觀點指數 | 杭州三季度TOP10：綠城濱江險守前三 樓市地市供需兩旺

觀點指數 在後G20、前亞運的時代，杭州房地産市場延續了2016年的火熱之勢，雖然今年以來各種調控政策頻出，但無論是樓市土地成交，前三季度依然創造了新高。

橫向來看，2017年1-9月，杭州樓市和土地的成交量和成交金額也超越“北上廣深”四大一線城市，“房票”“房荒”“千人搶房潮”“開盤即售罄”等現象，使其成為2017最炙手可熱的準一線。

據觀點指數統計，截至9月30日，2017年前三季度杭州全市（不含臨安）的商品房成交量133040套，僅次于去年同期的162095套。其中，住宅成交81667套，占比62%。熱銷之下，庫存繼續回落，杭州市區商品房庫存量已不足8萬套，主城區住宅可售不足一萬套。

從單月來看，政策集中祭出的3月催生了一波購房潮，19110套的成交量為今年次高；4、5月樓市一度回歸觀望狀态。進入下半年，市場熱度陡增，6月份全市成交量突破2萬套，相比之下，傳統的金九月則成色不足，僅成交13030套。

價格方面，随着市場發展，單價在3萬以上、4萬以上的樓盤數量較往年增加了不少，但90平米以下的剛需房仍是主力，約占總成交量的60%，總價300萬以下的房源占據了總成交量八成。

土地方面，金地、融信、濱江等先後刷新今年總價地王，而萬科結束14個月空窗期回歸杭州土拍市場，葛洲壩、電建等央企大手筆拿地等現象，都說明杭州已成為衆多房企大鳄的必争之地。

數據顯示，截至今年9月末，杭州全市土地成交金額達1781.32億元，已超過2016年全年的土地成交金額，年内土地成交金額僅次于北京。

房企銷售排行榜的競争同樣激烈上，據觀點指數統計，前三季，杭州房企銷售金額TOP10的房企銷售總額約1192億，其中有5家房企在杭城銷售過百億，而萬科則以200億+的銷量獨占鰲頭。

值得注意的是，在外來房企的追趕下，杭州本土房企的優勢正逐漸減弱，以往還能占據榜單一席之地的德信幾近消失，本土的“龍兄虎弟”綠城、濱江不僅在奪冠之路上被萬科甩在身後，還将面臨融創、龍湖等強勁對手，榜眼、探花之位也隐藏危機。

綠城濱江緊守三甲 融創龍湖突破百億

雖然萬科8月份暫時交出了榜首之位，不過憑借2017年來的穩定表現，萬科登頂杭州前三季銷售冠軍依然是毫無懸念，其對應的銷售金額為236.7億元，超第二名近60億，但相比去年同期的冠軍綠城下降了約16億元。第二和第三位的競争則相對激烈，濱江以不足2億的微弱優勢超越綠城。

單盤來看，以高端路線為主的綠城和濱江的銷售表現尤為強勁。其中，大家綠城·金麟府和地鐵綠城·楊柳郡億31億和27.5億的成績，排在主城區樓盤前三季度銷售金額榜單的第二和第四位。濱江·錦繡之城和濱江·華家池則分别賣出32.7億、23.3億。

三強之外，房企規模角逐之戰同樣精彩。與去年懸殊的差距相比，前三季度，有5家房企在杭城銷售過百億，而去年僅有3家。今年新進入的企業包括融創、龍湖，銷售金額分别為161億元、116.9億元，同比分别大漲83.6%和133.8%。

其中，龍湖8月份以38.2億首奪單月銷售冠軍，9月底，龍湖的明星綜合體項目龍湖·濱江天街正式亮相，這座體量24萬平方米綜合體是龍湖在杭州的第二個“天街”項目。開業兩天，濱江天街總客流量破48.6萬人次。單盤表現上，龍湖春江天玺1611套成交量位列蕭山區樓盤前三季度銷售套數榜第二名。

此外，陽光城、新城、旭輝三家總部位于上海的房企成為榜單上的新面孔，銷售均突破60億，有望沖擊年度百億銷售。

自2013年進入杭州市場後，以並購著稱的陽光城就通過拿地、並購等多種方式增加土地儲備，僅2016年在杭州拿下的土地儲備就多達9塊，儲備貨值超過200億。

老牌房企大鳄金地今年以來也加大了杭州市場的投入，前三季度，金地在杭州土地市場已經買地124.9億元，包括以63.77億拿下杭州年内總價最高的地塊。雖然在銷售排行上金地尚未闖入前五，但憑借今年的豐富儲備，明年其在杭州市場将更具競争力。

總體來看，排名前十的房企前9月的銷售總額一共1192億，超過去年同期水平，行業的集中程度進一步提高。

樓市成交13萬套與賣地1781億

自2016年9月，全國各地樓市開始出台限購政策，杭州也開啟了新一輪政策調控期，但市場熱度從高漲逐漸趨于平緩。

據統計，僅3月份，杭州就接連出台5項調控政策，其中3月28日深夜，杭州出台史上最嚴樓市調控政策，市區範圍内暫停對擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身（含離異）人士出售新建商品住房和二手住房，此外對戶籍由外地遷入四縣（市）的居民家庭的購房限制，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市市區範圍内購買住房。

從市場表現來看，開盤即售罄成為杭州今年新房市場顯著的常态，許多樓盤甚至需要搖号購買。據杭州購房者表示，如今杭州樓盤由于僧多粥少，“房荒”“千人搶房潮”現象普遍。

據觀點指數統計，截至9月30日，2017年前三季度杭州全市（不含臨安）的商品房成交量133040套，僅次于去年同期的162095套，主城區新房住宅成交均價已經突破3萬。

從成交結構來看，由于限購政策，商業項目成交量上漲了12%至38%，此外，90平米以下的剛需房仍是主力，約占總成交量的60%，總價300萬以下的房源占據了總成交量八成。

值得注意的是，自6月份創造今年單月成交最高紀錄21030套後，杭州樓市的新房成交量已連續下降4個月。

數據顯示，9月杭州全市（不含臨安）新房成交13039套，環比下降23.7%，同比更是大幅下滑近四成，杭州樓市的整體熱度正趨于平緩。

相比于新房成交的下降趨勢，9月的杭州土地市場卻依舊火爆。期内，杭州共進行了6場土拍，44宗地塊成功出讓，總出讓金額608.09億元，環比上升86.26%，總出讓面積159.31萬平方米，環比上升57.89%，為近5年月度第一位。

其中，9月13日，濱江保利聯合體剛億60億拿下年内第二貴地王，次日，金地便以63.77億力壓萬科，成為杭州年内總價最貴地塊。

另外，截至今年9月末，杭州全市土地成交金額達1781.32億元，已超過2016年全年的土地成交金額，年内土地成交金額僅次于北京。

據統計，前三季度杭州市區（不含富陽、臨安）共有32個闆塊地價刷新，除錢江新城、濱江、艮北新城等熱門闆塊持續創下地價新高，邊緣闆塊老余杭、臨平山北等地也迎來了新標杆地價。

回顧前三季度杭州土拍，外來房企仍是拿地主力，更不乏包括金科、聯發、路勁、中冶、中建等“新面孔”。本土房企中，綠城、濱江、德信、杭房、廣宇等房企也有新地塊斬獲。

其中，濱江在本土房企中拿地最多，共拿下了5宗，除了南星單元地塊外，其余4宗均位于蕭山。拿地金額最多的則是金地和融信，憑借地王地塊，兩家的拿地金額均超過100億元，分别為124.9億元和108.6億元。