觀點指數 | 上海8月報：史上最淡一月 首個公證搖号項目奪銷冠

觀點指數 連續經歷三周零供應，上海8月份樓市成交成為史上最平淡的一月。

今年以來，受到上海政策調控收緊影響，樓市表現一直不溫不火，在“金九銀十”到來前，全市仍充斥着低氣壓。 

根據上海中原地産數據顯示，8月份，上海新建商品住宅成交面積45.4萬平方米，環比減少32.4%，同比下滑75.7%，為歷史最低位。 

相對而言，成交價格則與成交量呈反比态勢，由于中高端産品成交較為活躍，上海新房均價上漲至為48971元/平方米，創歷史新高。 

供應短缺是影響8月成交的主要因素，8月全市一手商品住宅供應面積為11.66萬平方米，環比下跌74.88%，同比下跌72.90%。 

值得一提的是，作為上海首個公證搖号的項目，萬科安亭新鎮以成交347套的成績奪得單盤銷冠。 

從整體上看，8月房企成交表現明顯乏力。大部分開發商表示，該月銷售額僅為個位數。

據觀點指數不完全統計，前十成交總額不超過60億，甚至大部分房企成交額僅為個位數。 

盡管榜單中大多是熟悉的面孔，但排名卻發生了重大變化，曾經激烈的競争場面已不復存在。一向保持高水準的上海樓市，個位數成交額着實讓人大跌眼鏡。 

供應不足加上傳統的淡季因素，8月份前三周連續無新房供應，直至第四周才有項目開盤。 

萬科是最幸運的一位，作為上海首個公證搖号的項目，萬科安亭新鎮8月迎來開盤，並以成交347套的成績奪得單盤銷冠，成為萬科該月銷售額貢獻的主要來源。 

8月份，萬科在土地市場的表現亦可圈可點。自從上海拿地規則從“價高者得”到“評分制”，拿地就變得不那麼簡單，萬科單月斥資近80億摘下兩宗地，實現補倉計劃。 

最讓人意外的是，擁有高端項目的仁恒、瑞房成交活躍。其中，瑞房旗下瑞虹新城悅庭是單價高于10萬元/平米的高價産品，8月成交了48套房源。 

單盤方面，單價在3-6萬元/平米的改善類産品，位于寶山的上海長灘、青浦的金地天境、奉賢的禹洲雍賢府、青浦的新華聯奧萊悅府擠進成交前十。 

值得期待的是，由上海中環集團和深圳蛇口中建聯手開發寶山中環國際公寓項目，在8月29日獲得預售證當天進行了搖号，也是上海第二個進行搖号銷售的項目，預計也會在9月集中網簽。此外，萬業紫辰苑等項目的搖号銷售也已被提上日程。 

在未來的一段時間内，通過搖号建立公正透明的新房銷售機制将成為推動上海樓市成交的主要方式，也将成為房企銷售排行的重要指標。

據觀點指數統計，8月上海共成交11幅地塊(工業用地和動遷安置房用地除外)包括6幅住宅地塊、3幅商辦用地、2幅商業用地，成交面積43.27萬平米，環比上漲101.44%,成交總價192.43億元，環比上漲495.39%。 

與以往火熱的土拍現場相比，上海土地市場頻頻出現低溢價成交，無論宅地還是商業地鮮有房企問津，到場的開發商屈指可數，多幅地塊僅1輪報價後就成交。 

上海中原地産分析師盧文曦指出，自從拿地規則變化後入圍房企僅1-2家，可見參與基數較少，若不是開發商真是庫存告急，地塊限制條件還算可以，預計基本不會出手。 

然而，綜合實力較強的房企奪地優勢明顯，按照土拍規則從“價高者得”到“評分制”，擁有較高資質水平的房企才有勇氣拿地。 

其中，萬科、首創分别拿下兩宗地，證明了大型房企的實力，以及對于上海土地市場的判斷。 

8月28日，萬科以29.09億拿寶山區寶山工業園區(BSP0-1801單元)108-04地塊，樓闆價20068元/平米，溢價率0.34%；8月31日，萬科又以48.86億元拿嘉定區安亭鎮國際汽車城核心區21B-13地塊，樓闆價25041元/平米，溢價率0.16%。 

8月29日，首創以14.82億元連拿2地，分别是青浦區盈浦街道觀雲路南側25-04地塊，總價6.08億，樓闆價27178.93元/平米；青浦區盈浦街道觀雲路西側22-05地塊，總價8.7億，樓闆價27112元/平米，溢價率0.41%。 

與以往不同的是，8月份成交地塊均有自持要求。其中闵行區闵行新城MHP0-0103單元七寶生态商務區19-01地塊、闵行區浦江鎮新選址一号基地w1-07地塊(浦江鎮0742街坊P1宗地)、闵行區莘莊工業區01單元MHPO-0501單元31C-01A地塊，這3幅地塊均需開發商100%自持，除上坤拿下的闵行新城商辦地塊只需自持20年外，其余兩幅商業地塊均需開發商按出讓年限100%自持，即40年；另外6幅宅地，均需開發商按出讓年限自持15%的住宅和全部商業。 

還有城開拿下的闵行區古美商辦地塊，需要自持60%的辦公20年和80%商業(含酒店)40年。以及金地商置拿下的青浦徐泾商辦地塊，也需自持80%商業和50%辦公各20年。