觀點指數5月報 | 北京TOP10：首開奪冠國銳單盤上榜 樓市地市均降溫

觀點指數 五月，數據顯示北京樓市依舊，受限購及預售證審批趨嚴的影響，新房、二手房的成交數量依然難以與去年同時期的火熱局面相比。

據統計，2017年5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽2912套，環比微漲有5.4%，同比跌幅則達38%。二手房方面，北京市住建委統計數據顯示，5月北京成交二手房10801套，創27個月以來的新低。

企業銷售方面，據觀點指數統計，北京“大地主”首開本月憑借多個樓盤同時供貨最終收金21.7億元，而平日里少有露臉的國銳則受單盤銷售驅動成為黑馬。

土地市場，在經歷了四月高達11宗住宅用地的成交高點後，本月土地成交稍有回落。而且，從現場競拍情況來看，北京土地市場反應趨冷淡，以往多家房企激烈争搶的局面已較少出現。

首開奪回榜首 國銳意外上榜

企業成交排行上，5月首開憑借多個項目齊力貢獻21.7億元的銷售額重新登頂，如首開保利熙悅城郡、首開國風尚樾、首開華潤城、首開棠頌别墅。

其中，首開保利熙悅城郡位列本月單盤成交前五名，而首開國風尚樾則是均價超過10萬元的豪宅中成交最多的樓盤。

上一月僅排名第十的首創，憑借首創中心天閱公館以超過10億元的單盤成交價重歸前三。同樣，萬科也憑借主力城建萬科城及五礦萬科如園的助力摘得第三名，這兩個盤銷售額銷售超過12億元。

由于城建萬科城的緣故，北京城建本月亦在排行榜上占據一席。

雖然北京老牌央企、國企以及外來大型民企是榜上常勝将軍，但黑馬也偶有出現，如上一月的世茂以及本月的國銳。

觀點地産新媒體查閱，國銳?金嵿公館（國銳廣場）于5月12日拿得預售證，獲準銷售套數271套，面積6.6萬平方米，均價為2萬元/平。

于6月7日，數據顯示271套已全部成交，成交總額13.4億元，成為當月寫字樓銷冠。該項目位于亦莊區，是集合5A商務辦公、住宅、LEED鉑金會所、别墅等的60萬平大型城市綜合體。

榜單中，泰禾、保利、華潤、龍湖、魯能這幾家榜上常客分列第六至第十名，主要也是受單盤銷售火熱的影響，而上個月偶然擠入的世茂本月已不見了蹤影。

其中，泰禾麗春湖院子依舊承擔起泰禾銷售主力，但受商住政策的影響，泰禾四、五月的銷售表現已無年初奪冠的勢頭。龍湖長城源著以全月284盤成為5月銷售套數第三名，但由于價格並不高，約2萬元/平方米，使得龍湖最終在總成交價上並不占據優勢。

樓市平穩 地市降溫

樓市成交上，5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽2912套，環比微漲5.4%，同比跌幅近四成。自去年10月份開始調控以來，北京新房成交除了在12月短暫回歸後，其余月份的成交已不復去年前輕易超過4000套的成績。

具體來看，5月北京自住型商品房網簽514套，環比下降18.3%，同比下降19.3%；别墅網簽425套，環比下降2.5%，同比下降41.1%；其它新建商品住宅網簽1973套，環比增加16.2%，同比下降40.9%。

值得注意的是，受限貸及利率的影響，小戶型、低總價的房源越來越受歡迎。數據顯示，自三月份以來，北京新房90平米以下戶型的成交面積持續上升，本月占比達47.8%。
分析認為，預售證審批收緊、商住新政、限購限貸、貸款利率上調等多方面的因素，或共同促成了成交下滑的結果。

在供應方面，觀點指數查閱獲悉，北京5月份新批準預售許可證共13個，包括遠洋天著春秋、金玉府、澤信公館、翡翠公園、陽光佳苑、龍湖長城源著等在内。13個項目共提供52.62萬平方米的體量，住宅套數1352套，辦公1138套，商業174套，其他為車位。

二手房的成交表現方面，北京住建委數據顯示，5月北京成交二手房10801套，創下了27個月以來的新低。而且中介機構統計反映，在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。

土地成交上，觀點指數統計發現，本月北京共成交九宗地塊，相比4月高達20宗的成交來說，似有回歸之勢。其中，住宅/商業用地成交6宗，總成交金額183.8億元。

圖：北京5月份住宅及商業用地成交情況

數據來源：觀點指數、北京規土委

值得關注的一個現象是，當前的北京土地市場或處于降溫趨勢，具體表現為拍賣現場競争的氣氛遠不如去年底及年初的情況，出現了底價成交以及流拍的現象。而且，上述六宗地塊平均溢價率為6.28%，相比上一月的35.94%大幅下滑。

分析認為，這主要是由于土地供應預期呈增長态勢，而且受地塊存在自持比例的要求或是需要競拍自持比例的影響，使得企業在拿地時更為謹慎。如富力及首開于5月5日競得的順義區高麗營鎮地塊需自持50%，現場僅競價一輪便成交。

得益于供應的增加，除了大型房企之外，中小型或外來房企也得以分得一杯羹。例如在集中成交的4月，來自河南的企業正商一日摘獲兩子實現首進京城，金隅、國瑞、石榴等房企也各有所獲。

不過，随着3月、4月的土地開閘後，北京5月新挂出土地的速度已有所放緩。5月北京共新挂出3宗居住類用地，總面積32.41萬平方米，2宗位于豐台區、1宗位于順義區。