第一太平戴維斯：深圳2017年三季度房産市場概述

深圳甲級寫字樓市場

2017年三季度深圳甲級寫字樓市場有11處新增優質物業，除3處全自用外其他可租售項目分别位于福田、羅湖和南山區。新增體量達到59.7萬平方米，全市總存量被推高9%至709.6萬平方米。

三季度全市甲級寫字樓市場淨吸納量約為50.05萬平方米，環比上漲287%。

三季度全市空置率上漲0.3個百分點至13.1%。

三季度甲級寫字樓平均租金環比上漲1.3%，至人民币每平方米每月232.4元，同上漲1.3%。

三季度甲級寫字樓平均售價環比上漲1.2%，至人民币57,140元每平方米,同比下跌0.5%。

三全市回報率環比上漲2個基點，至4.66%。

展望

深圳甲級寫字樓市場第四季度預計将有6個新項目入市，位于福田、南山和寶安區，新增市場供應52.5萬平方米，供過于求的現象可能延續。

全市甲級寫字樓吸納本季度創歷史新高。而未來大量新增供應将給入住率帶來下行壓力。

深圳高端零售市場

深圳市2017年第三季度有兩處優質零售物業入市，新增供應28.8萬平方米，将供應推高6%至501.5萬平方米。

深圳高端商業市場随着城市擴張不斷向西延伸發展，本季度南山區存量占比由21%提升到24%，超過福田區。

本季度首層平均租金達到人民币每平方米每月849.5元。

2017年第三季度優質零售物業租金指數較上季度有輕微上揚，同比、環比增幅分别為7.9%和0.4%。各區與去年同期相比均有增長，尤其寶安區和龍華區租金同比增幅較大，分别16.2%和18%。

展望

下季度預計新增體量136.5萬平方米，除去福田Coco Park升級新增面積外，共有7個新項目開業。

新增供應将主要分布在福田、寶安、龍華和龍崗區，其中龍華區占全市47%，更多大型購物中心在非中心區開業，促進多城市中心的形成。

非中心區将迎來更多購物中心開業。

中心區商業将通過更新改造，引入更多有吸引力的品牌等方式提升自身競争力。

深圳高端住宅租賃市場

本季度有三個新項目開業，新增416間客房，服務式公寓入住率環比下跌5.3個百分點到82.9%

本季度深圳市服務式公寓全市租金為265.9元/平方米/月，指數環比下降2.8%，同比跌幅2.2%。

高端私人租賃住宅全市租金指數環比上漲2.8%，同比上漲3.9%，平均140.8元/平方米/月。

高端私人租賃住宅入住率環比上漲4.7個百分點到89.1%，同比上漲1.7個百分點。

展望

下季度預計有2個新項目開業，分别是位于福田區的輝盛閣國際公寓和金中環服務公寓，為市場新增631個單元。

受政策激勵，未來将有更多高質量新項目進入市場，逐步提升整體物業質量和市場租金水平。

深圳普通住宅銷售市場

深圳市2017年第三季度普通住宅一手成交均價環比下滑0.3%至人民币54,374元/平方米，同比跌幅7.3%；成交量環比下滑5.5%至67.7萬平方米 , 同比下滑12.8%。

普通住宅二手成交量環比下滑10.6%至167.9萬平方米，同比跌幅12.8%。

展望

在三限和鼓勵租賃市場發展等政策影響下，投機熱度有所減緩，一、二手市場成交逐漸趨于穩定。