觀點指數 | 南京上半年TOP10:調控與洗牌 保利衛冕新城招商上位

觀點指數 和全國大多數城市無異，2017上半年南京樓市在調控下交投活躍度明顯下降。

數據顯示，2017年上半年南京全市商品住宅入市3.2萬套，同比下降42.3%；成交3.7萬套，同比降幅56.7%，這也是自去年12月以來，南京樓市連續6個月下滑。

新房成交價格方面也出現了六連跌，根據國家統計局6月中旬公布的70城房價指數，南京5月份新建商品住宅價格環比再降0.2%，與2017年4月的數據相比，跌幅縮小0.1個百分點。

除了調控政策外，上半年南京土地供應也趨向收緊。南京市國土部門公布的數據顯示，2017年1-6月，南京共進行了三場土拍，共計出讓地塊22幅，出讓面積為148.58萬平方米，總出讓金額為430.4億元，相比去年土拍的收入和面積大大減少。

數據進一步說明，南京已從去年的火熱牛市回歸到理性溫和狀态，房企2017上半年排行榜也不可避免受到影響。

上半年，保利依靠63億元的銷售額奪魁，不過這一數字比去年銷冠恒大大幅縮水了10億元。需要注意的是，新城、招商去年上半年還未能出現在榜單前十位，今年則憑借多個項目持續發力，位列南京區域前三甲。

榜單大易位，新城、招商擠入前三

2017年上半年，南京樓市榜單前十房企重新洗牌，去年同期的一半企業均未出現在TOP10榜單中，萬科更是意外跌出前三，以43億元的銷售額位居第四。

雖然銷售金額有所下降，但是房企強者恒強的局面並沒有變化，排名前三的房企銷售額占據榜單的37.24%，其中保利更是占據15.04%的份額。

具體來看，2017年上半年江北、江甯依舊是成交大戶，保利憑借兩區域中的保利中央公園、保利梧桐語、新城保利天地等項目錄得銷售大頭。

據了解，保利中央公園上半年兩次開盤已推出剩余最後3棟樓，其中6月9日新領最後兩棟住宅樓西苑6#、9#銷許，共計406套房源，銷許均價28730元/平方米。憑借約14個項目的多盤聯動，保利上半年錄得63億元，拿下2017年上半年銷售冠軍，這一數字也與第二名新城拉開了15億元距離。

新城、招商雖然不是新面孔，但是卻是2016年後首次進入榜單前十。2017年，新城在南京城東布局了4盤，分别是璞樾鐘山、香悅瀾山、璞樾和山、新城源山。數據顯示，上半年新城的香悅瀾山項目排錄得17.37億元的銷售額，數據相當可觀。

和新城一樣，招商此次上位也讓榜單出現了大洗牌。據觀點地産新媒體查詢，招商上半年僅憑借招商1872、葛洲壩招商紫郡襕園兩個城北項目就收金23.15億元，占據總銷售額的51.4%。

資料顯示，葛洲壩招商紫郡蘭園項目位于南京市鼓樓區，規劃為商住、商辦混合用地，因此房價也比其他樓盤要高，達到建面均價在37000元/平方米，為招商進入前三甲打下了基礎。

榜單中讓人稍顯意外的是萬科跌落前三甲。自2001年進駐南京，萬科已開發了21個項目，不過上半年在南京推出的項目不多。據觀點指數查詢，上半年萬科翡翠公園、萬科九都荟、萬科城三個項目為萬科貢獻了業績大頭，錄得35.33億元。

不過，2016年全年萬科賣房收入124億，這一成績也讓南京正式誕生了單年銷售金額過百億的房企。從過往的銷售歷史來說，萬科下半年能否奪回優勢值得期待。

除此之外，上半年TOP10榜單中原來熟悉的本土企業幾乎不見身影，唯一上榜的弘陽也由去年同期的第八跌落至榜尾。可以說，大牌房企争相入駐給南京市場帶來了無限生機的同時，本土房企的空間也被進一步擠壓。

樓市、土地收緊，穩中略降或是未來常态 

上半年，“限購升級”、“市場冷卻”、“信貸收緊”成為南京樓市的高頻詞匯。據觀點指數觀察，在3月限購升級前，即使是在被稱為傳統淡季的1、2月份，南京樓市的銷量都尚且可觀。自從3月底、5月初南京調控再加碼後，認購量逐漸減少。

3月15日，南京調控政策升級，非本市戶籍社保繳納證明由原來的“2年滿1”升級為需要3年内在南京累計繳納2年及以上個人所得稅或社保。六合、溧水、高淳三個區域也正式納入非本市戶籍限購的範圍内。

在随後的5月，南京調控再加碼，新購房拿到産權證後3年内不得轉讓，至此南京“限購、限貸、限價、限售”四限湊齊。

受此影響，在歷來的“金三銀四”，南京樓市降溫不少。3、4兩個月南京樓市總成交9682套、認購19923套，與去年同期總成交近3萬套、認購3.4萬套相比出現明顯下跌，跌幅分别達到67.5%、42.4%。5、6月分别同比下跌29.24%、30.42%。僅5月成交量突破萬套，與去年上半年形成鮮明對比。

總體來看，上半年，南京共成交新房3.73萬套，去年同期為7.59萬套，同比下降50%，這一成交套數也創下2011年以來（上半年）新低。

從區域角度分析，上半年南京的闆塊分化也比較明顯。江北、江甯依舊是成交大戶。其中，雙江闆塊憑借1.8萬多套的成交量位居前二；城北闆塊由于上市量高，以6350套躍居第三位。六合、溧水擔起重要角色，份額占全市比重顯著提升，而去年上漲過快的浦口闆塊銷量降幅最大。

新房成交價格方面，南京也出現了六連跌。根據國家統計局6月中旬公布的70城房價指數，南京5月份新建商品住宅價格環比再降0.2%，與2017年4月的數據相比，跌幅縮小0.1個百分點。去年12月南京新房價格環比首次回落，降幅為0.1個百分點，今年1月環比下降0.2個百分點，此後的2月和3月分别下滑0.1和0.2個百分點，4月份則擴大至0.3個百分點。

除了調控政策外，土地市場也迎來新規則，包括宅地和商住地網上競價超過起始價45%時，超出部分不計入房價準許成本；競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售等，另外南京還提高住宅、商住用地的競買保證金比例至出讓起始價的50%，部分區域甚至提至60%。

土地供應政策進一步收緊，也讓上半年南京的的土拍收入和面積大大減少。據南京市國土部門公布的數據顯示，上半年南京共計出讓地塊22幅，總賣地收入約430億元，同比下跌約41%；出讓面積148.58萬平方米，同比下跌9.2%。在上半年出讓的22幅地塊中，含有住宅性質的地塊共計14幅，銷售金額365億元，占總收入的85%左右。

業内人士表示，随着調控陸續推進，下半年樓市将逐漸回歸理性。對于南京市場來說，調控政策短期内不會有太大變化，預計樓市下半年将會延續下行态勢。而為了促進樓市回暖，依據市場變化微調可能性較大。