深度報告 | 萬億輕和重 萬科與遠洋的養老模式

觀點指數 “我們的祖輩用長壽之‘椿’代表父愛，美麗之‘萱’代表母愛。‘椿萱並茂’表達對父母健康，快樂、長壽的美好祝福，希望‘椿萱茂’成為他和她快樂的家。”

“怡園的名字取自曹操的《龜雖壽》，‘老骥伏枥，志在千里’‘ 養怡之福，可得永年’，我們希望每個生活在萬科老年公寓里的老人都能夠有積極的人生态度，能夠在這里生活得更好。”

中國人取名字，歷來蘊含着對美好願望的寄托，養老雖然與生老病死中的“病死”挂鈎，但在取名上也並沒有例外。

然而，對于剛剛處于起步階段的養老産業來說，由于政策、法規、金融環境乃至整個社會對養老的看法都還不甚成熟，各家企業進軍養老産業，其過程遠遠沒有名字看起來那麼美。

萬科、遠洋養老對比

“養老是分等級的”，遠洋養老北京大區運營總監、椿萱茂亦莊、雙橋老年公寓總經理文波對觀點地産新媒體表示。

文波口中的“分等級”，指的並不是高中低端的定位，而是指的入住老人的護理等級。從健康的活力老人，到需要輕度護理的半自理老人，再到完全不能自理的失能失智老人，遠洋椿萱茂共劃分了七個護理等級。每個等級需要的護理服務不同，難度不同，收費也不同。

但如果按照模式來劃分，遠洋與萬科規劃的三大養老産品線，或許可以代表養老最主流的三種模式。

按照萬科和遠洋的規劃，未來其養老業務都将是針對全齡老人提供服務，大致可以分為三條産品線。

第一種是老年公寓，大致規模在8000-20000平米之間，以服務協助及護理老人為主。

第二種為長者社區，規模在2萬-20萬平米之間，客群以獨立老人和活力老人為主，並提供老人在不同身體階段的養老服務。

第三種為照料中心，主力産品只有800到3000平方米，大部分産品嵌入或在社區周邊，服務便捷。

其中，與大部分企業探索新業務都是由淺入深不同，遠洋養老從一開始選擇的便是專業化路徑，雖然椿萱茂品牌面向的是全齡老年群體，但遠洋卻選擇将失智照護作為遠洋養老整個照護體繫中發展重點，用文波的話來說就是，“做最難的事，真正地去研究它的服務”。

遠洋采取的路徑是引入外援“偷師”——2013年，遠洋地産與哥倫比亞太平洋公司，開發和經營了北京市第一個中美合資的養老公寓——遠洋•椿萱茂(北京亦莊）老年公寓，也是椿萱茂品牌旗下首個協助型照護旗艦示範項目。

透過學習、借鑒和引入國際先進的技術、服務理念，遠洋收獲了很多做養老的“靈感”。

2014年，椿萱茂品牌旗下的“失智照護”旗艦店——椿萱茂（北京•雙橋）老年公寓正式開業，這也是國内第一家建有專業失智照護樓層的老年公寓。

此後，遠洋椿萱茂青塔、北苑項目相繼開業，目前，遠洋養老已完成在北京地區東西南北四點的連鎖布局。

與遠洋養老試水全部選擇于大本營北京開展不同，由于此前的“賽馬機制”，萬科養老試水更多呈現的是多個城市“百花齊放”的嘗試，但無論是杭州随園護理院還是北京怡園老年公寓，萬科最初選擇的主要客群都是以需要輕度護理的半自理人群。

可以看到的是，在以萬科、遠洋為代表的房企養老試水中，優先選擇的都是是養老機構。透過先培養養老運營服務能力，打造養老品牌，後進一步嵌入社區、發展大型長者社區的方式來實現全齡産業鍊的覆蓋。

輕和重的模式選擇

除了因為客群選擇的不同而導致提供的養老服務不同外，在輕重模式選擇上，當前進入養老的各家在輕重資産選擇模式上也有一定差别。

仍以萬科和遠洋為房企代表，二者的選擇就出現了差别。萬科的光熙怡園老年公寓為重資産項目，該項目前身是一個飯店，北控将其改建為老年公寓，後萬科進入與北控合作，項目由萬科控股；萬科杭州随園護理院同樣為萬科自有資産。

