觀點指數5月報 | 深圳TOP10：卓越萬科鴻荣源穩守前三 均價八連跌

觀點指數 進入5月份以來，深圳房地産成交量有所上升，但新房層面的批售仍維持低位，加上信貸層面的收緊，市場觀望情緒持續加劇。

統計數據顯示，5月份深圳全市新房住宅成交2313套，環比增加17.0%，創2017年以來新高水平；成交面積23.43萬平方米，環比增加23.1%；成交均價則為5.45萬元/平方米，環比跌幅0.2%，這也是連續第八個月下跌。

二手房方面，深圳單月共計成交7280套，環比增加15.54%，同樣屬于2017年以來較高水平。

從開發商的角度看，各家企業間的銷售並未出現明顯好轉，卓越、萬科、鴻荣源繼續牢牢占據前三位置。同時TOP10銷售榜單入圍門檻仍維持在5億元上下，顯示開發商仍受到調控持續影響，未來推盤仍是一項嚴峻挑戰。

卓越再發力奪榜首 前三銷售穩定

4月份以來深圳房地産推售有所好轉，包括鴻荣源、卓越、龍光等企業憑借項目推新突圍而出。進入5月份，這批企業的銷售表現同樣較為穩定。

近期密集推售大平層公寓産品的卓越于5月份排名再上一位，成為單月銷冠。其中，該公司旗下主力項目前海卓越時代廣場在售寫字樓部分，整體均價約7.2萬元/平方米；卓越前海壹号項目則于4月底首次發布高區大平層公寓産品，預計均價則達11萬元/平方米。

萬科則于5月初推出“臻”繫列豪宅瑧山道項目，均價近10萬元/平方米，當月錄得備案金額6.61億元。加上此前在售的臻灣匯、深南道68号等項目，該公司單月銷售額16.4億元，排名上升一位至全市第二。

今年以來，包括深圳在内的一線城市一直是萬科重要的業績貢獻區域。據萬科董秘朱旭6月5日披露，公司5月份銷售金額358.9億元，其中北京、上海、深圳的貢獻從15%提高至24%。

上個月的銷冠鴻荣源則錄得15.6億元，排名跌至第三。項目方面，壹成中心以備案金額7.49億元成為全市單盤銷冠，壹方中心則以6.93億元位居前四。除此以外，新推項目尚峻目前開盤不久，預計後期會逐漸形成銷售貢獻。

除了前三名，TOP10榜單企業中僅有龍光、華潤置地銷售金額超過10億元。其中，龍光憑借玖雲著、玖鑽、玖龍玺三大商業項目的推售，銷售額保持在13億元以上；依靠豪宅項目華潤深圳灣悅府集中備案成交，華潤置地則處于第五名位置。

第六至十名開發商的在售項目均為1-2個，銷售額均在8億元以下。值得一提的是，中糧、招商兩大央企地産公司于5月份進入TOP10榜單。其中，招商近期推出位于羅湖的招商中環項目，商業部分單月銷售38套摘取全市商業成交季軍，均價約6.3萬元/平方米。

新房成交再反彈 均價八連跌

深圳新房成交量在2017年3月份跌至八年來最低水平後，開始迎來連續兩個月的反彈。深圳規土委統計，5月份全市新房住宅成交2313套，環比增加17.0%，創下年内新高；成交面積23.43萬平方米，環比增加23.1%。

按區域看，成交最多的地區集中在龍崗、寶安，套數占比近9成。其中龍崗單月共計成交1254套，環比增加29.3%；其次是寶安區797套，環比減少0.6%；第三是南山區176套，環比增加8.6%。除此以外，羅湖、福田、鹽田分别成交56套、28套、2套。

而從成交均價看，5月份深圳新房住宅均價5.45萬元/平方米，環比跌幅0.2%，這也是自去年“104新政”以來第八個月連續下跌。

具體而言，寶安區由于改善型物業成交增加，均價提高17.7%至5.45萬元/平方米；龍崗區繼續由剛需主導，均價提高4.3%至4.03萬元/平方米。除此以外，羅湖、福田、南山三大關内區域均出現價格下跌現象。

新房住宅批售方面，5月深圳僅龍崗區東方盛世花園獲得預售證，環比減少11個項目；獲批預售637套，面積約6萬平方米，環比減少約74%。此外，推售面積11.2萬平方米，環比減少約45%。

深圳中原指，受目前新政規定，房企拿到預售證後需在15日内開盤，因此獲批速度放慢将嚴重影響短期内市場供應水平，連帶影響成交。

受一手房市場刺激，5月份深圳二手房備案成交同樣有所增加。期内二手房成交總量7280套，環比增加3.7%；面積64.93萬平方米，環比增加7.1%。

不過，據深圳中原統計，目前二手房市場也開始出現一定程度的觀望，具體表現在業主放盤量環比減少7個百分點，反映出經理人和業主對後市的看漲情緒不斷回落。

政策層面的持續調控是導致市場觀望情緒加劇的主要原因之一。在限購限貸等措施逐漸歸于平靜後，5月份信貸層面的收緊成為調控主流。觀點指數了解，目前深圳四大國有銀行首套房貸利率上調至9.5折，部分銀行甚至回復至基準利率，二套房則普遍調整至基準利率上浮10%。

另于5月上旬，深圳規土委發布公告，對商業、辦公、研發用房提出提出細化管理要求，嚴控此類用房違規改建、改變使用功能，避免産生建築結構和消防安全隐患，防止出現公共服務設施不配套、社會管理缺位、購房者權益受損等問題。

（來源：觀點指數研究院）