海通證券：深圳城市更新與粵港澳大灣區建設

根據《深圳市城市更新辦法》的規定，深圳城市更新主要是指對特定城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）按照城市規劃和有關規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。作為一個受到天然的地理因素限制而導致土地資源不足的城市，城市更新對深圳的意義非常重大。此外，研究城市更新對于其他城市如何充分利用存量土地二次開發，同樣具備借鑒意義。

1、深圳市新增土地供不應求，問題顯著

深圳市土地更新的核心需求來自于城區新增土地資源不足。目前深圳市城區建成面積已經占到整個市區面積44.83%。以上數字不僅遠超國内其他房地産熱點城市；同時在國際上看，一般城市建成面積占到整個市區面積大致在30%左右標準。潛在新增用地不足已經成為制約深圳市城市升級的重要因素。

圖：深圳建成面積占整個市區面積已經過高

以深圳市商品住宅市場為例。目前深圳市新增住宅用土地近4年處于低位，年均住宅土地建築面積在50萬平以下；另外，從一線城市的角度來看，深圳市新增住宅土地供應量在其中同樣屬于最小，排在一線城市末尾。

伴随着深圳市經濟不斷飛速發展，深圳市住宅需求不斷增加。近5年深圳市住宅成交面積基本在450萬平左右。以深圳市目前每年僅有的不到50萬平住宅土地供應看，後期市場存在明顯潛在供應不足的危險。新增住宅土地供應緊張直接導致深圳市房價漲幅在全國70個重點大中城市排名靠前。

考慮深圳城市建成面積已經達到44.83%左右，簡單通過新增住宅土地方式滿足城市住宅需求已經不适合目前城市可持續發展需要。因此，如何提高存量土地使用效率、合理規劃存量土地用途，成為深圳城市更新的重要課題。同時，供需矛盾同樣使得對城市更新的需求迫在眉睫。

2、深圳市城市更新對于粵港澳大灣區建設具有重要意義

另外，深圳市城市更新對于粵港澳大灣區建設也有重要的意義。今年全國兩會上，“粵港澳大灣區”已被寫入政府工作報告，上升為國家戰略。粵港澳大灣區具備建成國際一流灣區和世界級城市群的基礎條件，粵港澳三地應在經貿、技術、金融等方面開展深度合作交流。未來，粵港澳大灣區内城融合加大，實現資金、人才、信息、技術自由流動，從而達到要素最優配臵，形成生産、生活、生态的有機融合。

粵港澳大灣區的發展離不開城市片區功能的改造升級，離不開産業集聚帶來的資源整合和産業升級，離不開與産業工人息息相關的住房建設，更離不開與之配套的土地資源的重組供應。所以，整體粵港澳大灣區的推進對于新增土地、以及存量土地升級的需求在不斷上升。處于粵港澳核心地區的深圳，尤其需要通過城市更新來進一步釋放存量土地資源。

深圳近年新增居住用地極為有限，城市更新項目逐漸成為深圳商品房供應的主要來源。根據深圳市規劃和國土資源委員會提供數據顯示，深圳城市更新供應商品房占深圳房地産市場供應占比從2011年開始逐步提高。2015年城市更新供應商品房占深圳房地産會場供應比例已經達到47%。

圖：深圳城市更新供應商品房占商品房總供應面積比例

1、對房地産供應的影響

城市更新肯定會為當地帶來更多商品房供應。深圳市的城市更新項目具體的拆除體量和時間跨度有明确的計劃指引。

2016年11月深圳市規劃國土委發布《深圳市城市更新“十三五”規劃的通知》。通知上對深圳市2016年至2020年期間城市更新所提供的新增土地做了明确規劃。

按照規劃，深圳市十三五期間計劃通過拆除重建類更新預計供給建築面積4600萬平方米。其中，居住建築面積3150萬平方米，新增商品房35萬套（約每套90平方米），其中2340萬平方米的建築面積由城市更新建設提供（占比74.3%）。商業（不含辦公）建築面積約為300萬平方米，産業（含研發）建築面積約為752萬平方米，公共配套設施建設建築面積約為200萬平方米。

