觀點指數8月報 | 北京TOP10：成交低位徘徊 華潤奪冠萬科跌落前十

觀點指數 在“金九銀十”來臨之際，北京8月的成交數據依然有些“提不起勁”。 

統計數據顯示，8月北京新房及二手房市場有回溫迹象，但依舊處于成交低位。新房成交1793套，環比微漲6.7%，同比則大跌了75.5%；二手房共實現網簽7712套，環比增加7.7%，均價上亦有所回穩。 

房企排行方面，月内華潤以逾20億的總銷售額摘得銷冠，綠地因幾個商業及寫字樓項目進入前五，與此同時，萬科本月發揮失常以微弱差距無緣前十。 

接下來，随着新獲批的首開萬科城市之光、中駿天宸及北京金茂府等項目的入市與确認成交，房企銷售排行存在着不小的變數。

總體上，市場分析人士認為，目前北京新房市場依舊處于低谷期，加上9月入市項目並不多，所以推測在傳統旺季“金九銀十”或難有驚喜出現。 

據觀點指數統計，8月房企銷售排行中，上半年進入前五的萬科已經不見了蹤影，而華潤則憑借多個新盤與舊盤同時發力，超過首開、首創等企業，摘得銷冠。 

監測數據顯示，華潤8月有約7個樓盤在售，其中中國玺、華潤未來城市兩個新近開盤的項目為華潤帶來了超過9億元的銷售貢獻，兩個老盤項目首開華潤城、密雲華潤橡樹灣也共錄得5億元的銷售額。除此，華潤萬橡府、華潤八号院、華潤西山墅亦有少量成交。 

值得一提的是，中國玺以近8萬元的均價、約5.57億的總銷售額成為住宅單盤銷售季軍，華潤未來城市以64套、4.11億的成交額位列第五，僅憑這兩個項目，華潤便牢牢占據了前三名的位置。 

首開本月同樣有多達七個樓盤在售，多為合作項目，首開國風美唐、首開華潤城是本月的銷售主力。位于昌平的首開國風美唐6.9億元的銷售額也是本月住宅項目成交第二名，成交套數達到了110套。 

緊随首開之後的泰禾，因泰禾昌平拾景園、北科建泰禾麗春湖院子兩個項目進入前三。特别的是，泰禾昌平拾景園以89套成交，10.88億元的成績奪得單盤銷冠。此外，根據泰禾發布的信息，北科建泰禾•麗春湖院子自2016年11月首開至2017年8月，已累計銷售了80億元。

繼3月份擠入三甲後，融創本月再度入榜領先第二梯隊，融創北京壹号莊園及融創千章墅項目均有不錯成績。而綠地則由于多個商業及寫字樓的确認成交，月内再度入五強。據悉，此前綠地最佳的成績是在2016年11月，以20億的成交額成為當月銷冠。 

黑馬月月有，本月則是金隅。市場成交整體低迷之際，得益于西山甲一号、金隅翡麗、金隅金玉府等老盤的持續發力，金隅成功踏入北京房企成交TOP 10。 

一家歡喜一家愁，昔日榜上常客萬科本月卻無緣前十。觀點指數監測到，萬科實際上有萬科翡翠公園、五礦萬科如園及五和萬科長陽天地等項目在售，但終因微弱差距位列13名。不過，随着首開萬科城市之光獲得預售證，萬科在接下來兩個月有扳回一局的可能。 

而且，随着中駿天宸及北京金茂府等新獲批高價項目的入市與确認成交，房企銷售排行的變動存在着未知數。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年8月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1793套，環比微增6.7%，同比下降75.5%，網簽成交主要分布于昌平區、密雲區、豐台區、朝陽區及大興區等區域。 

過往簽約數據顯示，今年以來北京僅3月份因新政刺激而錄得新房超過3000套的成交額，其他各月銷售均在3000套以下，而6月至今每月成交更是在2000套以下的低位徘徊。 

單盤成交方面，泰禾昌平拾景園、首開國風美唐及中國玺均錄得5億以上成交，特别是泰禾昌平拾景園成交10.88億元，為單盤銷冠。華潤未來城市亦有4.11億元的成績，這個數值接近本月前十的門檻。 

北京住建委數據顯示，8月份共有13個住宅項目（不包括兩限房及經适房）領得預售證，批準銷售套數為2675套，銷售面積27.16萬平方米。

8月北京新獲批預售證數據

特别的是，本月住宅項目獲批售價有放松的迹象，13個項目中共有6個項目的銷售均價超過了8萬元，其中華潤昆侖域、豐台北京茂府、富饒家園均價超過9萬元，位于西城區德勝門外大街的中駿天宸更是拿到了超過13萬元/平方米的售價。

二手房方面，全市月内共實現網簽7712套，環比增加7.7%，同比去年則大幅下滑70%，日均網簽量不及400套，均價則在經歷5月至7月的下跌後開始回穩。

有分析指，目前北京新房市場依舊處于低谷期，加上9月入市項目並不多，所以推測在傳統旺季“金九銀十”或難有驚喜出現。

政策方面，八月份，北京住建委、市發改委等部門聯合發布《關于加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿。為培育租賃市場，該文件指出了多渠道增加租賃住房供應、鼓勵發展規模化及專業化的住房租賃企業、加大住房租賃的金融支持等措施。

在8月份全國各大城市發布促進租賃市場發展措施之時，實際上北京已經通過土地競價方式在土地端上起到了帶頭作用。 

8月14日，北京市住建委公布，今年以來，北京已累計推出19個企業自持租賃房項目。 

這19個項目分别位于海澱、豐台、大興、房山、平谷、順義等六個區，在土地招拍挂階段通過“控房價、限地價、競自持、比方案”方式出讓，19個項目住宅總建築面積233.6萬平方米，其中自持商品房面積127.5萬平方米。 

土地成交上，本月北京共成交11宗地塊，包括10宗居住類用地及1宗商服金融類用地，總成交價達319.6億元，金科、碧桂園均有三宗地塊入手（包括聯合拿地），遠洋亦接連競得了兩宗。

8月北京土地成交情況表

北京月内拍地最吸引人的莫過于限售價9萬元的東城區地塊，這是繼2013年崇文門路商業金融用地後，東城區再度出現土地供應。但最終地塊卻意外爆冷，僅經過兩輪報價便落槌，溢價率為0.54%，競得企業為華潤、招商及碧桂園聯合體。 

在溢價率方面，11宗地塊的平均溢價率為25.52%，其中溢價最高的地塊為首創與遠洋聯合拿下的經開區地塊，總價達到了71.65億元，溢價率達49.9%。另外三宗溢價超49%的平谷區夏各莊鎮地塊均被金科拿下，共需支付地價35.46億元。 

據統計，截至8月，2017年北京全市居住類用地供應總量達到了46宗，是去年同期的六倍有余。 

供應上，觀點指數監測到，北京月内一共推出六宗經營性用地，各位于朝陽區、門頭溝區、延慶區、石景山區、豐台區及通州區，總建設用地面積65.19萬平方米，建築控制規模小于或等于86.49萬平方米，總起始價157.31億元。 

其中，位于朝陽區孫河鄉的地塊已于9月7日被泰禾摘得，成交價59.6億元，企業還需自持36%的商品房面積。公告還要求，項目中商品住房銷售均價不超過68245元/平方米，且最高銷售單價不得超過71657元/平方米。