觀點指數 | 深圳三季報：“深八條”一年 均價平穩回落租賃市場發

觀點指數 在去年104新政和今年金融去杠杆等多種因素影響下，第三季度，調控成果顯現，房地産市場降溫，均價持續平穩回落。

受前三季度供應量減少影響，全市新房成交也略有下跌。據深圳規土委數據顯示，第三季度深圳全市成交6735套新房住宅，環比減少7.0%，同比減少14.9%；成交均價54374元/平方米，環比微跌0.3%，同比下跌7.3%。

得益于8月份新房供應量成倍增長，9月深圳全市共計網簽2728套一手住宅，環比大幅上升37.5%，同比上升4.2%，僅次于6月，創下年内成交第二高；成交均價微跌0.1%至54314元/平方米，自去年10月以來12連跌。

值得注意的是，在“租購並舉”的大浪潮下，深圳也多次發聲提出要加快培育租賃市場，其中尤為重要的是強化了對城中村租賃市場的指導。

調控成效明顯 均價持續回落

自去年10月“深八條”頒布以來，深圳房地産調控已持續一周年，在樓市持續收緊氛圍下，深圳新房成交均價繼續回落至54374元/平方米，出現12連跌。

數據顯示，前三季度，深圳樓市成交同比跌46.72%，超過一線城市平均跌幅39%，均價環比下跌雖然緩慢，但已持續12個月，截至9月，環比下跌2%，同比下跌12%。

回顧第三季度，深圳新房成交量出現小幅波動。受前期供應力度不足影響，7月份，全市共成交新房2023套，環比下跌31.5%；8月成交繼續萎縮，跌破2000套。

得益于8月份新房供應量成倍增長，9月深圳全市成交迎來反彈，月度共計網簽2728套一手住宅，環比大幅上升37.5%，同比上升4.2%，僅次于6月，創下年内成交第二高。

分區域來看，9月份，寶安延續8月火熱，依然占據成交榜首，共成交1343套，環比增長達62.2%，主力成交項目包括天匯城、華僑城四海雲亭、鴻荣源壹方中心、龍光玖龍台和中糧雲景國際等。

龍崗區在卓越星源、合正丹郡、萬科麓山、朗泓龍園大觀等項目的助力下，共成交908套，與上個月持平，奪得成交榜眼；南山、福田及羅湖由于新房供應較少，成交量也相應較少，分别成交291套、120套及66套，鹽田繼續零成交。

二手房方面，9月深圳二手住宅成交5755套，與8月持平；成交均價54397元/平方米，環比下跌1.17%。與二季度總成交量相比，三季度減少了10%。

供應方面，8月份大量新盤入市的局面戛然而止，9月深圳僅有6個項目獲批，其中僅三個含住宅，總套數1782套，環比下跌80%，總面積10.82萬平方米，環比下跌88%。

需要注意的是，雖然三季度深圳並未出台新政，但利率上浮同樣給樓市帶來不少影響。觀點指數了解到，8月份深圳首套平均利率達到5.04% 二套利率小幅上升；9月22日之後，深圳四大銀行均将首套房貸利率調至基準利率上浮10%，目前這已成為深圳房貸市場的主流。

業内人士認為，持續攀升的房貸利率及逐漸延長的放款期，在預示下半年深圳樓市調控依然收緊的同時，也進一步加大市場觀望情緒。

租賃市場發力 重現劃撥用地

“租購並舉”大浪潮下，“租賃”一詞在第三季度深圳樓市上的出現頻率比以往更加頻繁。

7月7日，深圳規土委發布的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》便已明确指出，要加快培育住房租賃市場，規範租賃市場秩序，培育多元化、規模化、專業化的住房供應主體，形成先租後買的梯度住房消費模式。

8月28日，深圳規土委發布《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》表示，在培育住房租賃市場供應主體上，鼓勵企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，開展規模化租賃業務。

《意見》指出，“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，統一租賃經營、規範管理。

在土地供應方面，自2017年8月起，以招拍挂方式出讓的商品住房用地除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，應按不低于規劃建築面積20%的比例建設自持租賃住房，自持年限為70年。

與其他城市租賃新政不同的是，深圳強化了對城中村租賃市場的指導，提出日後在城中村租房将享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務。

與此同時，深圳将允許商業用房改建為租賃租房，並将創新探索發行租房租賃券，提高職工提取住房公積金支付房租的比例。

事實上，以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，已成為深圳房地産市場不可或缺的組成部分。

據深圳市官方資料披露，深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區内城中村91個；城中村“農民房”或私人自建房超過35萬棟，總建築面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%。

政策支持下，開發商反應也相當迅速。政策頒布僅一個月後，萬科便已宣布與福田區南園街道玉田村就物業托管簽約，通過将玉田村将旗下物業承租，進行統一改造，並對“城中村”的基礎設施、生活環境全面提升後，植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營内容。

最新消息顯示，萬科還與深圳市人才安居集團共同簽署戰略合作框架協議，雙方将以萬科泊寓平台為合作起點，在人才安居房和社會租賃住房的開發建設、房屋租購、裝飾裝修、物業管理等相關方面展開合作。

同時，為進一步培育租賃市場，10月11日，深圳還推出首宗“只租不售”宅地，規定持有者在建成後必須自持70年，限整體登記，不得銷售、轉讓。公告稱，該項目竣工驗收後方可租賃，房産租賃合同的租期最長不得超過20年。

值得一提的是，為能真正提供低價租賃住房，深圳還拟恢復已停止近30年的劃撥供地模式。

9月1日出台的《深圳市人民政府關于完善土地供應管理的若幹意見（征求意見稿）》指出，對于只租不售的人才和保障住房将實行劃撥用地，産權歸國家機關所有，以該方式取得的建設用地使用權不得轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，不得改變用途。