從粵港澳大灣區看房地産前景（第二期：房地産發展趨勢）

2017年是珠三角城市的“新啟程”：

毫無疑問！站在全國戰略高地的“粵港澳大灣區”，包括“生産”、“服務”、“生活”都将得到極大提升。而作為三者載體的房地産市場，将是持續動力源、前景可期。

然而，經過十余年城市高速擴張，城市再進一步拓展的空間有限。

粵港澳大灣區城市普遍面臨“土地資源局限”：

按照國際慣例，一個地區土地開發強度的警戒線為30%，珠三角9市中，有4個城市土地開發強度超過30%，其中：深圳、東莞超過45%，珠海、佛山在35%左右。廣州、中山開發強度亦逐漸逼近30%。

土地資源局限，在一級土地市場上表現為珠三角土地成交面積逐年下降，近兩年趨勢尤其明顯。珠三角9市商住用地成交面積由2014年上半年的2183萬㎡下降至2017年上半年的1631萬㎡（建築面積計算，下同）。

其中：廣州、珠海、佛山、東莞呈顯著下降趨勢，深圳、中山近年只有零星供應。肇慶、惠州、江門三個城市土地資源仍有增量空間，2016年後吸引購地資金快速進入。

1、“資源不足”導致“土地成本”高企

珠三角重點城市普遍“土地成本高企”，以廣州為例，2016年後土地獲取價格基本達到周邊在售樓盤價格80%以上。2017年後，廣州、佛山等城市繼續加強調控，相繼實施“競自持”出讓，然而房企拿地成本普遍不低。

粵港澳大灣區重點城市（尤其廣/深/珠/佛/莞/中）“面粉價”與“面包價”大致相當，不需“競自持”的土地，遠郊區域地價≈房價60%或以上，近郊區域地價≈房價70%或以上，中心城區地價≈房價80%或以上。需“競自持”土地亦被房企激烈争奪。

2、一級土地市場供應不足，繼而影響二級（一手）/三級（二手）市場

2.1 一手供應不足，供求關繫持續緊張

由2016年以來，珠三角重點城市二級市場均處“供不應求”狀态，商品住宅庫存持續下降。“廣/深/珠/佛/莞/中”6個重點城市2017年7月初庫存低于2400萬㎡，較2016年1月份下跌38%。值得注意的是，即使在2016年10月份密集式調控出台後，庫存仍呈下降趨勢。珠三角重點城市“貨量不足”是“普遍現象”。

由于中心城區土地資源極度緊張，三個城市的一手成交均以“外圍郊區”為絕對主力，廣州、深圳、珠海“中心城區”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。

2.2 大量購買力被迫進入二手市場

當前，廣州、深圳、珠海三個核心城市已全部進入“存量房時代”。三個城市“一手：二手”占比分别為“46：54”、“29：71”、“47：53”。

綜上，“資源不足”導致兩個結果：

（1）“房地産高成本”；2）加劇“供需矛盾”。

第一點，事實上，必須承認“成本”未來難以下降。正如《人民日報》于2016年12月《中國經濟新方位》中所提及：“随着資本、土地等要素供給下降，随着要素價格上漲……需求結構将不斷優化”——土地要素供給下降、要素價格上漲是大趨勢，不能逆轉，在此前提下，更多的是使需求結構優化，使“供需匹配”。

第二點，無論從經濟發展、市場發展的角度，現狀“供需矛盾”都需要想方設法化解。從經濟發展的角度，如果資金、資源全部投入到“快周轉、高收益”的房地産市場中獲利，那麼“經濟轉型”無從談起，粵港澳大灣區價值更多是建基于區域經濟的均衡發展，而非房地産“一業獨大”；從市場發展的角度，如果“供需矛盾”持續，則未來價值成長空間亦将被快速透支，不利于行業健康成長。

因而，在2016年後實施的新一輪政府調控中，我們可以看到政府在調控思路及調控方式上相較以往有明顯改變。其政策出發點在于：在資源局限情況下，疏導“供需結構”調整，緩減供需矛盾，引導資金均衡。

