觀點指數 | 北京三季報：首開險勝泰禾 賣地逾1800億領跑全國

觀點指數 2017年最長假期一結束，各大城市交上的網簽數據卻讓這個銀十的開局顯得彼為低沉。統計數據顯示，十月第一周北京新房及二手房成交均創下十年來新低。

同樣，北京的“金九”新房成交套數繼續下探，但在市場整體低迷之際，二手房成交量與新房成交均價卻有回溫迹象。對此，分析則認為，調控影響的效應並未減弱，市場處于調整與企穩之中，但不排除将有繼續回溫的趨勢。

自“930”及“317”調控以來，北京樓市走過了條過山車般的曲線，對于房企而言，第三季度或許是一個不錯的開始，畢竟部分積壓了大半年的高端項目得以入市，預售證也成為決定房企是否能過個豐裕小年的重要因素。

相比起賣“面包”的曲折，北京房企們今年内在土地上的獲取要顯得更為容易些。在加大供應土地特别是住宅用地的目標下，1-9月，北京累計成交65宗地塊，總規劃建築面積835.8萬平方米，成交金額達1830億元。

首開微弱優勢勝泰禾

大鳄雲集的北京城，銷冠的争奪戰成為了國企首開與閩繫房企泰禾的戰場。據觀點指數統計，前三季度首開再度摘得冠軍，而泰禾則以微弱的差異居于第二。

前9個月，首開有超過十個項目推售，其中相當一部分為合作項目。首開華潤城、首開國風美唐、首開琅樾、首開保利熙悅城郡等多家樓盤均錄得超10億元的銷售額 。

其中，由首開及華潤合作的首開華潤城，2015年初的總價地王項目，在前三季度錄得了30.6億元的銷售額 ，于單個住宅類樓盤銷售中排名第三，目前首開華潤城的銷售均價8.8萬元-9萬元/平方米。

首開參股的景粼原著亦以31億元錄得住宅單盤第二，同樣為首開的銷冠位置增添了砝碼。

相比之下，泰禾在北京的項目要少了一半，但包括泰禾中央廣場、北科建泰禾麗春湖院子、泰禾昌平拾景園這幾個項目，泰禾成為了在銷售額上可與首開同場較量的對手。

其中，泰禾中央廣場共計賣出兩千多套，均價約為5.4萬元/平方米，實現75億銷售額，成為北京單盤銷冠。9月底，昌平拾景園項目二度開盤也錄得了30億元的銷售額 ，加上一期累計收金50億元。

泰禾與首開之後，是以萬科、華潤、首創及龍湖等房企為主的第二梯隊。萬科同樣以多盤取勝，千萬級豪宅五礦萬科如園，萬科翡翠繫北京首個項目萬科翡翠公園這兩個高端項目均是萬科銷售主力。

除了多個老盤項目加推，萬科純新盤項目也将于十月登場。9月30日，萬科弗農小鎮項目獲批361套房源，均價在2.7萬元-3.5萬元之間。這個項目是此前萬科收購中投發展資産包時所獲取的，也是萬科在京落地的首個産業小鎮。

在上半年剛剛足夠跨入前十的華潤，下半年随着中國玺、華潤昆侖域、華潤未來城市的入市，競争力明顯提升。這三個項目均在8月份剛獲得預售證，共計有超過600套房源推出，前兩個項目均價都超過了9萬元/平。目前，中國玺及華潤未來城市已分别有超過22億、11億元成交。

樓市低位調整漸見回溫

2017年，在“930”及“317”兩輪調控下，首付比例提高、商住限購等政策的實施，房貸利率回歸至基準利率甚至上浮10%-25%……使得北京市場整體上在三月實現了短暫“絢爛”的釋放後，呈快速或逐步下探的趨勢。至9月，在市場整體低迷之際，二手房成交量與新房成交均價卻有回溫迹象。

北京住建委數據顯示，9月北京共批準預售證27個，批準預售面積90.6萬平方米，其中住宅4634套，商業單元354套、辦公單元2019套，其他為車位。相比八月13個項目共計2675套住宅獲批的情況，供應明顯大增。

成交上，9月新房成交呈現量跌價漲的趨勢。北京中原統計數據顯示，北京月内新房（不包括保障房與自住房）成交1257套，環比下降15%；成交均價56880元/平方米，環比上漲11.79%。

