觀點指數 | 上海上半年TOP10:萬科力壓綠地登頂 樓市地市成交低迷

觀點指數 自進入2017年以來，政策調控下上海樓市猶如一江春水般平靜。

數據顯示，今年上半年上海新建商品住宅成交面積357萬平方米，同比減少52.8%。最新公布的6月份數據，當月一手商品住宅成交量為68.61萬平方米，環比減少3.4%，同比減少45%，幾近腰斬。

對比往年，6月份往往是開發商沖刺半年業績的節點，因而該月成交量往往是一年中的高點，但今年6月，上海新房市場成交量創下近6年來同期最低值。

價格方面，由于“限價”措施，目前上海新房成交均價保持平穩，值得一提的是，二手房成交市場出現回落，價格也出現回調。

分析人士認為，受到各種政策因素影響，上海市場體現出來的房價信息不具對比性。

最直接地反映在于房企的銷售數據上，從上半年房企銷售額看，由于推盤和預售節奏的動力不足。

綜合上半年的表現來看，位列榜首的萬科前5月表現並不強勢，通過6月份的努力，最終以112.8億元力壓綠地登頂上海TOP10。

相比2016半年銷售破200億的盛況，今年房企銷售額打了個五折，超百億的陣營中僅剩萬科、綠地兩家。

以此看來，重倉布局上海的房企将迎來銷售業績的大考，能否實現區域目標仍需繼續與時間賽跑。

萬科力壓綠地 金地突入前三

一向有“萬綠之争”的上海房企排行榜中，從來都不缺少你追我趕的戲碼。

這一次，萬科以微弱的優勢站在了制高點，回顧近半年來，在一季度明顯落後的萬科，直到第二季度才奮起直追，最終，以12億的差距略微領先綠地。

近年來，萬科、綠地一直穩定在前兩名，其他房企難于突破。從另一個角度看，調控政策壓力和上海土地資源不斷減少的背景下，綜合實力較強的房企在相對嚴厲的市場環境下，有着較大的優勢。

事實上，随着市場的變化，“萬綠之争”的激烈景象早已遠去，新出台的類住宅整改政策無論對萬科還是綠地商辦項目影響十分之大。

可圈可點的是今年擠入前三的金地，上半年金地上海多個項目推新並獲得預售，包括上海自在城、上海天境、上海雙都匯（原松江區新橋鎮陳春路項目）、上海九亭中心。

上半年上海新盤市場上，金地表現最為亮眼，與其他房企謹慎推盤節奏不同，憑借出色的銷售表現排入前三。

緊随其後的是保利，這家房企一直在上海表現十分平穩。保利地産位于寶山南大闆塊的中國鐵建保利熙悅半年勁銷32.6億元，位列銷售金額、銷售面積第二名，穩穩拿下上海上半年樓盤“雙榜眼”。

與保利一樣，保持前十位置的大華、仁恒、招商、新城，這幾家開發商手里幾乎都有幾張高端牌。其中，招商的中環華府一季度銷售17.55億元，招商花園城8.83億，為招商貢獻9成銷售業績。

榜單中的新面孔華潤，借力與華發合作的項目靜安府，以出色的表現将華潤帶進前十——2015年，華潤華發聯合體以157億拿下閘北雙子地王項目，逐漸進入收獲期，也是兩家房企打開上海市場最重要的砝碼。

今年上海市場最不容忽視角色的是融創——上海融創宣布今年将推出十三個項目，包括上海桃花源、濱江壹号院、陸家嘴壹号院、香溢天地、融創壹号府、西虹橋壹号、上海浦西玫瑰園、浦建路727、虹橋隆視廣場、漕寶路項目、融創葛洲壩青浦合作項目、徐匯華泾項目、北京東路項目等。

如果這些項目能順利入市，相信絕對是前三的有力争奪者。

成交降溫 土地遇冷

從今年以來成交情況看，一線城市最主要的特點是“量縮價平”，上海樓市並不例外。

上半年，上海全市一手商品住宅共計成交357萬平方米，同比下跌52.77%；成交套數為2.93萬套，同比下跌51.78%。成交腰斬，已經成為了今年上半年一手樓市的主旋律。

進入6月，市場中依然保持着濃重的觀望氣氛，並未如往年那樣，出現臨近年中集中簽約的情況。根據網上房地産網簽數據顯示，當月一手商品住宅成交量為68.61萬平方米，環比減少3.4%，同比減少45%。

供應方面也無好轉，6月全市一手商品住宅供應面積則為62.03萬平方米，同比下跌15.17%。

從區域來看，寶山、嘉定、闵行分别以22.01%、20.46%、19.46%的下跌房源占比奪得上半年冠亞季軍。

樓市成交持續低迷，上海土地市場表現亦以平淡結束上半場。

2017年上半年上海土地成交金額總計384.9億元，同比下降33%，環比下降50%；成交面積總計119.2萬平方米，同比下降12%，環比下降25%；成交均價19380元/平方米，同比下降12%，環比下降15%。

據統計，2017年上半年上海共出讓26幅經營性土地，2016年下半年全市出讓土地高達45幅、上半年出讓32幅，相比較而言，2017年土地供應數量下降。

自4月11日“招挂復合”出讓方式登場，大部分中小開發商拿地難度增大；4月21日“商辦用地禁止建類住宅”政策出台。上海土地政策層層升級、開發商拿地門檻不斷提升。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，是否有供應量、供應量多少成為今年下半年上海土地市場走勢的關鍵。下半年核心一二線城市應該會有一定供地量，土地市場将成為大牌房企角逐的市場。