中冶廣州“王炸” 靜默一年後低調開工與它的市場大考

觀點地産網 醞釀多時，中冶的兩個廣州“王炸”項目，終于傳出了新消息。

近日，中冶置業廣州公司官微發布消息稱，當天其位于珠江新城的中冶置業接待中心正式開放。對外展示的首批項目包括蘿崗長嶺居和海珠江南大道項目，前者案名已定為“中冶·逸璟台”，後者則為“中冶·逸璟公館”。

除此之外，中冶公開提及的項目的信息便無更多。

算算時間，中冶最早拿下的蘿崗項目至今已逾一年，同年二度落子的海珠項目也至少10個月。相比要求建設周期6-8個月的碧桂園等房企，它的速度慢了可不止一點。

有業内人士在接受觀點地産新媒體采訪時坦言，目前兩項目雖然已開工，進度卻並未深入，整體的規劃實際上也還沒最終确定，具體的戶型、價格、銷售節點安排也更未明确。

有行業人士甚至猜測，這或許是中冶為了等待更好的市場時機而有意放緩工期的策略。而出于減投入、降風險的考慮，蘿崗項目公司已于去年底引入五礦國際信托，為項目提供資金幫助。

中冶自去年首入廣州，通過一場刷新蘿崗地價紀錄的拿地打響名号，在收獲關注目光的同時，它同樣也面臨着市場大考。

開工前漫長等待

“你不在江湖，江湖卻還流傳着你的傳說。”市場對于中冶廣州兩個項目的關注，在其靜默的這一年里，並未減少。

畢竟，去年連續高位奪地的轟動場景，在如今的市場上已經難得一見。2016年8月和11月，中冶以總價66.5億元先後将蘿崗長嶺居宅地、海珠區江燕路萬寶冰箱宅地攬入囊中，實際樓面地價分别達到了2.73萬元/平方米、4.42萬元/平方米。

比房價還高的地價一時間引來市場無數眼光，二度拿下海珠地塊之前，坊間還曾傳出過“中冶認為成本過高無利可圖，甯願損失逾2億保證金也要退地”的消息。

盡管該消息很快便被證實並不屬實，這一插曲卻折射出了市場對中冶高調搶下此地塊的擔心。

相繼拿下蘿崗和海珠兩項目之後，攪動廣州市場的中冶便陷入了長時間的靜默，期間曾有不少人士試圖打聽項目的工程進度和規劃，幾乎都無功而返。

即便經歷漫長一年等待，中冶在最新宣布開放接待中心的過程中，關于項目的具體規劃信息，也並未披露太多。

有市場消息稱，蘿崗“中冶·逸璟台”規劃有聯排别墅和高層洋房，别墅貨量或有數百套，但項目體量相對較小的海珠“中冶·逸璟公館”住宅部分以别墅為主，僅約50套。兩項目均走高端路線，目前都已開工，但具體的開盤時間、推貨計劃、戶型、價格等尚未明晰。

而按照蘿崗地塊的出讓條件，自土地移交之日起計，開發商3個月内必須向規劃部門報送符合相關要求的用地規劃方案，6個月内動工（打樁）建設，動工後36個月内必須全部竣工並投入使用。

觀點地産新媒體了解，今年6月初，中冶置業集團董事長劉福明曾帶隊實地調研蘿崗項目，彼時建築合作方“上海二十冶公司”官微披露，該項目工程包含8棟高層住宅和多棟低層建築以及配套建設，且案名已定為“中冶名輝·逸璟台”。

“上海二十冶公司”還提到，“目前（中冶名輝·逸璟台）工程已完成清表施工，地勘部門和設計部門正在進行勘察、詳規、制圖階段，項目前期的場平、大臨、圍擋等工作已全面開始實施。”

随消息中附上的一張現場實景圖中則顯示，項目地塊僅被推平，旁邊是幾輛運土車，尚未有打樁等建築迹象。

直至今年7月初，項目公司廣州中冶名輝置業才開始陸續發布設計施工總承包招標等公告，8月底，該公司的招聘信息出現在網上。

相比之下，晚三個月才拿下的海珠項目進展也並不算快，該項目今年6月1日獲得廣州國土局頒發的建設用地規劃許可證，9月24日廣州國規委在官網發布其建設用地規劃許可批後公示，但目前工程進度亦未可知。

高舉高打與市場考驗

提及中冶高調拿下兩項目後的“慢動作”，有行業人士猜測，或許是為了等待更好的市場時機而有意放緩工期。事實上，這是中冶靜默的一年里，廣州市場上出現得最多的看法。

接近中冶集團的知情人士向觀點地産新媒體透露，目前兩項目的整體規劃其實還未最終明确，仍屬于較前期。

準備時間之所以較長，一是因為今年初廣州出台了商辦限購新政，使得原本含有商業部分的海珠項目很多規劃需要重新修改，二則是“面對市場大環境，多少還是有些壓力。”

熟悉中冶的代理行人士也向觀點地産新媒體表示，按此前的銷售節點計劃，蘿崗項目原定今年10月份入市，但目前最新計劃還未明确，要在春節前面世的可能性也不大。

“國慶是個重要的蓄客節點，主要是為了吸引客戶才決定開放展廳的。”上述人士指，中冶項目将加大市場宣傳，希望能盡快推出，因此才選擇此時開放展廳，提前鎖定部分客源。

實際上，在廣州市場，面臨土地成本和樓市調控所帶來的市場壓力的企業並不止中冶一家。去年至今年初，從樓面單價3.6萬、4.6萬到5.5萬，雅居樂、龍湖地産、時代地産都先後創下廣州紀錄。

“這並不是中冶一家的問題，所有開發商都要面臨類似的問題。”有市場研究人士就如是向觀點地産新媒體表示，開發商拿地之初就意味着未來需要承擔一定的潛在風險，例如高位拿地、低位出貨，且不管多高的成本拿地，都要按市場價格出售。

而考慮到目前不讓房價過快上漲的政策基調，“開發商的利潤逐步縮減是大趨勢”。

要獲得高購買力客戶的青睐，首先産品就需要具備一定的競争力，同時尋找差異化優勢。

對于中冶項目，該人士就指出，蘿崗及海珠項目都适合做高端别墅，且所在區域的該類型産品不多，城市别墅的定位或使中冶獲得了一定的優勢。

至于能達到怎樣的“企業、市場都接受”價格，目前則尚未有具體定論。有接近中冶集團的知情人士就表示，由于是高端産品，價格肯定會高一些。

對此，前述市場研究人士未予置評，但其表示，1高一些更多是企業的期望，若要達到理想價格一定要有市場依據，這決定于項目最終展現的産品是否能被消費者接受，並為此“買單”。

由此看來，對于目前還處在“初級階段”的中冶蘿崗、海珠項目，市場的大考才剛剛開始。