觀點指數 | 武漢三季報：成交下滑供應反彈 百家房企争地布局忙

觀點指數 今年夏季，氣候逐漸改善的武漢宣告退出全國“四大火爐”之列，将高溫城市的帽子從頭頂摘除。但從樓市的角度而言，即便調控在收緊，持續的熱度並未完全退卻。

武漢房地産市場信息網數據統計顯示，傳統金九月，武漢新建住宅成交約1.64萬套，環比減少2.96%，同比下降18.41%，成交面積約213.04萬平方米，環比增加5.98%，同比亦減少19.89%。

盡管月内該兩項數據環比、同比都有所下降，但在加大供給側改革的政策推動下，7-9月武漢新房供應月均一倍的速度在增長，同時土地供應也逐月遞增。

整個三季度，武漢累計新房供應約485.09萬平方米，新增土地供應109.17公頃，供應不足情況終于得到一定程度的緩解。

尤其值得一提的是，9月底國内掀起新一輪的調控潮，讓原本開盤意願較弱的開發商紛紛在國慶前集中推貨，武漢樓市也因此抓住了金九的尾巴，打了個“翻身仗”。

随着武漢招商引資力度的加大，包括寶能、復星、融創等在内的各大開發商亦先後在武漢簽下項目大單。

9月供應反彈 新房去化5萬套

為确保市場平穩，武漢也曾出台多項措施打壓投機行為同時促進新房供應量增加，但價格管控較嚴，盡管市場需求仍在，多數開發商獲取預售證的意願並不強烈，而這一供應不足的情況也從上半年延續到了第三季度。

觀點指數了解到，7月份武漢僅有22個住宅項目取得預售證，全市新增住宅供應98.67萬平方米，環比大幅減少超過五成，同比降幅亦有一成。同期，樓市新房成交量則環比小幅增加2.09%至1.88萬套。

及至8月份，武漢樓市住宅新增供應開始增加，環比上漲29.7%至127.96萬平方米，同比微增2.7%，月内38個住宅項目獲取了預售證。但由于月内推貨項目未成正比，相比前一月，武漢8月的新建住宅成交量減少了7.05%至1.69萬套。

實際上，9月份上半月武漢市場因供應疲弱而導致的成交持續下滑的态勢並未有明顯改變，但9月下旬開始，國内多城連續出台調控，部分開發商不得不對推盤策略作出相應調整。

武漢房管局亦在9月23日發布進一步加強商品房預售管理規範銷售行為的通知，要求房企停止全款購房可優先選房，以及取得預售證之前收取預訂款、設置限制條件和拒絕公積金貸款等行為，違規開發商将被嚴懲。

随着多項政策疊加，調控效果作用逐步顯現，開發商供應節奏也開始明顯增加。8月底9月初每周僅5個項目加推的情況下，9月14-20日就有13個樓盤獲得預售證，同時9個項目在周内開盤，調控政策出台當周，開盤數量變為了14個。

受供應大增的影響，此前被壓抑的購房需求在短時間内大量釋放，14個項目開盤的一周，有11個項目即在當天全部售罄。搶在國慶前加推的融創武漢壹号院、華發外灘首府、招商公園、融創融公館等十余項目，亦基本“日光”。

觀點指數獲悉，整個9月份武漢共計有近70個項目獲得預售證，新增供應258.46萬平方米，接近今年單月供應新高。

至此，武漢第三季度新增供應共計485.09萬平方米，累計成交新房5.21萬套，去化面積512.03萬平方米，後兩項數據與去年同期相比分别減少了25.46%、30.26%。

業内人士分析，今年武漢第三季度成交整體下滑，主要還是來自調控政策的影響為主，但因多城調控加緊，開發商出于對政策繼續加碼的預期，開始集中推貨，武漢全市供應量也因此得到補充。

但該業内人士同時指出，目前武漢去化周期仍只有2個月左右，或在10月份供應繼續加大後，整體供求才會趨向平衡。

另外需要注意的是，主城區限購持續使得遠城區在樓市成交及供應中的比例不斷增加。以9月份為例，武漢遠城區新房成交量環比增加了六成至6000套以上，供應量亦達到118.69萬平方米，占總比46%，幾乎與主城區平分秋色。