表：深圳市各類住房新增安排籌建結構表

從空間分布和更新程度上來看，深圳市對城市更新的拆除工作分為三個層級：優先拆除重建區（用地面積約106平方公里），限制拆除重建區（用地面積約33平方公里）和重建和綜合整治並舉區（用地面積185平方公里）。

優先拆除重建區：市政交通基礎支撐條件較好、市場主體積極性高、需加強規劃統籌與加快更新推進的，位于城市各級中心區、重點産業發展區、交通樞紐與軌道站點周邊區域、公共配套設施不足地區等範圍内的更新對象。

限制拆除重建區：有嚴格建設行為控制、需政府采取手段對拆除重建類更新進行管控的，位于基本生态控制線、橙線、紫線、歷史建築和歷史風貌區等範圍内的更新對象，劃入限制拆除重建區。

重建和綜合整治並舉區：除上述兩類地區以外的更新對象。

從各層級在深圳的地理位置分布上，我們可以看出優先拆除的重建區主要集中在（由西向東，從北向南）：沙井新區，光明新區，龍華新區，寶安區，南山區，福田區，羅湖區，龍崗區和坪山新區。

2、對房地産投資的影響

首先,深圳市統計局對其統計的深圳房地産投資開發的定義如下：

“各種登記注冊類型的房地産開發公司、商品房建設公司及其他房地産開發單位統一開發的包括統代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建築物和配套的服務設施、土地開發工程，如道路、給水、排水、供電、供熱、通訊、平整場地等基礎設施工程的投資。包括實際從事房地産開發或經營活動的附營房地産開發單位。不包括單純的土地交易活動。”——深圳市統計局統計年鑒2016

根據深圳市統計局對房地産投資的定義，深圳市房地産投資主要為當年施工面積（包括住宅、商辦、酒店等）相應的建設投資。

其次，從歷史數據中我們可以看出，在2011年以前，深圳房地産開發投資額在2004年到2010年年期間年投資額約為450億元左右。從2011年開始，深圳市房地産投資額增速迅猛，由2011年515億元增長到2015年1331億元，年化增長率約為21%。2011年至2015年也是深圳城市更新供應土地面積大幅增加的階段。歷史數據直接反映出，在過去五年中，深圳城市更新項目增加土地供應對房地産投資有直接且明顯的拉動作用。

如何預測未來五年深圳城市更新項目？房地産開發投資等于建築安裝工程加上設備購置和其他。我們可以預測的城市更新供應會有直接影響的建築安裝工程部分，然後用建築安裝工程占房地産開發投資額比例反推房地産開發投資。1992年到2015年，建築安裝工程的投資額占房地産總投資額的平均比重74%。

房地産開發投資額=建築安裝工程+設備購置+其他

建築安裝工程=建造成本x（去年施工面積-去年竣工面積+今年新開工面積）

圖：深圳城市更新供應商品房占商品房總供應面積比例

3、對深圳市房價的影響

深圳城市更新增加供應，有利于調節深圳目前房地産市場中供不應求的現象。反映供求關繫的數據出清周期=現有存量/近六個月平均月成交量。如果出清周期下滑，意味着銷量增加，可能出現供不應求的現象，價格應上漲，反之下跌。

深圳出清周期在2011年和2015年經歷小幅上揚，随後2016年5月後月度出清周期數據持續攀升。但是出清周期和深圳的房價並沒有形成負相關的關繫。也就是說單純靠增加供應，或者在維持供應但是控制銷售的情形下，不一定能夠緩解房價上漲的勢頭。

2017年1月，深圳出台“限價令”——即《商品住房和商務公寓預現售價格管理操作細則》。細則中規定，首次申請預收的戶型報價不得高于周邊同類型在售樓盤，而拟申請預售項目屬分期開發再次申請預售的戶型報價不得高于項目前一期的實際售價。在“限價令”的實行期間，深圳房價應處于平滑狀态。