觀點指數 | 重慶三季報：樓市漸入秋 衆品牌房企争奪127宗地

觀點指數 随着天氣入秋，重慶樓市也在相當部分購房投資需求和剛性需求得到消化後回歸平穩。

據觀點指數統計，重慶主城區前三季度商品房共計成交約29.32萬套，成交建築面積約2395.39萬平方米；商品房累計供應1702.13萬平方米，其中商品住宅供應1274.9萬平方米。

僅從第三季度來看，成交建築面積669.02萬平方米，商品房累計供應613.72萬平方米，對比第二季度均環比下降。

樓市降溫之下，重慶商品房均價及土地市場似乎並未因此受明顯影響。

第三季度重慶商品房均價約10090元/平方米，環比上漲7.76%；截止第三季度最後一周，重慶商品房均價約10290元/平方米，比年初的7809元/平方米上漲30%左右。

土地方面，根據銳理數據統計，重慶2017年前三季度總計供應127宗地，成交118宗；第三季度49宗，維持第二季度44宗的成交水平，與第一季度相比則近乎為一倍。

在土地市場中，金科成為最大收獲者，前三季度，金科花費約136億拿地11宗，新增土儲約288.92萬平方米。

市場：樓市入秋與住宅限售

觀點指數數據顯示，2017年前三季度，重慶主城區商品房共計成交約29.32萬套，成交建築面積約2395.39萬平方米；商品房累計供應1702.13萬平方米，商品住宅供應1274.9萬平方米。

其中，第三季度重慶主城區成交建築面積669.02萬平方米，比上一季度下降31.69%；商品房累計供應約613.72萬平方米，環比下降9.66%；均價約10090元/平方米，同比上漲7.76%。

三個季度具體來看，第一季度重慶主城區成交建築面積746.99萬平方米，第二季度為979.38萬平方米，第三季度為669.02萬平方米；商品房累計供應第一季度409.06萬平方米，第二季度679.36萬平方米，第三季度為613.72萬平方米；均價方面，第一季度7857元/平方米，第二季度9363元/平方米，第三季度則為10090元/平方米。

顯而易見，第二季度為重慶樓市最火時期，而在前兩季度消化了相當部分購房投資需求和剛性需求後，第三季度的重慶樓市略有降溫。

但從房價來看，重慶主城均價仍屬穩步上升階段。三季度末，重慶均價約10290元/平方米，比起年初的7809元/平方米上漲30%左右。

在前兩季度中，一個明顯的特征是高端住宅放量，高端住宅銷售情緒也屬高漲。有統計機構數據顯示，2017年上半年重慶新推高端住宅3300套，較2016下半年增加約400套；銷售套數超3800套，銷售率達77%，但到了第三季度，投資性購房收緊，購房者改善性需求暫時放緩，第一太平戴維斯的報告就顯示，重慶第三季度高端住宅成交均價環比僅小幅上升1.7%至22952元/平方米。

到了第四季度，這一需求還會進一步減少，因為第三季度末，重慶市國土房管局發布了“住宅限售令”。

據觀點指數查詢，《關于加強主城區新購住房再交易管理的通知》顯示，凡在主城區範圍内（渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區、兩江新區）新購買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動産權證》滿兩年後才能上市交易。

這将直接影響投資性需求，直接遏制短期高杠杆的投資行為；不過由于僅是主城限售，預計未來重慶住房需求将會呈現周邊溢出現象。

值得注意的是，限售政策未将商業地産納入範圍，這就表示，重慶商業地産還将保持向上的發展的趨勢。

根據第一太平戴維斯報告，第三季度里，重慶零售物業市場錄得四個購物中心項目共計新增供應面積約56萬平方米入市，創單季度歷史新高，推動全市零售物業總存量495萬平方米；新入市項目較高開業率和部分現有項目完成調整，帶動全市零售物業市場空置率環比微幅下降0.2個百分點至11.9%。

寫字樓方面，重慶市甲級寫字樓總存量在第三季度增至230萬平方米，全市寫字樓淨吸納量超7萬平方米，環比上升9個百分點。

土地：房企争奪與20家新面孔

樓市降溫之下，土地市場似乎並未受明顯影響。

根據銳理數據統計，2017年1-9月重慶總計供應127宗地（純居住、純商業、商兼住），成交118宗，通過拍賣成交69宗，挂牌成交49宗。

分三個季度來看，第一季度成交地塊25宗，成交金額147.01億，成交面積3343.91畝；第二季度成交44宗地塊，成交金額471.10億，成交面積6767.12畝；第三季度成交地塊49宗，成交金額472.47億元，面積6705.12畝。

第三季度仍然延續第二季度的成交水平，對比第一季度來說，第三季度的成交宗數、金額及面積均在第一季度的一倍之上。

在重慶前三季度的土地出讓中，碧桂園、萬科及金地成為其中的常客。統計機構數據顯示，碧桂園在前三季度參拍27次，拿地6宗；萬科參拍26次，獲3宗地；金科則成為整個重慶土地市場的最大收獲者，在積極參拍25宗地之後，以136.26億拿地11宗，新增土地儲備288.92萬平方米。

6月份，金科曾公開其《公司發展戰略規劃綱要（2017-2020）》，其中顯示，在2017年至2020年期間計劃各年度力争實現簽約銷售金額分别約500億元、800億元、1100億元、1500億元，力争2020年銷售沖擊2000億元。

除了金科之外，荣盛、雅居樂、碧桂園、旭輝等房企在重慶前三季度里也有亮眼表現。荣盛67.35億獲得146.61萬平方米面積土儲；雅居樂65.75億獲得91.64萬平方米土儲；碧桂園64.37億獲得111.46萬平方米土儲；旭輝則花費64.04億元獲得99.89萬平方米土地。

值得注意的是，今年重慶市場出現不少新面孔，在土地市場里，就有20多家外地企業首次參拍重慶土地；其中，成功拿下地塊的新面孔有12位，包括友華、華夏幸福、江蘇新城、中洲、融信、金地、荣安、新廈、電建南國、成都合能、中糧以及合景泰富。

此外，在第三季度重慶土地市場進一步出台新規，要求當現場競價達到規定限價時，需現房銷售（自持房屋不得銷售）；當現場競價達最高限價後則轉為現場競自持租賃房屋面積比例環節；當現場競拍自持租賃房屋面積比例達到100%時，則轉為現場競自持租賃房屋年限環節。

顯然這一新規並未影響企業的參拍熱情，只是在新政之下，開始有更多企業為規避風險聯合拿地。