二手房市場方面，觀點指數統計，2017年9月北京存量房網上簽約1.01萬套，簽約面積86.06萬平方米，其中住宅簽約8877套，涉及面積78.64萬平方米。

回顧今年以來新房及二手房市場成交情況，北京僅3月份因新政刺激而錄得新房超過3000套的成交額，其他各月銷售均在3000套以下，而6月至今每月成交更是在2000套以下的低位徘徊。

掐預售證發放速度、限制預售價格也是今年的調控高着，北京自年初便少有超過8萬元/平方米的樓盤獲批，多個樓盤一再延遲推售。

直到8月，獲批項目中有近一半項目的均價超過了8萬元，位于西城區德勝門外大街的中駿天宸更是拿到了超過13萬元/平方米的售價。因而，分析指出，放松預售證批準條件或将在一定程度上影響未來均價的上漲。

數據來源：觀點指數、北京住建委

二手房方面，如圖所示，自3月以來成交量逐漸下降，對比2016年，跌幅呈擴大趨勢。但從8、9月連續兩月成交上漲可見，二手房成交已有所回溫。

業内人士分析認為，二手房交易量持續兩個月回升並不意味着調控的減弱，某種程度上是得益于調控下房價的回落，使得部分剛需理性回歸，表現為成交量的上漲。而且，二手房的成交從3月迅速下降到7月的最底點，預計下滑的空間並不大，接下來市場主基調将呈企穩或回升趨勢。

政策方面，北京再度發揮帶頭作用，今年來在住房租賃與共有産權政策的推進上均有不同程度的進展。

繼8月17日公布規範住房租賃市場的通知後，北京于9月29日正式宣布将自10月31日起實施該文件。這其中最受關注的莫過于對租賃住房用戶在公共服務上的權利的确認。文件中指出，北京市戶籍無房家庭适齡子女按照相關規定可以在租房所在區接受義務教育。

此外，北京市共有産權管理辦法亦宣布自9月30日起開始實施。

土地收金逾1800億領跑全國

觀點指數監測到，九月份北京共成交六宗地塊，總規劃建築面積86.49萬平方米，總成交金額達207.2億元，包括三宗居住類用地。

特别的是，港企九龍倉以62.6億競得豐台區盧溝橋鄉超10萬平米宅地，成為本月最大赢家；而泰禾亦以59.6億元重返久違的北京土拍市場，這是泰禾繼2015年9月15日拿下中關村科技園區住宅混合公建用地後，再次在北京公開拿地。

回顧2017年北京土地成交情況，1-9月，北京累計成交65宗地塊，總規劃建築面積835.8萬平方米，成交金額達1830億元。1830億元的成交額是去年的四倍左右，亦居今年國内各大城市土地成交金額首位，位列其後的是杭州與南京。

其中，四月達到了年内的土地成交高峰，共有18宗地塊成交，成交金額達431.5億元；7、8月單月土地成交金額 均超過了300億。

數據來源：觀點指數、北京規土委

從溢價率來看，4月的溢價率同樣最高，其中首開、中海、保利、龍湖以127億元總價競得大興區舊宮的兩宗地塊溢價均接近50%。

而且，今年來為數不多的溢價超100%的地塊均分布于4月份，都是機構養老設施用地。這四宗養老用地均被中弘摘得，溢價率分别達131%、179%、273%、275%，不過由于起始價較低，四宗地塊總價僅14.9億元。

自2016年底以來，北京的土地供應規模逐漸加大，包括住宅用地及自住房地塊的供應均有大幅上漲。截至10月11日，年内北京成交的土地（不計棚改及工業用地）共計68宗，總成交金額達1922億元，總建築面積為819.9萬平方米。

北京4月份公布的供地計劃顯示，未來五年北京全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求。其中，自住型商品房将供地達1020公頃、拟建25萬套房。

土地供應的大增、新出讓規則的設置，北京土地競争雖然激烈，但仍為外來房企及小房企提供了進入的機會，過去土地儲備少得“揭不開鍋”的局促局面有所緩和。其中，河南本土房企正商接連摘得兩宗地塊首入北京；金科更是得以在8月一連拿三宗地塊，碧桂園同樣摘得三宗地塊並進入了主城區……

拿地的代價之一是——自持，最先吃螃蟹的萬科所拿的100%自持地塊目前還未有更多動态。但觀點指數統計，截至9月底，北京共超過20宗涉及自持地塊成交，其中有四宗地塊自持比例達到了70%。

北京1-9月自持地塊統計

數據來源：觀點指數、北京規土委