“租售同權”是樓市殺手锏還是新天地？

需審視的由來

“租售同權”最近頻繁出現，但嚴格審視其由來卻發現會稍有一些誤解。從中央政府明确“房子不是炒的，而是住的”的精神以來，國務院（2016）39号文完成了發展住房租賃市場的頂層設計，而9部委聯合印發153号文則落實了框架方案，确定了試點城市。

我們理解中央政府一繫列舉動的目的有三：

一、建立長效機制，穩定房價；

二、培育正規，專業，規模化的企業，包括提供對這些企業的金融支持；

三、盤活存量用房。如此達成既維持房地産投資，又不過度依靠銷售型物業的目標。

概括上述政策由來和目的，我們可以看到保民生、促發展、建立長效機制、提高租賃物業重要性等内容。

首先提出“租售同權”是廣州印發（2017）29号文以來，該文強調租房可享受教育資源。但實際上該政策在許多城市早有落實，只不過所能保障的是外來人員子女的基本教育問題，可能並非優質教育資源。

被誤解的概念

而仔細看“權”本身，也充滿着錯誤的理解。如果真正剖析房屋的各項權利，可以看到《物權法》賦予房屋所有人對房屋占有、使用、收益、處分權；《城市房屋租賃管理辦法》賦予房屋租賃人對房屋的占有、使用和收益權，政府已對承租人權益提供了法律保障，不存在承租人權益不受保護的概念。 但兩個法規都規定，除居住或經營使用外，承租人權益範圍應以雙方合同為準。 所有權人是房屋第一權利人，承租人需支付對價，享受相應權利，兩者是商業合同關繫，這種關繫並不會發生變化。只要支付對價，有合同保障，所有權人可以賦予租賃方合理訴求。所以認為租賃權益完全沒有得到保護，或租賃權可以超越所有權都是錯誤的理解。

這里的“同權”主要仍是圍繞公共資源的權利。但如前所述，公共資源使用權涉及城市資源分配的深層次問題，尤其優質資源永遠稀缺，故社會必須建立相應分配制度才能在本質上解決問題。

已高估的威力

如前所述，大力發展租賃市場的目標在于引導租賃市場規模化、專業化發展，並且完善租賃備案繫統，使得數據透明便于管理，同時還兼具着吸引人才，提高城市競争力等目標。首先這些目標無一關于對銷售市場的打擊；其次也全都是長期目標，本身不可能一蹴而就。也就是說認為租售同權是政府對樓市下的“殺手锏”可謂聳人聽聞。

我們認為一個發展起來的租賃市場並不能沖擊銷售市場。 第一，土地供應本身不支持。大城市是租賃需求最旺盛的區域，而從已公布的規劃來看，這些城市的核心區仍将以商品住宅為主，此類資産依然是稀缺資源，而郊區将成為政府平衡租賃用地供應的主要區域。如此這般，銷售市場的土地供應一方面在被瓜分，稀缺性在被鞏固，而租賃用地的區位又明顯集中在外圍的話，後者和前者的土地價值都很難在一個層次上，又何來打擊？

圖1：廣州租賃用地區位規劃

由上圖可知，廣州将租賃土地主要規劃在環城與繞城之間

圖2：北京租賃土地區位規劃

由上圖可知北京的租賃土地主要在郊區，且利用集體建設用地供應

上海目前看並未形成一個繫統的規劃，是否意味着會成規模的在類似張江之類的地區出讓此類用地還有待考察。

第二，數據證明強人口吸附力的城市，其所規劃的住宅未來依然呈供不應求的趨勢，若此供求關繫不發生本質變化，對房價的整體預期将難以打破。屆時人們将很可能提前購房決策，而延後租房決策。

表1：典型強人口吸附力城市歷史平均人口淨流入與住宅成交 vs. 未來新增商品及租賃住房供應

由上圖可看出，假設這些城市的人口流入速度保持在過去3年的水平，那麼首先其對住宅的成交需求将保持在高位，達到同樣的這個量，光靠新增商品房是無法滿足的，實際上加上租賃住房也沒法滿足。

