觀點指數 | 武漢上半年TOP10:萬科獨破百億 供需失衡的樓市地市

觀點指數 2017年上半年，供需不平衡的武漢市場熱度依然。

據武漢房地産市場信息網數據統計顯示，2017年1-6月，武漢新建住宅成交約9.93萬套，成交面積約995萬平方米。

比起2016年下半年，9.93萬套的成交量減少了28.66%，同比降幅更是達到35.35%。

單從數據的對比來看，今年上半年武漢樓市整體成交量确實在下滑，但若從項目開盤情況來看，其實不然。

2016年開始，供應不足就一直是武漢市場的普遍現象，尤其去年一年大量去化後，武漢樓市庫存更是大幅減少。

加上政策調控以及限價等原因，開發商推貨意願不強，以致上半年出現了不少的“日光盤”。

對比各大房企上半年的銷售額可發現，貨源充足又積極推新的萬科、保利明顯拉開了與其他房企之間的距離。

在需求旺盛的武漢市場，手上貨量及土地儲備多少幾乎直接決定了各個房企的市場占有率。

房企必争之地 萬科獨破百億

樓市成交量屢屢名列全國銷售榜前茅的武漢，早已成為衆多房企的“兵家必争之地”，随着項目的加碼，近幾年越來越多外來房企出現在武漢成交前十的排行中。

2017年上半年，在前十的榜單中，外來房企占了七個席位，分别是萬科、保利、金地、恒大、綠地、碧桂園、萬達、保利置業。

第一名依然屬于萬科，半年銷售額108億：2015年萬科是武漢首個銷售過百億的房企，2016年首次實現150億銷售，今年，萬科則在半年内突破了百億。

觀點指數獲悉，今年萬科将有萬科主場、翡翠雲台、金域時代、金域國際、金域學府、馬池路項目、二七濱江項目等樓盤入市，上半年萬科亦一直在積極補貨，僅萬科漢口傳奇悅庭、萬科翡翠雲台兩個項目便獲得了超過30億的銷售額。

除了住宅業務，萬科也逐漸在武漢落地了商業購物中心、商業辦公、萬科社區營地甚至家裝等多元化業務。

保利一直是萬科在排行榜上的有力競争者，此次以95億成績緊随萬科位居第二，而保利采取的也是多項目齊發的策略，保利香頌、保利清能西海岸、保利上城、保利新武昌等多個銷售超15億的項目均是其上半年業績的有力支撐。

排名三四的金地及恒大兩者銷售額僅相差2.4億，但與前兩名的差距較大，各為59.7億、57.3億。碧桂園則是近一年才開始頻繁出現在排行榜中，憑借34.2億排名第七。

值得一提的是，由于集團層面的人事及架構調整，碧桂園武漢區域也在上半年迎來新的開始。

據悉，碧桂園對區域公司架構重新做了切割調整，新成立一個鄂北區域，加上原有的在武漢武漢區域公司、湖北區域公司，目前共有三個獨立運營且分工明确的區域公司。

與此同時，碧桂園去年7月28日以“2萬+”的價格，刷新武漢全市單價紀錄拿下的漢陽濱江項目，也在3月份奠基，5月份正式公布案名“晴川府”，並計劃于下半年入市。

算上該漢陽濱江項目，今年下半年碧桂園在武漢共有4個項目陸續入市。目前也正在與武漢政府探讨特色小鎮落地的相關事宜，計劃布局更多的業務及産品線。

綠地也是榜單中的常客，得益于上半年推貨積極，萬達、保利置業也成功占據了一席之位。

榜單上排名第五及第十的福星惠譽和武漢地産，依然堅守在前十的兩家武漢本土企業，上半年分别獲得了49.4億、20.1億的銷售額。

越來越多的房企進駐之後，武漢已經成為全國性品牌房企競争的一個縮影，而在需求旺盛的武漢市場，手上貨量及土地儲備多少也幾乎直接決定了各個房企的市場占有率。

樓市供應不足 土地成交新高

自去年初住宅每月連續高位成交後，“供應不足”便成為武漢樓市關鍵詞，至今這種供需不平衡的狀況都沒有得到明顯的改善。

數據顯示，上半年武漢新建住宅成交約9.93萬套，同比去年上半年，降幅為35.35%，成交面積約995萬平方米。

或許很多城市上半年成交下滑很大部分的原因來自于調控，但在武漢市場，供應不足卻是主因。

觀點指數獲悉，2016年全年武漢新建住宅成交達到28.8萬套，至去年底庫存已降至6個月以下，今年2-6月，武漢樓市庫存由734萬平方米減少到了243萬平方米，消化周期更是減少到2個月。

與此同時，受政府限價規定的影響，多數開發商拿預售證開盤的意願不強，甚至出現捂盤惜售的現象，進一步加劇供需不平衡的問題，造成近兩月項目開盤推貨數量逐漸增加後，“日光盤”頻現。

最具代表性的是，6月最後一周，武漢共有14個項目開盤加推共計6809套房源，其中13個項目推出的房源5900套房源即在當天全部售出，最終14個項目去化6491套。

對此，湖北中原首席分析師楊麗宇表示，下半年多家開發商均有加大推貨量的計劃，不少新項目會入市，屆時供應量不足的問題或可得到一定的緩解。

與樓市情況相似的是，在全國範圍内，尤其一二線熱點城市，土地市場的供應也一直供不應求，而武漢土地市場每次“開閘”，也幾乎全部“日光”，引來衆多房企搶奪。

據統計，2017年上半年，包含招標地塊在内，武漢共計出讓了63宗地塊，成交總金額達730億元，成交土地面積約5715畝。

雖然地塊數量比去年同期的79宗有所減少，成交的土地面積和金額卻均在增加，尤其730億的土地金僅次于北京排在全國第二位，比去年上半年的292.56億也翻了一倍以上。

楊麗宇分析指出，由于武漢市場土地資源越來越稀缺，“物以稀為貴”，擁有土地的房企抛售意願越來越弱，通過收購來擴張的難度也在增大，能收購的也往往是比較“難啃”的商住土地，所以今年上半年，開發商反而更願意回到公開市場，參與競拍搶奪心儀的土地。

回顧上半年，中信泰富、遠洋、復地、電建、中海、金科、越秀等均在武漢土地市場有所獲。

其中，最受關注的莫過于遠洋150億拿下歸元寺文化片區兩宗總建築面積187.97萬平方米的地塊。這也意味着，在與中建博弈兩年之後，遠洋終于獲得歸元寺片區的開發權，确定其作為片區運營商的身份。

除此之外，兩年未在武漢土地公開市場出現的復地也砸下重金，130.1億元加碼漢正街東片兩宗商住地，成為片區内的最大地主。