直擊龍湖股東會 | 關鍵詞 深圳、香港、粵港澳灣區與1100億

觀點地産網 6月5日，香港中環和記大廈，一如往年，董事長吳亞軍帶領CEO邵明曉、CFO趙轶等高管出席2016年股東周年大會。

與往年不同的是，這一次，股東大會會議廳的大門之外不再是空空如也，而是擠滿十幾位拿着長槍短炮的香港本地媒體，他們在等待股東大會結束，吳亞軍能出來分享下有關此前香港拿地的訊息。

一門之隔的會議廳内，龍湖管理層和十幾個中小股東相對而坐，在公司秘書張蕾的主持下，股東周年大會的程序正在有條不紊地進行當中，但因為門外不時傳來的喧鬧，空氣當中似乎也增添了一絲躁動。

果不其然，在結束表決程序進入管理層交流環節時，僅有的兩個股東提問都與龍湖近期在土地市場的“異動”有關，圍繞公司在深圳、香港的接連拿地，CEO邵明曉首次做出了回應。

深圳、香港與粵港澳大灣區

半個多月前的5月16日，對于龍湖來說是個特别的日子。這一天，龍湖“一炮雙響”，首次進入深圳，並成功登陸香港。

據觀點地産新媒體彼時報道，5月16日，位于鹽田區沙頭角J213-0302宗地公開拍賣。據現場消息，共有四家企業（個人）申請參與此次競拍，經過多輪角逐，最後由深圳市熙梁投資發展有限公司以4.82億拿下該地塊，溢價率75.9%。

深圳市熙梁投資發展有限公司是由深圳市龍湖發展有限公司注冊的全資子公司，這也是龍湖地産首次進入深圳市場。

同日，香港九龍啟德第1K區1号地盤的新九龍内地段第6567号宅地開標，合景泰富及龍湖聯合體成功擊敗萬科、新鴻基、長實、華潤、龍光等15家競争對手，以72.3億港元成為出價最高者，樓面呎價約為1.26萬港元，龍湖成功登陸香港。

龍湖新進入這兩個重磅城市也引起了投資者的關注，唯有的兩個提問都與此有關。

其中，有投資者表示，龍湖首入深圳選擇的是鹽田的沙頭角，而沙頭角在深圳屬于比較偏的地方，但龍湖購置地塊的成本卻比較高，樓面地價達到了35756元/平方米，溢價率達到75.9%。

對此，邵明曉回應稱，龍湖在深圳、香港啟德拿的項目，表現龍湖總體還是非常看好粵港澳大灣區的未來增長，因為從國家戰略來講，“十三五”期間整個粵港澳大灣區的一體化，包括增長動力都比較強，龍湖對這個地方未來也會加大投入。

邵明曉續稱，現在龍湖在廣州實際上已經有一定的規模，有一定的影響力，在佛山也有項目，深圳肯定也是未來一個重要的區域。

就投資者詢問有關與合景泰富一起拿下的香港啟德項目的合作細節，邵明曉則表示，龍湖此前和合景泰富已在北京成功地合作過項目，雙方有很強的信任感，香港啟德這個項目雙方會聯合操盤、聯合決策。但他同時也指出，香港項目流程可能會比大陸慢一些。

穩超1100億目標

龍湖首入深圳、香港這一大動作，是發生在沖刺千億的關卡上。新進入兩個重要的城市，也勢必會對龍湖未來的業績表現産生影響。

現場也有股東在提問時當面向管理層表示，從公司1-4月份銷售業績顯示，銷售增長率在一直下降，請管理層透露全年的銷售增長預估。

觀點地産新媒體查閱發現，2017年1-4月份，龍湖分别實現銷售業績120億、124.1億、185.7億和170億，同比分别增長186%、415%、218%、161.54%。雖然去年全年該指標普遍徘徊在50-90%區間，但從增長幅度來看，确實已連續三個月出現下降趨勢。

對此，邵明曉就指出，對于今年整個市場的判斷，龍湖感覺應該是前面會好一些，下半年會有一些政策的影響，因為明顯的無論是一些調控政策還有貨币，實際上在一個收緊的态勢。所以，在去年的鋪排中，龍湖今年供貨量是比較大的。

他表示，今年龍湖團隊的執行力包括銷售一直都非常強勁，到半年左右的時候應該會超過原來預定的（目標）。龍湖今年預設了1100億的銷售，現在看肯定會超過，公司可能會在半年預算的時候重新做一個新的裁量。

據觀點地産新媒體查閱龍湖最新公布的4月銷售業績顯示，1-4月份龍湖累計簽約額達到600.2億元，同比上漲幅度達到200%，簽約面積402.8萬平方米，均創同期歷史新高。

其中環渤海區域一路領先，以216.6億元的銷售額排名第一，長三角區域則以164.6億元的銷售額排名第二，随後的排名依次為西部、華南及華中區域，分别為145.5億元、67.8億元及5.7億元。

可以看到，長三角由于競争激烈，土地價格高漲，再加上限制條件越來越多，龍湖在該區域的補倉尚顯不足。雖然發展較好的環渤海承擔了大部分的銷售份額，但在千億規模追逐下，龍湖仍需進一步尋找新的規模增長點，而打着“粵港澳大灣區”旗号的廣州、佛山、深圳、香港等地，無疑正是其絕佳的選擇。