事實上，由于“供需結構”調整，未來房地産發展軌迹亦将相應改變。

與以往調控最大的不同點：

3、2016年後的政府調控已由“單側調控”（需求側）轉變向“雙側調控”（供需雙控）。

3.1以“需求側調控”緩解“短期供需矛盾”，引導資金均衡

政府實施的“需求側調控”包括限購、限售等措施，從政策效果看，持續加強的“需求側調控”使得粵港澳大灣區房地産成交規模大幅縮減。

珠三角9市成交面積較去年同期下降約35%。

投資需求相對旺盛的區域，包括“深/珠/莞/中”四個城市成交跌幅超過50%；房價有一定漲幅，但以自住需求為主的區域，包括“廣/佛”兩個城市成交下跌幅度在15%-30%；仍有“去庫存需求”，調控相對寬松的區域，包括“惠/江/肇”三個城市成交表現良好，肇慶、江門成交出現同比增長。

可見，政策同時亦在疏導購地/購房資金向“仍需去庫存城市”分流、實現資金的“區域均衡”。

3.2以“供給側變革”疏導“供需結構”調整，從根本上緩解“供需矛盾”

“供給側變革”在近兩年被快速推進，是“新常态”下政府調控的主要發力點，與“需求側調控”形成完整的“政策邏輯”。相較于“需求側調控”對即時購買需求的抑制，“供給側變革”更着眼于實現中長期的“供需對接”，從根本上緩解“供需矛盾”。

主要包括三大部分内容：（1）城市更新；（2）土地調控；（3）發展租賃住房，每部分内容都對“房地産業”未來發展趨勢帶來影響：

（1）以“城市更新”突破土地局限，優化存量效能

目前各地政府普遍加快“城市更新”進度，廣州、深圳、珠海已設立城市更新局專項跟進；“廣/深/珠/佛/莞/中”城市更新規模巨大，6個城市已出台進一步明确的政策措施、進程不斷加快。

現實角度看，伴随“存量空間”逐步釋放，區域“城市功能”将進一步提升；在政府“騰挪空間”的同時，亦帶來更多“投資與發展機會”。對于企業而言，應對近年公開市場土地獲取難度加大，“城市更新”成為獲取土地儲備的關鍵出口。

（2）以“土地調控”：抑周轉、增效益

2017年後重點城市“土地出讓”門檻普遍大幅提高。廣州、佛山、珠海、東莞實施“競自持”，深圳土地出讓“雙競雙限”；由2017下半年開始，包括廣州等重點城市進一步提高出讓要求，對部分商住用地要求引入“總部企業”。

對于政府而言，相較以往“一次性獲取出讓金”，更着重對長期效益（包括經濟、産業稅收等方面）的取得。對于企業而言，資本周轉率将繼續下降。

（3）以“發展租賃住房”引導需求結構調整，形成“梯度消費”

粵港澳大灣區範圍内共4個城市（廣/深/佛/肇）列入中央政府首批試點城市名單，3個城市（廣/佛/肇）列入中央政府集體建設用地建設住房租賃試點名單。包括廣州、深圳、佛山三地政府已陸續出台住房租賃政策跟進。

不容忽視的一點：2015年中央出台《發展住房租賃市場的指導意見》，同期三大經濟圈14個重點城市商品住宅庫存為1.5億㎡；2017年中央層面明确12個試點城市，14個重點城市庫存約為0.9億㎡。可見，中央政府于2015年後大力推動租賃住房發展，其背景是全國重點城市庫存顯著下降。發展住房租賃市場，正是“新常态下”突破住房資源局限的關鍵所在。

綜上，持續強化的政府調控必然導致行業、市場發生改變

【對開發企業而言】——未來将出現“4化”

·規模房企利用資本優勢“吸收能力”、“吸收資源”，形成資源集中化；

·分城施策及土地調控驅使資金/資本向“調控相對寬松區域”或“經營性質物業”分流，産生布局均衡化；

·政府“供應側變革”将帶動房地産企業衍生多種經營模式，形成發展多元化；

·房地産周轉由快變慢的過程，對企業資本運作的要求進一步上升，資産資本化趨勢會更加明顯。

【對住房消費者而言】——住房需求将轉向“梯度消費”

·政策引導住房消費觀念改變：由“租”到“購”；購買或租住物業由“小”到“大”；購買住房由“外圍”（包括郊區、鄰市）到“中心”

【對行業發展而言】——市場走向多元發展、發展模式升級

·随生産/服務升級，随居民生活方式改變（請見第一期分析）。作為生産、服務、生活三者載體的房地産市場将被賦予更多内涵 → 由單一走向多元。

·政府戰略調控促使房地産步入慢周轉時代，房地産運營→由粗放走向精細，與經濟/産業的聯繫将更為緊密。