不過，遠城區的供應目前仍以剛需為主。顯然，交通條件及配套建設逐步完善後，被調控及高房價擠壓的需求正往遠城區遷移。

38宗地攬金120億 碧桂園、旭輝連下4子

新房供應持續增加的同時，随之而來的還有一度匮乏的土地資源。

7月初披露的一份武漢住宅用地供應中期（2017-2021年）規劃顯示，2017-2021年武漢市計劃供應住宅用地71475畝，年均住宅用地供應量14295畝，可建住房建築面積約1.26億平方米。且未來五年武漢市的供地重心集中在遠城區，中心城區供地量不足三成。

據觀點指數統計，2017年上半年武漢共計出讓了63宗地塊，而僅7-9月份出讓的土地就有38宗，總出讓土地面積109.17公頃，總建築面積為167.11萬平方米。其中主城區僅14宗地出讓，遠城區供應土地則達到了24宗。

土地供應增加，一直急切尋求機會加碼的房企伺機而動，且由于此次出讓的地塊中多達20宗均為純住宅用地，純商服用地12宗，商住用地4宗，前來競拍的房企多達百家。

不過由于多為限價地塊，38宗地起始總價109.51億元，最終成交總價約120.29億元，整體溢價均不算高。

最大的赢家當屬上半年剛剛調整完武漢區域架構的碧桂園，新成立未足兩年的碧桂園武漢區域公司在獲得區域内的主要拿地權後，開始大量補貨。

9月份兩場土拍中，碧桂園6.52億元在遠城區連下4子，奪得蔡甸、漢南、經開區共計17.02公頃的土地，其中純住宅地塊3宗共11.82公頃。

較少出現在武漢土拍場上的旭輝也抓緊機會，聯合本土的水墨清華置業拿下洪山區青菱村4宗共計45.83公頃的土地，宗成交價38.05億元，其中純住宅土地亦有3宗共33.18公頃。

僅碧桂園及旭輝兩房企，就為武漢土地金貢獻了44.57億元。其次，保利、越秀、華潤、招商、武漢地産、聯投集團以及5月份一波三折首入武漢的五礦地産等開發商，也如願在本季度的土地盛宴中分一杯羹。

而未能在公開市場尋到機會或希望得到更多資源的朗詩、花樣年、保利等房企，也各自通過收購、合作等“曲線救國”的方式順利加碼。尤其武漢今年以來招商引資力度不斷加大，看準了這一難得機會的開發商，亦在武漢大舉攬地擴張。

據悉，9月份景瑞就成功以13億收購洪山區大洲村41萬體量土地，獲得武漢市場入場券；徘徊已久的大悅城則終于與湖北人信集團簽署硚口項目收購框架協議，首度落子武漢。

已通過合作落下兩項目的金茂則再度牽手武漢新港建設投資獲得新洲區陽邏、蔡甸區紅光村兩項目，布局項目因此增加至4個。泰禾則拿下武漢蔡甸區金沙半島一個體量19.1萬的住宅項目40%股權，獲得其院子繫産品新的“落腳點”。

此外，寶能、香港置地、復星、融創、華僑城、龍湖等也借助武漢招商引資的風口，紛紛重金接住政府抛出的橄榄枝，順利加碼市場。

龍湖地産簽訂的洪山區商業地産開發等相關領域合作總投資規模約200億元，包括興建“天街”品牌綜合體、體驗式科技商務區、高端智慧服務住區等。

寶能集團則拟投資300億元在蔡甸區落地華中區總部，並在高端裝備制造、科技孵化園、現代物流、總部經濟、文旅和綜合金融等多領域投資；香港置地集團将投資150億在青山濱江商務區核心區東片投資創新型城市綜合體及高品質居住項目，或将打造成建中英科技城。

融創及復星各自拿下4個項目，其中“武漢大學校友”孫宏斌在8月的“第二批武漢百萬校友資智回漢·武漢大學專場”開幕式上連續簽下了融創第二總部、産業基金、産業基地項目，融創體育公園項目，融創華中金融城二期項目及融創青山文創科技城四個項目。

復星則在于上海舉辦的武漢民營經濟招商大會專場中以900億的金額一口氣簽下漢正街復星蜂巢、復星現代服務業總部、創新金融蜂巢、沿江文化創意産業園4大項目，涉及領域包括金融、健康、醫療、教育、文化。

一直馬不停蹄擴張的碧桂園也将觸角伸向了武漢，8月份與武漢東湖新技術創業中心簽署戰略合作協議，意欲在産城融合項目、科技小鎮、産城融合項目内科技企業孵化器的運營等方面開展深度合作。