觀點指數4月報 | 杭州TOP10：旭輝上位綠城跌出前三 商業成交超住宅

觀點指數 在經過3月的活躍之後，4月份杭州樓市顯現降溫的态勢，“金三銀四”總體表現平穩；土地市場開閘，春節後主城區首次挂牌涉宅用地。

數據顯示，4月杭州全市共成交新建商品房15518套，環比下降18.1%，同比增長20.8%；其中商品住宅成交套數6300套，環比下降10.9%，同比增長4.7%；商業地産共成交8494套，占總成交量的54.7%，年内首次超過住宅，創下今年單月成交新紀錄。

土地市場方面，4月主城區集中供地6宗，並迎來春節後首次涉住宅用地挂牌。

4月26日，2宗涉宅用地和4宗純商業用地成功出讓，共收金48.56億元。值得注意的是，這是3·25杭州土地新規後的首場土拍，所有地塊均需現房銷售或競自持。

樓市排位賽中，萬科32.0億遙遙領先，穩居月度銷冠，濱江以21.7億元排名第二，4月發力的旭輝沖至第三位，成交金額17.3億。去年的年度冠軍綠城再次跌出前三，在中國鐵建之後排名第五。

旭輝沖入前三 綠城跌落

雖然2013年才進入杭州市場，有意深耕的旭輝在短短三年就跻身杭城房企年度TOP6。

2017年以來，旭輝接連推出綠地旭輝城、旭輝君悅府、旭輝時代城、旭輝·運河悅章、龍湖旭輝·春江悅茗、旭輝·濱江東方悅府6個項目，單4月就推盤3個，高密度的推盤和樓盤熱銷為其銷量沖進前三奠定了重要基礎。

本月銷冠萬科只有1個新盤入市，但憑借項目總數上的優勢，萬科仍然以抛開第二名，以較大優勢穩坐冠軍之位。

去年的年度銷售冠軍綠城本月表現則十分平淡，原定4月推出新盤地鐵綠城·楊柳郡三期因未取得預售證，預計5月推出。在排行榜上，綠城也再次跌出三甲，位居第五。

作為本土老牌房企，有多個項目在售的濱江近兩月再推濱江金茂府、旭輝濱江·東方悅府、濱江德信·東方星城，表現穩中有升，位列榜眼。樓盤的名稱上不難看出，濱江合作開發的比例逐漸提升。

受益于酒店式公寓的火熱，中國鐵建4月加推的中國鐵建國際城不到10天就全部售完，另外，中國鐵建保利像素也于4月加推。在此推動下，中國鐵建14.0億跻身第四名。

此外，融創此前發力之後樓盤均已消化得差不多，4月出現疲軟，但在前4月的總成交金額上依然排在前三，能否進入杭州年度前三甲，還要看下半年的表現。

金地、新城和保利本月無驚喜表現，分列榜單7-9位。

除了大家熟悉的面孔，4月的房企銷售排名中，杭州本土房企德信地産也擠進了前十，給榜單帶來了一些新鮮血液。4月，該公司推出德信·英溪大院，為120-154平方米的平層望邸，首開當日售罄。

單盤銷售上，陽光城、龍湖表現搶眼，憑借陽光城·普升5.5億和龍湖·水晶郦城4.2億的銷量分獲主城區單盤成交冠、亞軍。

成交量跌兩成 商業逆襲

4月份，杭州樓市推盤量與3月基本相同，但成交量方面出現降溫，商業地産成交量超過住宅。

數據顯示，杭州全市4月共成交新建商品房15518套，環比下降18.1%，同比下降32%；新建商品房成交均價20386元/平方米，環比上漲2.4%，同比上漲24.0%。

其中，其中商品住宅成交套數6300套，環比下降10.9%，商業地産共成交8494套，占總成交量的54.7%，年内首次超過住宅，創下今年單月成交新紀錄。

杭州商業類項目表現從去年起就開始活躍，尤其是酒店式公寓産品，呈現出了量價齊漲的局面。

截至4月底，杭州市區新建商品房可售房源約9萬套，創2013年3月以來新低；市區商品住宅庫存不到4萬套，創2011年6月以來新低。市區（不含富陽）90平方米及以下的剛需房源，更是從2016年1月的46850套銳減至不足1.5萬套。

按照近半年的去化速度，在沒有新增量的狀況下，杭州十城區的住宅存量将在約6個月的時間消耗完。

新房成交下降，二手房同樣出現了滑落。4月，杭州主城區二手房成交4905套，環比下降43.8%，接近腰斬。不過價格方面依然堅挺，主城區二手住宅成交均價25812元/平方米，環比上漲0.7%，同比上漲31.3%。

成交結構上，小戶型房源交易占比提升明顯，剛需購房占比達74.2%，較3月上升3.6個百分點。其中60平方米以下戶型房源成交占比上升5.6個百分點。以具體樓盤為例，4月單盤銷售排行榜中的陽光城·普升、龍湖·武林九里、陽光城·普升都是定位偏剛需的代表性項目。

4月的土地市場不溫不火，出讓地全部來自主城區。4月26日，杭州迎來土地新規之後的第一次土拍，2宗涉宅用地和4宗純商業用地成功出讓，總出讓面積11萬平方米，共收金48.56億元。其中，兩宗涉宅用地共成交分别由聯發和中冶斬獲，成交總價30.1億元。

另外，拱墅區（桃源單元R21-09地塊）和西湖區（翠苑單元XH0903-R21-03、XH0903-B1/B2-14地塊）均突破了土拍新規中溢價率50%現房銷售的防線，也觸及溢價率70%的封頂價格進入了自持部分的競争。其中，招商2.92億獲得的杭州拱墅區商業用地，需100%自持。

根據4月杭州市國土資源局發布的2017年杭州首期《讀地手冊》，收錄了主城區、余杭區、富陽區、蕭山區以及大江東等區域的共230宗地塊，總出讓面積約為11253畝，其中涉宅用地為117宗。預計下半年，杭州土地市場将會迎來拍地潮。

（來源：觀點指數研究院出品）