觀點指數 | 廈門三季報：成交大跌房價微漲 供應加強樓市趨穩

觀點指數 憑着金磚會議的熱度，在“四限”政策、嚴控售價的背景下，廈門9月樓市、地市齊發，低迷數月的鹭島市場終迎復蘇。

根據官方數據統計，廈門9月成交向好，相較7、8月略有上揚，商品住宅銷售890套，日均成交約30套，成交總套數環比上漲11%，同比下降60%；成交面積9.2萬平方米，環比上漲35%。

其中，島内住宅成交面積0.2萬平方米，占全市成交量2%；島外成交面積9萬平方米，占全市成交量98%，其中集美區以55%的市場份額位列第一。

相比一手房的回暖，二手住宅成交1218套，面積12.6萬平方米，環比下降3%，同比大跌73%；價格方面波動不大，成交均價為34495元/平方米，環比僅上漲3%。

縱觀9月，可以看到購房者持續近半年的觀望情緒有所減弱。

成交大跌 保利龍湖老盤争鋒

回顧前三季的廈門樓市，可謂是一繫列樓市調控政策加身，同時在預售價格管控之下，房企推盤節奏緩慢，市場供應明顯不足。

數據顯示，1-9月廈門商品住宅累計銷售面積113.1萬平方米，同比下降60%；但價格熱度依舊未減，成交均價同比上漲33%，至34481元/平方米。

細看樓市榜單，地處廈門市場最火熱闆塊——馬銮灣新城中的首開龍湖·春江彼岸，無疑有最亮眼的表現，以39.46億元遙居商品房單盤成交金額榜首，市場占有率7.0%。

作為上半年四冠王的春江彼岸，下半年熱度依舊不減， 8月26日首次開推，144套高層復式在20分鐘内售罄，“日光盤”再現。而消息稱，龍湖9月份又緊急加推了同一繫列的復式4房産品。

另外，龍湖與禹洲合作開發的春江郦城項目同樣榜上有名，銷售金額21.64億元，市場占有率3.8%。

保利叁仟棟仍然“一枝獨秀”，經過9個月的努力，這個開盤已久的樓盤取得了27.07億元的成績，市場占有率4.8%。

雖然銷售金額桂冠旁落，但保利叁仟棟仍憑借13.39萬平方米拿下成交面積桂冠，首開龍湖·春江彼岸以12.69萬平方米緊随其後。

供求關繫失衡，一直是廈門市場的痛點，這一大難題在傳統旺季“金九”得到緩和。

9月廈門共有世茂璀璨天城、住宅蓮花國際，以及上述的首開龍湖·春江彼岸、保利叁仟棟共4個項目公開集中開盤，供應857套房源。

新房供應量推至全年最高，全市商品房供給達到38.54萬平方米，環比上漲188%。其中商品住宅供應量達23.27萬平方米，環比上漲3.5倍。

另一方面，截至9月末廈門在售項目庫存面積約為114萬平方米，環比下跌3%。業内人士預測，若按近12個月月均去化約12萬平方米來計算，去化周期約10個月。

有分析稱，未來除去年幾塊高價地即将入市外，最近也已有多盤拿下預售證。另外，年關将近開發商推盤速度和數量預計加快。相信接下來至年底或将迎來推盤高潮，成交量将繼續回升。

若換另外一個角度，今年以來從各房企的表現來看，開放商都還在“吃老本”，推盤和銷售的主力幾乎都是老項目。

一些之前拍得高價地的開發商受制于限價政策，都在采取延緩項目入市的手段。可以看到，2016年拍出的項目僅有融信鉑悅灣入市，缺乏新盤加持，未來廈門樓市或存在不确定因素。

9月最後一周，廈門市商品住宅市場量跌價升，成交均價4萬元/平方米，環比上漲27.1%。其中，靠近中心的海滄區均價4.23萬元/平方米；較偏遠的翔安區均價3.72萬元/平方米。

“銀十”全廈門預計有8個項目開盤，其中不乏一些9月售罄的項目加推，産品主要以以改善型為主，且大部分戶型都在90平方米以上。

樓市維穩 土地供應逐步加強

根據廈門市政府的計劃，2017年供地将達300萬平方米。

但據統計，2017年上半年廈門出讓了12幅商住用地，收金136.81億元，比2016上半年101.8億漲34%；成交土地面積60.40萬方，比2016上半年漲44%。截至6月末，供應計劃僅完成1/4，後半年的推地壓力無疑十分巨大。

接下來的7、8月，僅有角美新城區一幅商住地成交，競得者為本地開發商經發，成交價14.2億元，配建面積2.38萬平方米，去配建樓面價1.5萬元/平方米，刷新了角美地價紀錄。

因此，廈門“金九”14宗商住地批量出讓並不讓人意外。其中9月15日，出讓7幅商住用地，4幅位于翔安區，2幅位于同安區，1幅位于集美區，總建築面積27萬平方米。最終，7地由保利、首開、雅居樂、萬科、建發分别拿下，收金77.7億元。

14日後，再有7幅商住用地出讓，5幅位于翔安區，2幅位于海滄區，總體量達52萬平米。最終土拍收金145億，招商、海投、國貿、中糧、金茂落子。

當日土拍，報價謹慎，加價幅度小，成交溢價低，7幅地有5幅未進入競配建環節，顯示随着調控政策不斷推出，開發商對于拍地更多是抱以理性的态度。

若要對未來的廈門樓市定一個基調，“穩定”或是最适合的主旋律。

近日，福建省出台《關于進一步加強房地産市場調控的八條措施》，通過加強商品房預售監管、完善土地出讓方式，控制樓面地價上漲。

同時，年内啟動一批共有産權住房建設並實現常态化供應、增加租賃住房供應、擴大公共租賃住房保障範圍、三年基本完成棚戶區改造、督促開發企業按照土地合同約定開竣工。

調控政策、土地供應、住房供應齊加強。有業内人士表示，以前對樓市是穩中看漲，現在漲的因素正被不斷削弱，未來更傾向趨于平穩。