觀點指數 | 南京三季報：政策加碼樓市溫和下行 土地成交超千億

觀點指數 政策嚴控之下，成交大幅度比前兩年下跌已經成為全國樓市的常态，而南京在過去第三季度的表現亦如此。

網上房地産數據顯示，2017年第三季度，南京市區(不含高淳、溧水)新建商品住房成交量僅為16539套，比去年同期35080套的成交量跌幅達到52%，為近三年以來的最低谷。

市場降溫愈發明顯的同時，南京房價也進入溫和下行的狀态。國家統計局數據顯示，南京房價在過去9個月内已經出現了“止漲”，除了今年6月的持平，其余全部為環比下跌。

而在2016年，南京新房價格環比漲幅曾達到歷史巅峰，不少月份漲幅都在3%、4%以上。雙限之後，環比漲幅一路走低。此外，南京新房價格同比漲幅也在收窄，從2016年10月44%的漲幅，逐漸降至5%。

然而，在政策沒有放松反而加碼之下，南京8月出台了住房租賃新規，推行租購同權。而自5月25日南京公證搖号執行細則出爐以來，截至9月初，據不完全統計，南京發放住宅銷售許可證（含城鎮住宅混合用地）102次，公證搖号53次。

在53次搖号中，有24次中簽率在30%以下。在中簽率最低的10次搖号中，溧水占了一半，江北有3次，其中江北亞泰山語湖以4%的中簽率創史上最低，而溧水萬達廣場曾有5141組買房人參與搖号，創歷史最高。可見，要在南京買到房子仍然不容易。

金九成交翻倍 銀十迎上市潮

進入九月，樓市迎來了傳統的“金九銀十”旺季。單月成交數據顯示，南京9月新上市房源有6848套，而成交套數也達到6585套，比8月份的3248套的成交量有一倍多的漲幅。

不過，這一數據同比去年9月份13223套的成交量，跌幅超過了5成之多，甚至與同季度7月份6706套的成交量相比，都有着200套以上的差距。

第三季度，南京市區(不含高淳、溧水)新建商品住房成交量僅為16539套，比去年同期35080套的成交量跌幅達到52%，為近三年以來最低谷。

2015年和2016年，南京第三季度成交均突破3萬套大關，分别為31351套和35080套。截至9月30日，2017年南京市區商品住宅共成交53839套，仍不及去年同一指標的套數。

從闆塊成交情況來看，“兩江”闆塊延續了今年上半年的勢頭，占據南京市區新房成交量的一半之多(61%)。其中，江北闆塊今年三季度共計成交6560套，占比37%，繼續鞏固了南京市區新房成交量第一的位置，江甯闆塊則以4301套成交量緊随其後，占比為24%。

“兩江”闆塊一直都是南京市區土地供應大戶，第三季度的5場土拍中，也有相當數量的地塊集中分布在江北與江甯兩大闆塊中。大量土地入市、大型品牌房企相繼入駐、房源充足戶型多樣，這些因素都使得“兩江”闆塊當之無愧的成為受購房者青睐的熱門闆塊。

其他闆塊中，城南闆塊以2564套的新房成交量超越城北闆塊與河西闆塊，位列第三，占比為15%。南京市區各闆塊之間成交量的差異依舊存在，並有着逐步擴大的趨勢。

市場成交大幅度的下降自然與自去年“930 新政”出台以來的各種政策緊密相關，可見調控已經取得了一定成效，不過市場人士也指出，限售政策無疑是其中關鍵原因。

南京7-9月市區新房實際上市的房源分别為2955套、6860套和6848套，遠遠低于預期的上市套數。不過，據市場消息顯示，在即将到來的10月，南京市區将有10250套的新房源入市，極大補充南京的可售房源。

土地成交破千億 地價溫和下行

統計期内，南京房價上漲趨勢進一步得到控制。根據國家統計局的數據，南京房價在過去9個月内已經出現了“止漲”，除了今年6月的持平，其余全部為環比下跌。

第三季度，南京市區内新房均價雖有波動，但依舊保持着較為穩定狀态，各月份新房成交量以及上市量的多少，對于新房價格的影響力依舊很小，使得南京市區整體新房成交均價仍舊維持在2萬+的區位上。

這也進一步說明，即使是在各項樓市調控政策逐步加碼、購房資格日益苛刻、開發商拿地條件日漸嚴峻的當下，南京市區房地産市場的自身價值，仍舊處于較高的區位。

在土地市場上，出讓底價也進入了溫和下行的狀态。統計數據顯示，2017年1-9月，南京市區(不含高淳、溧水)共舉行了8次網拍，成功出讓61宗經營性建設用地，其中涉住宅用地38宗，搖号12宗，競争保障性住房13宗。

前三季度，南京土地出讓總面積354.59萬平方米，認建保障性住房面積21.58萬平方米，土地出讓金額達1166.88億元。

自去年限購限貸升級後，南京在2016年9月30日-2017年9月30年的一年中共成功出讓地塊84幅，其中3萬+地塊2幅，2萬+地塊8幅，1萬+及以下地塊38幅；3萬+、2萬+地塊主要集中在今年上半年。

與調控之前相比，地價有所控制。據悉，僅僅2016年上半年，南京出讓32幅地塊，其中就有9幅地地價破2萬，兩次最高地價破4萬。

統計期内，南京9月份發布了2個土地出讓公告，共計挂出12宗地塊。除了一貫的土地市場供應大戶“兩江”闆塊外，多宗位于主城區稀缺住宅類地塊也即将入市。

這将進一步充實南京居住類用地的土地市場，對南京樓市的平穩健康發展有相當大的益處。