仲量聯行：中國的住房租賃市場 一時風靡還是大勢所趨？

自上世紀九十年代中國啟動住房制度改革以來，住房租賃市場的主體一直是由個人投資者占據，而非機構投資者。不過近年來，強勁的市場基本面及人口結構變化，加之政府的大力支持，共同推動了中國住房租賃市場的強勢增長。

近幾年，中國的住宅?價格不斷攀升，許多大中型城市的居民已難以承受高企的房價。以上海為例，位于内環線以内的單套住房均價（總成交金額/總成交套數）從2006年的約240萬元飙升至2016年的約1,470萬元。同時，随着政府對住房的限購力度不斷加碼，租房已成為京滬等城市居民的必要選擇，且預計未來這些城市的租房需求仍将迅猛增長。

開發商紛紛尋求住房租賃市場的商機

中國政府對住房銷售市場的調控政策預計在短期内不會放松。而另一方面，住建部等九部委于7月20日聯合發布通知，鼓勵全國大中型城市加快發展住房租賃市場。

事實上，如萬科和龍湖地産等開發商早已開始尋覓住房租賃市場的商機。機構投資者也開始意識到這一市場的發展前景。今年9月，基匯資本（Gaw Capital）宣布已通過旗下管理基金向長租公寓運營商灣流國際進行投資；同一時期，美國華平投資集團（Warburg Pincus）宣布對上海租賃型公寓運營商及業主盛煦地産（NOVA）追加投資。

中國城市人口狀況有利于住房租賃市場的發展

目前在大中型城市中，千禧一代的人口占其租戶人數的絕大部分。千禧一代在中國城市人口總量中的比重約為27%，随着人口流動性的增加，千禧一代不斷加入勞動力市場的主力軍，從而帶動住房租賃市場的需求。

此外，城鎮化的發展也推動了住房租賃市場的發展。對于城市新居民來說，他們的首個“家”極大可能性會是租賃住房。中國的城鎮化率近期剛剛超過55%，今後仍有進一步提升的空間。

在供應長期匮乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房?可望成為中國的下一個市場關注點。但以下幾個問題亟待解決：

回報率：回報率是開發商和投資者進入該市場的最大挑戰。在許多城市中，單個物業的租金收益率僅為2%，並不足以調動開發商和投資者的積極性。自今年7月以來，上海已将六處地塊列為純租賃住房用地，這些地塊均以具有吸引力的樓面價出售給政府背景的開發商。但很難說民營企業開發商能否以同等價格獲得土地。

租房者享受當地的教育和醫療等公共服務：與住房所有者相比，租房者通常相對難以享受到當地的教育和醫療等公共服務。盡管廣州和武漢等城市近期頒布了相關政策，賦予租房者與住房所有者同樣的權利，但鑒于公共資源有限，這些政策能否真正"落地"目前尚不清楚，依然充滿挑戰。

融資和稅收：以美國為例，針對租賃住房（多戶家庭住房）市場的投資額已創出歷史新高，2016年，該市場的投資額占到美國商業房地産投資總額的1/3，其中房地産投資信托基金（REITs）成為該市場最大的投資者。為鼓勵開發商建設多戶家庭住房，美國各州出台了各種稅收優惠政策。與之相比，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體繫來推動租賃住房市場的發展。

中國的住房租賃市場基本面狀況與美國市場具有許多相似之處，增長前景巨大，從長期來看，中國的房地産開發商和投資者将迎來許多富有吸引力的商機。不過在短期内，中國的住房租賃市場若要蓬勃發展，仍有許多挑戰需要應對。