觀點指數 | 北京上半年TOP10:泰禾登頂恒大入榜 土地成交超千億

觀點指數 又到半年大考時，今年大部分房企雖然在銷售數據上延續着去年的成績，但調控正悄然改變着房企的銷售排行。

在去年9月及今年3月兩度調控疊加影響下，北京2017年上半年新房成交毫無意外地出現了下跌，全市1.63萬套網簽額環比下跌将近五成，同比下跌近四成。而且，這一數值也創下了2010年以來半年成交套數新低。

對房企而言，某種程度上，這是較為艱難的半年。自三月份開始，北京陸續發布了十條樓市新政：限購政策趨嚴，二套房首付比例增至6成；商辦項目限購……加之銀行首套房貸款實行基準利率，需求端的購買力進一步被抑制。

受商辦項目限購、預售證放緩的影響，部分在京房企甚至相當一段時間出現無房可售的現象。從數據來看，大部分房企的銷售額並未比去年有大幅下降，但鑒于銷售數據反應延後的原因，有分析指，上半年的銷售情況将在下半年真正反映出來。

據觀點指數統計，上半年各大房企銷售並無太多意外與驚喜，泰禾以三個項目合計126億元的總銷售額排名第一，恒大亦成功擠入排行榜。

土地市場方面，今年遇上了土地供應的高潮，年内北京市共計挂出65宗土地。其中6月份單月便推出了21宗地，總起始價503億。最終，北京半年累計賣地收入超過千億。

榜單里的“網紅”樓盤

2017年上半年北京區域房企銷售金額TOP10中，大部分都是熟面孔，唯有恒大這家剛于2013年進入北京的房企，成功擠入榜單，上半年在售項目包括恒大未來城、恒大華府、恒大城等。

冠軍被閩企泰禾摘得，憑借的是泰禾中央廣場、北科建泰禾麗春湖院子、泰禾長安中心三大“網紅”項目。觀點指數統計顯示，泰禾中央廣場成交均價5.4萬元/平米，總成交金額達75億元。

除了上述三個項目，泰禾上半年再度在北京推出了“園繫”産品，即泰禾昌平拾景園。據泰禾方面披露，截至年中該項目已簽約20億元。若無意外，這個項目或将成為下半年泰禾銷售主力軍之一。

泰禾之後是北京首開，也是去年全年的銷冠，暫居第二名。首開憑借首開華潤城、首開龍湖天琅、首開國風尚樾等項目的穩定發揮，保持着今年來前五的成績，其中首開華潤城以20.43億進入住宅項目單盤銷售前五名。

7月2日，首開龍湖天琅82套商品房已獲批預售證，均價在6.8萬-7.3萬元/平方米。

值得注意的是，去年上半年的銷售黑馬如和裕地産、東亞新華等房企在榜單上已了無蹤迹。其他房企，如魯能、遠洋、龍湖、住總、華潤依舊是憑借幾個常見的項目，列坐上榜。

總的來看，上半年大部分企業主要以老盤加推“維持生計”，新盤項目出現較少。随着亦莊金茂府、華潤未來城市、泰禾昌平拾景園、中駿西山天璟等新盤項目簽約效果顯現，或将打破目前的排名格局。

新房成交跌五成

2017年上半年，随着“317”新政的發布，認房又認貸、首付比例的提高，購房者的資格被進一步被限制，也更有力地扼住了投機性需求。

觀點指數統計，2017年上半年，北京出台了多達十條樓市相頭政策，限購、限貸、限售各類招數齊出，最終表現在數據上，便是半年來新房與二手房成交的回落。

數據顯示，2017年上半年北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽16332套，環比下滑48.6%，同比下滑38.6%，1.63萬套的成交額也是2010年以來北京半年新房網簽成交新低。

區域成交分布上，上半年新房成交排名居于首位的是順義區，以2160套的成交額占據了全市13.2%的成交量，緊随其後的是密雲區、房山區、朝陽區、豐台區。

除了總成交下跌，與去年相比，北京樓市一個顯著的改變便是豪宅項目成交減少。據偉業我愛我家數據研究院統計，今年上半年北京10萬+豪宅項目數量比去年有所增加，為18個，但成交套數僅為203，比去年同期減少了46.4%。

分析亦指出，高端項目成交較少的原因，除了因為限購對需求端造成了影響，供應量或許也是釀成這一結果的因素之一。

二手房方面，2017年1-2月二手房成交均維持在1.5萬套以下，新政來臨當月以約2.6萬套的成交額達到半年内最高點，四月開始逐月下降至6月的低點。數據顯示，2017年上半年二手房網簽總量約8.7萬套，環比、同比均減少三成以上。

房價方面，2017年前四月北京二手房成交均價環比依舊呈現上漲趨勢，但由于“317新政”出台，到了5、6月份，北京房價呈現下跌。

北京住建委數據顯示，2017年6月，北京批準預售許可證共21張，批準預售面積80.52萬平方米，其中住宅套數4811套，面積48.3萬平方米；商業單元695套，面積7.11萬平方米；辦公單元1655套，面積12.85萬平方米。

千億地市火熱

與樓市相反，2017上半年，北京土地供應量與成交量大幅上漲。

年初，北京市住建委便發布消息稱，2017年，北京市将進一步調整用地結構，合理提高住宅用地比例，加大自住房建設力度，新增1.5萬套以上自住房供地，加大開工調度力度，力争盡早上市供應。

4月7日，北京發布了未來5年住宅用地供應計劃，未來五年全市供應住宅用地将達6000公頃，其中自住型商品房将供地1020公頃，拟建25萬套自住房。

據統計，北京上半年已挂出了65宗土地（包括工業用地、棚戶區改造用地），去比年全年44宗的供應數量還要多21宗。6月份，北京推地達21宗，總起始價為503億。而且，在上半年41宗居住類用地中，有16宗是自住商品房用地。

随着供地增加，土地成交亦上漲，觀點指數統計，2017年上半年北京共計成交46宗地塊（不包括棚改用地），總成交額達1006.2億元。

供應的加大、雙限出讓規則的實施，加上自持面積的設計，房企出于對成本的考慮，拿地時亦更為謹慎，使得土地成交樓面價開始下降。據觀點指數統計，北京上半年成交的46宗地塊平均溢價率為25%。

溢價最高的是朝陽區孫河鄉西甸村B4綜合性商業金融服務業用地及平谷區山東莊鎮西瀝津村二類居住用地，均達到了100%。亦有統計數據顯示，北京上半年住宅地價出現了2015年以來的首度下滑，成交樓面價為2.5萬元/平方米，環比下降了7.8%。

随着出讓規則修訂，2017年已不再出現去年下半年宅地全自持的現象，但今年上半年至少有四宗地塊需自持商品住房面積70%，包括年初衆美集團及首創龍湖保利首開聯合體摘得的兩宗地塊，以及四月份首開中海保利龍湖四家房企組成的聯合體競得的大興舊宮兩宗地塊。

從競得結果上來看，北京首開通過多個聯合體的方式獲得了九宗地塊，為所有房企最高。