同時自不必說在這些城市若想居住在适當的通勤距離内而不影響生活質量的話，租金可能相當不菲。因此是否能沖擊還是只是暫時替代，非常值得商榷。

更重要的事實

首先我們必須正視政府對租賃市場的重視。其次，我們更需要緊跟政策引導，在這個大勢中尋找新的發展機會。事實上，我們也認為龐大的租賃市場絕對存在商機，只是需要有耐心耕耘。

比起是否同權，我們認為租賃市場的發展将進一步強化城市分化。對房價過快上漲的一線、強二線城市起到穩定預期作用，培育新的細分市場，為機構各類機構提供新的機會；對弱二線及強三線城市，有望加快其人口及産業發展速度。

而更為重要的是我們認為租賃市場規模巨大，存在介入必要與機會。

随着市場越來越規範化，大型租賃運營企業能夠提供更優質的物業服務，增值服務，租約相比于個人出租而言更具有保障，在“購租並舉”的情況下，存在一個良好的市場介入機會。但目前由于住宅租賃回報率低下，初期仍需要依托政府引導。同時也需要金融市場的完善，為持有租賃住房的企業在退出時提供公開市場渠道。

圖3：2016年中、美、日長租公寓市場規模估計及對比

圖4：近三年世界各主要城市租金收益率

數據來源：WIND、華菁證券、Zillows

其次，租賃市場的真正發展最終仍需要市場化孕育，巨大的市場空間勢必吸引機構積極介入。預計至2020年，中國專業租房管理機構的市場占有率将從現有的7%提升至24%左右。但是相較于美國、日本等成熟市場而言，該比例仍有一定的發展潛力。對所有行業參與者而言，當前行業只是處于發展初期階段，格局未定，具有較大的空間。根據我們的統計，在未來3-4内，Top20企業的年均復合增長率将達40%至50%，房間數量預計是現有基數的5倍

圖5：中、美、日三國專業機構占整體租房市場的比例

圖6：國内品牌公寓房間數量增速預測（萬套）

數據來源于網絡，由平安不動産市場研究部收集整理

最後，從介入的渠道來看，早期由政府國企主導，核心土地資源掌控在國企手中，需與國企合作，該階段确實有較大的難度。但之後也可關注土地轉性、商改住機會。 分類型物業可轉性或改造為租賃用房，如上海市北高新近期轉為租賃用地的2宗地塊。在創品牌和培養團隊期間也可以輕重結合，既挑選合适土地、房源收購，又以租賃形式快速獲取房源，以追求規模的達成。而在達到一定規模後，優質的資産帶來的穩定現金流可衍生出金融業務的機會。購租並舉後，REITS類産品有想象空間，ABS也将快速發展。比如魔方公寓、自如已成功發行ABS産品。 此外，租賃服務業也将迎來新的發展。市場不斷規範後，租賃信息透明化、大數據化，各類中介、數據服務商将勢必迎來巨大利好。

我們承認在發展初期，目前一些開發商進入長租公寓領域主要基于消化自持房量的需求，同時可通過輸出運營和服務實現未來利潤增長點，並有希望上市；而且長租公寓投資短期内達到理想收益比較困難，需要尋找到長期限、低成本的資金才可支撐培育期的投資需求。但結合我們之前的分析，我們認為需求是肯定的，而政策也是扶持的，未來租金有望繼續上漲，在挑選好城市、區位、落實好成本的基礎上可以積極開拓。

總結下來，我們認為“租售同權”自身存在諸多誤解，但重視租賃市場的長期發展機會絕不存在誤解。租賃市場的發展並不是什麼樓市的殺手锏，反而應當看成是存量市場崛起帶來的新天地。跟随政策引導，注重成本、團隊及運營，培養适應長效機制下的長期能力，則可以在這片新天地中拔得頭籌，大有作為。