觀點指數 | 深圳上半年TOP10：萬科深業華潤前三 新房成交縮水56%

觀點指數 自去年“104新政”以來，深圳樓市處于調整階段已是不争的事實，住宅供應持續低位，價格連續9個月下跌，導致全市成交縮水。 

深圳規土委統計數據顯示，2017年上半年，深圳新建商品住宅共計成交1.05萬套，同比減少54.7%；成交面積105.32萬平方米，同比減少56.6%；成交均價5.46萬元/平方米，較2016年底下跌3.9%。

6月份，深圳全市新建商品住宅成交2953套，環比增加27.67%，創下2017年以來單月最高水平；成交面積29.23萬平方米，環比增加24.75%；均價5.45萬元/平方米，環比下跌20元左右。 

二手房成交量同樣出現下滑，上半年累計成交二手住宅3.31萬套，同比減少50%；成交面積298.66萬平方米，同比減少49.3%。 

截止6月底，由于新增供應減少，深圳新房庫存量截至2.89萬套。這種情況在下半年或得到一定緩解——據深圳規土委最新披露，2017年全市計劃安排供應商品住房用地168公頃，計劃新增安排建設商品住房8萬套。

對于深圳開發商而言，2017年的市場景氣度不算很好。據觀點指數了解，上半年深圳區域房地産銷售前十名大部分被本土開發商占據，前三甲萬科、深業、華潤置地銷售金額共236.2億元，較去年同期縮水51億元。 

萬科蟬聯深圳開發商成交面積、成交金額冠軍，在新建商品住宅預售受限的情況下，集中推售商務公寓、辦公産品成為其半年銷售102.8億元的關鍵。 

深圳房地産信息網統計數據顯示，上半年萬科的銷售貢獻項目中，福田區臻山府作為為數不多獲批預售的中心區豪宅項目，期内備案金額29.47億元排名全市第二，其余項目多以商業、商辦為主。 

萬科雲城備案成交32.43億元，位列商業成交第一；臻灣匯、深南道68号及萬科廣場累計寫字樓成交則達到32.80億元。 

盡管萬科保住了榜首地位，但成交金額同比下降2.19%，同時銷售情況也逐漸被其它區域公司所趕超。據觀點指數統計，上半年萬科在杭州、上海、武漢銷售額分别達到174.3億元、112.8億元、108億元。 

深業集團作為深圳國資委旗下最大的地産集團，自身豐富的土地資源及與其它國企合作項目成為半年銷售70.2億元的重要保障。僅與深圳地鐵合作開發的塘朗城項目，期内商業部分實現28.27億元排名全市第二，寫字樓部分則以23.98億元排名全市第一。 

基于華潤城、深圳灣悅府、銀湖藍山三大項目支撐，華潤置地依然維持前三甲地位，其中深圳灣悅府成交高達37.3億元，占總銷售比例逾半。但随着推貨速度放緩，成交水平也較去年同期水平下跌31.53%。 

鴻荣源、深圳地鐵、龍光、卓越、半島城邦、遠洋等開發商依靠新推及在售資源，分别入榜。其中，龍光在過去兩年高價獲取數宗商業用地後，今年起逐漸推出玖雲著、玖鑽、玖龍玺三大商辦項目，排名全市第六。 

遠洋則憑借遠洋新幹線項目的成功入市，首次進入前十榜單，這也是唯一一家入榜的外來開發商。觀點指數了解，遠洋目前也在計劃通過城市更新渠道獲取項目，以補充土地儲備。

與全國其它主要城市相比，深圳的調控可謂相對“寬松”。 

深圳規土委統計數據也顯示，4月份以來全市單月新房成交量連續三個月反彈，從1977套回升至近3000套水平。其中6月份，全市新建商品住宅成交2953套，環比增加27.67%，並創2017年以來單月最高水平；成交面積29.23萬平方米，環比增加24.75%。 

但在調控的作用下，深圳房價還是出現了明顯回落，6月份新建商品住宅均價5.45萬元/平方米，與去年“104新政”之前的水平相比，每平方米下跌7000元。 

深圳規土委統計數據顯示，2017年上半年，深圳新建商品住宅共計成交1.05萬套，同比減少54.7%；成交面積105.32萬平方米，同比減少56.6%；成交均價5.46萬元/平方米，較2016年底下跌3.9%。 

考慮到調控主要集中在住宅領域，非住宅産品受影響相對小，開發商推盤也多以商業項目為主。上半年，深圳共計42個項目獲得預售許可證，其中僅有17個住宅項目，對應房源7773套，占新推總房源41%；剩余60%非住宅項目多屬于商業性質，並以商辦性質居多，新增房源7750套與住宅相當。 

随着北上廣深四大一線城市出台關于商辦建築的限制性政策，“類住宅”等樓市投機炒作行為同樣逐漸受到抑制。 

1月13日《關于進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知（征求意見稿）》，以及5月12日正式推出的《關于進一步加強商業性辦公研發用房建築設計管理工作通知》，從建築平面布局和功能上明令禁止商辦物業改為類住宅物業，從源頭控制不符合規範的商務公寓供應。 

二手房同樣受到調控影響，雖然自3月份成交有所回升，但總體成交量仍大幅縮水。數據顯示，深圳上半年累計成交二手住宅3.31萬套，同比減少50%；成交面積298.66萬平方米，同比減少49.3%。 

土地供應方面，上半年深圳土地市場通過招拍挂出讓30宗地，包括14宗商業用地，居住用地為零。 

從出讓結果看，華僑城補倉意圖強烈，先後獲得龍華商業地塊、寶安中心區商業文化遊樂地塊，拿地總價105.6億元；外來房企同樣表現突出，包括首創、龍湖均先後獲得在深圳首宗地塊，其中首創于6月28日獲得龍華商業用地，樓面單價4.23萬元/平方米刷新紀錄。 

為了促進房地産市場穩步健康發展，深圳規土委7月7日發布的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》明确，結合當前全市人口結構、土地資源、住房發展、人才安居政策等現狀，提出持續加大供應商品住房市場供應的措施。 

《計劃》提出，2017年全市落實以存量用地供應為主的商品住房建設，包括安排供應商品住房用地168公頃，計劃新增安排建設商品住房8萬套、建築面積720萬平方米。其中，新供應用地7公頃，城市更新用地75公頃，征地返還用地86公頃。 

相比之下，2016年深圳新建商品住宅成交套數4萬套，成交面積417萬平方米，同比分别下降39%、37%。以去年成交水平計，深圳若建設商品房8萬套，與全市兩年成交總量相當。