他企業拟共同投資設立一支專業物流地産投資基金，總規模60億元，萬科認繳15億，占比25%。

值得注意的是，上述商業地産與物流地産均是萬科在向未來轉型中的兩大優勢業務。2017年中期業績會上，除了肯定萬科未來依然以住宅開發為重點外，郁亮還公開表露對商業地産與物流地産的野心：“未來有機會做得很大，可以朝數一數二的目標發展的優勢業務則包括兩項，一是印力，商業地産的開發和運營，二是物流地産。”

他指出，目前萬科的商業地産處在第三位，未來的目標是努力做到數一數二，物流地産目前在行業大概是第四、第五名，但與普洛斯結合後，将追求成為全國乃至全球名列前茅。

百億基金的商業長途

5月23日萬科公告顯示，經綜合考慮市場融資環境，拟通過下屬公司夢想家出資50.31億元，與招銀資本、長江招銀共同設立兩支專業商業地産投資基金——招銀成長壹号投資（深圳）合夥企業（有限合夥）（“成長壹号”）、招銀成長玖号投資（深圳）合夥企業（有限合夥）（“成長玖号”），兩支基金的投資方向均為特定社區商業的不動産或股權等資産——即萬科或下屬控股子公司所持有的42項商業地産項目。

據介紹，成長壹号的基金規模為68.9億元，招銀資本、長江招銀、夢想家拟分别認繳出資6890萬元、41.34億元、26.87億元，合夥人類型分别為普通合夥人、有限合夥人、有限合夥人，合夥期限為20年；成長玖号的基金規模為60.01億元，招銀資本、長江招銀、夢想家拟分别認繳出資6010萬元、36.06億元、23.44億元。

以51億元撬動129億基金，業内人士向觀點地産新媒體直言，萬科在進行大筆收並購以及推動多業務闆塊齊頭並進的同時，有補充資金的現實需求，尤其在融資收緊的情況下，基金是比較好的渠道。

萬科則表示，此舉有助于公司借助外部資本的力量，通過輕資産化運作方式加快公司在商業地産領域的投資運作。

事實上，在郁亮的帶領下，萬科在2009年便已進軍商業地産領域，但此後一直不溫不火。

直至2015年，一則消息再次将市場的目光聚焦。彼時多方人士證實，萬科已經在内部啟動了一項以金融和投資為主要業務的計劃，並将其命名為V Capital計劃。

2015年6月于香港成立的萬丈資本，作為該計劃的業務實體，将以基金化的新業務方式收購有潛質的存量資産，並以大資管的方式進行全面改造及運營管理，提升商業資産的價值同時解決了商業地産資金沉澱過多的問題。

8個月後，萬丈資本完成其成立以來的首例大宗商業地産交易——企業天地3号樓，邁出了其“城市存量資産收購改造”戰略的實質性一步。

但讓市場不解的是，成立萬丈資本不久後，萬科又收購了商業管理平台印力，兩大商業平台共存，萬科商業地産将走向何方？

不過，随着萬科宣布設立商業投資基金，将旗下48個項目注入到印力之後，兩者的業務區分逐漸清晰：萬丈資本主要承擔起探索“金融和城市存量資産收購改造”的任務，負責萬科體繫以外的商業地産項目，新設的商業地産投資基金及印力負責萬科體繫内部的商業地産項目。

9月19日的2017年廣州萬科商業産品發布會上，印力集團副總裁兼廣深城市商業公司總經理竺海群披露，截至9月份，萬印商業平台管理資産項目逾81個，遍布全國39個城市，總建築面積超過614萬平方米，自有資産規模超過人民币580億元。

另有接近萬科業内人士指出，萬科已開業、在建的商業體加上社區商鋪，預計有将近200個項目，基金收購42個項目只是資産整合的第一步，未來所有的商業項目都将逐步交由印力運營管理。

根據萬科方面的數據，截至2016年底，萬科自身擁有的以及與合作方共同打造的商業地産項目共84個，建築面積600多萬平方米。此次拟打包進投資基金的是萬科旗下的42個項目，占據萬科半壁商業地産江山。

10月20日最新消息顯示，印力商業物業資産證券化第一單“中金-印力深國投廣場信托受益權資産支持專項計劃”已發起設立，項目發行規模37.9億元，標的物為深圳深國投廣場，将在深交所挂牌交易。

這是印力成為萬科商業地産平台後，發起的第一個資本市場融資項目。

物流地産“學步者”

“萬科從2014年開始進入物流地産，截止目前共進入25個城市，新增41個項目，總面積313萬平方米，客戶主要來自快遞業（占比47%）和電商零售（占比30%）。”9月銷售電話會議上，萬科董秘朱旭介紹道。

私有化普洛斯後，萬科的物流地産仍在加速，這一次不在于新增項目，而是資金端上的發力。10月11日，萬科公告，旗下子公司将聯合珠海市乾元晟投資發展合夥企業、江蘇省國際信托有限責任公司、甯波博裕物流有限公司、珠海市飛虹壹号，拟共同投資設立一支專業物流地産投資基金，總規模60億元，萬科認繳15億，占比25%。

萬科表示，上述基金未來将投資于中國境内确定區域的拟建、在建及已建成的物流地産項目，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地産領域的投資運作。

業内人士分析稱，物流地産基金有效解決長期持有物業過程中的資金占用難題，同時，随着中國物流行業的的飛速發展，傳統倉儲模式也将面臨突破和創新，物流地産基金作為新型的金融模式，可成為物流地産發展鍊條中的重要一環。

用少量的資本撬動龐大的基金，堪稱現代物流地産霸主的普洛斯無疑是個中翹楚。朱旭曾坦言，參與普洛斯私有化更多的是學習其先進的物流地産經驗。

市場研究報告則指出，普洛斯所擅長的“前端開發+後端基金”閉環模式可實現重資産業務輕資産化運營，對萬科的物流地産、商業地産，甚至産業地産将大有幫助。

研究機構認為，普洛斯的三大業務物業開發、物業運營、基金管理，形成一個内生的、高效的、安全的閉環模式。