觀點指數 | 上海三季度TOP10：綠地反超萬科 樓市成交依然萎靡

觀點指數 從去年9月底以來，“限購”“限貸”“限價”“限售”“限商”，再到最近的“購租並舉”“租售同權”，每一次調控無不觸動着上海樓市的神經。

數據顯示，2017年前三季，上海新建商品住宅成交量40928套，成交面積合502.6萬平方米，與2016年同期的新房成交量92777套相比，降幅達55.88%；對比去年前九月上海新房成交面積1177.4萬平方米，同比下滑達57.31%。

2017年1-9月，上海商品房市場累計成交金額超3000億元，較去年同期相比減少了46%。

成交均價上，2017年1-9月，上海商品住宅維持在45784元/平方米至50401元/平方米之間，成交均價相對穩定，波動並不算大。

土地成交方面，前三季度上海土地成交建面835萬平方米，全國排名第13位，土地成交總價957億元，平均樓面價11462元/平方米，溢價率11%。供地主要集中在第三季度，尤以九月份為重，出讓面積達到94萬平方米，占三個季度的69%。

此外，上海新房市場前三季度預售許可不見絲毫放松，緊縮政策環境沒有絲毫轉變迹象，導致新建商品住宅增供應不足。

統計顯示，今年前3季度，上海新建商品住宅供應面積355.5萬平方米。截至9月28日，2017年上海新增供應與成交面積比為1.4，較2016年前季度的1.75有所下降。

綜合前三季房企表現來看，上海房企在限價調控下普遍面臨“入市難”，而在本年度或者說第三季度有拿證加推的房企更能掌握主動權。

綠地就憑借在第三季度的奮發，以領先2億元左右的銷售反超萬科，重回榜首。

綠地反超萬科 旭輝、中海擠進前十

“萬綠之争”從來都是上海區域的重要戲碼。在上一個季度，萬科以112.8億元銷售力壓綠地登頂上海TOP10。這一次，綠地殺了個“回馬槍”，以151.5億元的成績險勝萬科重回榜首，而萬科前三季銷售149.2億稍微弱于綠地。

在前三季排行榜中，過百億的僅有綠地、萬科、金地三家。其中，綠地是唯一超150億的企業，後面緊跟着的萬科149.2億、金地140.3億。前三家超百億企業銷售共計441億元。

值得注意的是，即使前兩名已經換位，金地還是穩坐“老三”的位置。這跟金地的推盤節奏是分不開的，在前一季榜單中，金地還在不到100億的區間徘徊。

觀點指數統計發現，在前三季樓盤成交面積前30中，金地世家以76054平方米排行第五。除此之外，榜上名單中金地自在城、金地都會藝境、金地天境、金地JIMU積木等項目紛紛入列，這些項目都給金地貢獻了不少銷售。

除過金地排行沒有變化外，跟随其後的保利、大華集團、仁恒置地也都基本穩坐“原位”，以93億、83億、81.2億分别位居第四、第六、第七。另外，華潤也以61.1億的銷售位列第十，對比前兩季後退了一名。

與上一季度相比，變化較大的是出現了兩個新鮮面孔，一個是旭輝，一個是中海。特别值得一說的是，旭輝在本季度以86億、排名第五的成績成為一匹當之無愧的“黑馬”，而中海以62.4億元排名第九，擠進榜單前十。

據了解，期間，中海西環中心星信名邸表現突出，憑借其在第三季的突圍，中海前九月在上海商品房銷售面積達到12.07萬平方米。另外，旭輝1-9月商品房銷售面積11.39萬平方米。

最新榜單中，被旭輝、中海替代的是招商和新城。其雖然在前兩季都取得不錯的成績，但因第三季供應不足，後繼乏力，終無緣榜單前十。

值得注意的是，融創也憑借充足的“貨源”供應，由之前半年度榜單的險守第十名繼續挺進到今天的前八位置。

此前，融創就宣布2017年在上海推出包括上海桃花源、濱江壹号院、陸家嘴壹号院、香溢天地、融創壹号府、西虹橋壹号、上海浦西玫瑰園、浦建路727、虹橋隆視廣場、漕寶路項目、融創葛洲壩青浦合作項目、徐匯華泾項目、北京東路項目等十三個項目。

如果這些項目能夠如期面市，将同時給融創在第四季度中進一步提升自己的競争力。但也有内人士認為，由于調控政策的繼續收緊，今年四季度的樓市成交量有可能繼續走低。

土地供應不濟 新房成交大幅下降

總結來說，“調控”“降溫”“低溢價”“理性”成了上海土地市場的關鍵詞，今年以來，上海土地價格漲幅明顯降低，土地市場幾乎沒有高溢價地塊成交。

觀點指數統計，前三季度上海土地成交建面835萬平方米，土地成交總價957億元，溢價率11%，在全國排名第13位。

據了解，上海上半年供地不足，進入第三季度以來才出現供應小高潮，共出讓地塊33幅，出讓面積137.26萬平方米，成交宅地平均樓闆價達到每平方米人民币19400元，平均溢價率僅為0.5%。

數據顯示，7、8月份上海土地出讓面積均在20萬平方米左右。在9月份加大供應，出讓面積達到94萬平方米，占整個三季度的69%。從數量上來看，9月份出讓的地塊占了三季度33幅地塊其中的17幅，占比超過50%。

值得注意的是，進入第三季度，上海首次成交6幅租賃用地，共計可建面積42萬平方米，平均樓闆價達到每平方米6560元，溢價率為0。同時，在土地供應量有限的情況下，上海出台“招挂復合”等新政，提升了房企拿地門檻，企業想要進一步拿地變得更難。

樓市成交上，截至9月27日，2017年上海新建商品住宅成交量40928套，成交面積502.6萬平方米，與2016年同期的新房成交量92777套相比，驟降達55.88%；對比去年前九月新房成交面積1177.4萬平方米，同比下滑達57.31%；商品房市場累計成交金額超3000億元，較去年同期減少了46%。

2017年1-9月，上海商品住宅成交均價維持在45784元/平方米至50401元/平方米之間，相對穩定，波動變化並不算大。

單第三季度來看，上海新房成交環比下降20.1%，共計約170萬平方米，同比下降60.8%。其中，新房成交均價繼2015年第三季度首次下跌，為每平方米46700元，環比下跌1.8%。