北京萬科首個社區嵌入式養老項目嘉園長陽長者中心，則是借助政府提供的社區物業來提供養老服務的輕資産模式。

遠洋已有的四家椿萱茂則都是輕資産的模式，通過租賃樓宇並将其改建為老年公寓的形式來提供養老服務。

而在遠洋的規劃發展中，預計2017年開業的北京西山照護公寓；廣州科林路照護公寓；上海康橋照護公寓；武漢高雄路照護公寓都計劃是輕資産模式。

在已有輕資産模式運營成熟之後，遠洋集團将開始嘗試養老重資産模式的布局，正在規劃中的椿萱茂（北京•璞灣）長者社區為遠洋養老第一家CLRC，總建面10萬平方米，投資模式為長期持有經營，期望實現遠洋養老業務在重資産布局上的突破。

此外，正在規劃中的總建面5.4萬平方米的遠洋養老首個A61項目椿萱茂（北京•郦灣）長者社區（西集CLRC），總建面2.4萬平方米的遠洋上海首個高端養老社區椿萱茂（虹橋）長者社區投資模式，也都設定為長期持有經營。

與遠洋類似，包括大愛城、烏鎮雅園等大型養老社區，選擇的都是重資産模式，在一個規模、面積較大的大型社區里，涵蓋老人養老各個階段所需要的各項服務的提供機構，這些機構多為自持。此外，配備部分可售物業或者租賃物業來回籠資金。

而陽光頤康等嵌入型養老社區，規模小，提供的服務和盈利模式較為簡單，則無不例外選擇的都是輕資産模式。或是租賃物業，或者選擇與政府合作。

盈利模式仍無答案

即便是輕資産運營，在盈利問題上，現有養老模式仍然難以實現突破。

觀點地産新媒體注意到，在已進入養老産業領域的企業當中，尤其是房企選擇的定位大多是高端。

目前，一位老人入住遠洋及萬科在北京的老年公寓，成本平均都在一萬元每月左右，主要包括床位費、護理費、餐飲等，其中床位費占去了大頭，此外還有押金、入門費等隐性負擔，養老費用相對較高。

對此，遠洋和萬科給出的理由包括項目區位條件、提供服務的專業程度，以及高端客群更具備養老意識等。

但按照國家提倡“9073”的養老目標，即實現90%的老年人居家養老，7%的老年人社區養老，3%的老年人機構養老，因此，高端人群只占據養老市場金字塔頂端的一小部分，大家都做高端，哪里去尋找那麼多高淨值人群？

圖：“9073”養老目標

圖表來源：《觀點指數·2017中國養老地産市場報告》

另一方面，即便定位如此高端，遠洋椿萱茂輕資産運營模式入住率滿六成也才堪堪實現收支平衡；而萬科的重資産養老公寓模式則是到現在，“沒有一個項目賺錢”。

萬科總裁郁亮在今年3月份萬科香港業績會上就曾公開表示，目前萬科在全國有140多個項目有養老，但是都沒賺錢。到今天為止，在中國大陸，自己還沒發現做養老賺錢的公司。

即使從2009年就已經開始探索養老業務至今，郁亮仍然認為，萬科關于養老業務及其養老模式仍然處于尋找、摸索的階段。

或許是囿于盈利問題，萬科在養老模式上也一直在積極探索和尋找突破，一方面，重資産模式之外，萬科亦嘗試輕資産運營模式，借助政府存量物業做社區嵌入式養老項目嘉園長陽長者中心。

另一方面，在做這部分客群的養老生意之外，萬科還在嘗試拓展另一門生意——康復醫療業務，希冀實現養老與康復醫療業務間的合作與聯動，並增加多一個收入來源。目前，萬科在北京、上海等地都已經有三級康復醫院在籌建當中。

衆多入局養老産業領域、以輕資産運營模式提供服務為主的企業高層在接受觀點地産新媒體采訪時都提到了一個關鍵詞——規模。

他們提到，養老客群其實是金字塔型的分布，失能失智需要重度護理的老人處于金字塔數量最少的頂層，高端養老所針對的市場也只是金字塔頂層，數量更加龐大處于金字塔底層的是居家養老的健康老人，這部分人群養老服務的解決才是更加龐大的市場，但這部分人群養老需求的滿足顯然不可能是定位高端，這種情況下，只有通過先做服務、打造品牌，實現規模化發展，才能最終實現盈利。

值得注意的是，盡管相關盈利模式仍未明确，但瞄準未來萬億養老市場巨大發展潛力，並願為此提前布局的企業仍然絡繹不絕。截止2015年底，已經有10余家保險企業，80多家地産開發企業和大量的外資企業布局中國養老地産，投資總額超過3000億元。

顯然，對于剛剛起步的養老，大家都處于摸索的階段，但需求就在那里，如何供給唯有通過摸索才能最終找出正确答案，而這考驗着每一個入局者的智慧。

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