深度報告 | 聯合辦公兩年起底 到底能不能賺錢？

觀點指數 “雙創”這股東風已經吹了兩年之久，受益于創業熱潮而吃香的聯合辦公、衆創空間也在加速生長。融資發布會輪番舉行，行業的洗牌開始了，一些企業倒下了，並購也提上了日程。

2017年4月底，優客工場宣布與洪泰創新空間合並，擴大後的公司總體估值約90億元；3月份，無界空間宣布全資收購富空間；We＋和酷窩宣布合並……

關于未來，相當一部分聯合辦公空間服務商列出了一連串充滿想象空間的數字，關于出租率、城市數量與管理空間規模，或者直接對標Wework。

那麼，聯合辦公行業都有哪些“玩家”？規模與收入情況如何？觀點指數近日現場調研了北京部分聯合辦公空間，試圖結合公開報道數據呈現一幅聯合辦公發展情況的剪影。

一、起底“網紅”聯合辦公

1、誰在玩聯合辦公？

截止到2016年底，國内聯合辦公空間已經達到了數千家。兩年野蠻生長期，各類企業與創業者涌入其中，包括創業者、房地産商、媒體、傳統孵化器……

以房企為主要投資人的聯合辦公品牌中，規模以及知名度較大的是SOHO3Q，以及上實發展與美國柯羅尼資本成立的We+，而萬科、龍湖、遠洋、首開的産品在規模上要稍遜一些。

表1：部分聯合辦公空間創始人及背景

數據來源：觀點指數、企業官網及公開報道

2、聯合辦公、衆創空間傻傻分不清楚？

聯合辦公空間對入駐的企業以及個人大都沒有設置硬性的門檻，而且，區别于衆創空間、孵化器等創業服務機構，除了接納創業者、初創企業之外，聯合辦公空間也歡迎已度過創業階段的中小型企業，甚至是大型企業。

SOHO中國、無界空間等向觀點指數介紹，旗下運營的辦公空間内曾接納過有臨時辦公需求的大型企業，或專為企業定制較大型的辦公空間。星庫空間則透露，該公司主要為企業提供服務，這些企業入駐前大都完成了從0到1的階段。

優客工場CTO徐彬超也曾在接受訪問時提到，目前入駐優客工場的企業包括世界500強企業、國有企業、創新型初創企業，其中初創企業占比在四成以上。

除了入園企業存在區别，在提供的服務方面，聯合辦公空間運營商更偏向于一個辦公空間綜合服務商的角色，以提供物理空間服務為主，並由此延伸出各類專業化服務，好比一個更加關心租戶成長的二房東。

衆創空間類似于新型孵化器，以為初創企業或創業者提供投融資等服務為特色，而孵化的這類功能則是聯合辦公正在嘗試延伸的業務。

而今，部分品牌的定位甚至囊括了聯合辦公、衆創空間、孵化器等。

3、共享社區

聯合辦公空間提供的辦公産品類型可分為開放式空間、半開放式空間、獨立辦公室，收費逐級遞增，大型辦公室亦有更多優惠。

如SOHO3Q的LAB産品針對的是人數較多的客戶，工位租金按開放式工位價格計算。這些工位租用時長短至以小時或天計算，長至一年。

為提高空間使用效率，除了工位，大多數空間中的會議室、活動場地允許對外開放出租。

而且，一些跨城市的運營商，在加強用戶粘性上不可不謂費盡心思，如國外聯合辦公品牌雷格斯，為商務環球會員在跨城市或跨國出行時提供不同類型的空間服務。

目前大部分聯合辦公空間服務商提供的空間集中在同一個建築當中，以社群活動、共享資源與空間為特色。

此外，亦有企業提供分散在各個建築中的辦公空間，如無界空間内部孵化的新業務WStudio，計劃在北京定制供客戶共享使用的會議空間。

二、到底能不能賺錢？

在商當言商。創業這個title是口号、是情懷、是政策與流量的推動力，但同樣在創業的聯合辦公運營商們，攻下一城又一城後，不得不直面外界的疑惑——這個新興行業到底能不能賺錢？

聯合辦公的成本主要來源有三，一是空間的租金、二是裝修費、三是拓客、運營服務的費用。目前大部分聯合公辦空間是以出租形式租用場地；也有企業選擇輕資産的形式輸出管理與運營，如優客工場；僅少部分具有房企背景的運營商會采取自持持有物業，如SOHO3Q。

根據觀點指數調研及公開數據，大多數的聯合辦公空間的營業收入來源于工位租金收入。星庫空間創始人白羽向觀點指數透露，當其所運營的空間達到70%以上的出租率時，便可覆蓋當期的運營成本，而其對每個空間的要求是入住率要在80%以上。

以上說法得到了同行的認可，相關人士表示，空間一般要求在開業後一定時間内達到80%的入住率。

依賴工位租金收入所帶來的問題是拓客的壓力，企業反映的情況是，在城市核心地區或創業氛圍較為濃厚的片區，開業前招租情況相對理想，後期的拓客壓力並不大；但也有相當一部分聯合辦公空間由于人氣不旺、前期投入大，開業兩年還未能實現盈利。

為了更加高效地利用場地，一些運營商往往選擇增加工位，這在一定程度上降低了辦公空間的舒适度。

SOHO中國在2016年年報中曾透露，傳統寫字樓的人均辦公面積為10平方米/人，而共享辦公則為5.5平方米/人。

工位收入是保障，也是目前大多剛踏入聯合辦公的企業的選擇，目前行業里正圍繞規模如火如荼地進行着第一輪競賽。他們對外標榜的是融資與估值、布局城市數量、空間數、工位數、服務企業以及出租率。

而且，普遍的觀點是認為，搶占規模並實現標準化是赢取利潤的前提，優客工場創始人毛大慶、We+創始人劉彥燊、酷窩創始人莫萬奎都曾表達過類似的觀點。

但同樣不容忽略的是，市場容量有限，租金也有見頂之時，努力過後總得留下些什麼。

白羽向觀點指數表示，行業目前正處于粗放性發展的階段，強調規模、依賴租金收入無可厚非，但這種方式並不具備可持續性。而且，聯合辦公作為一種輕資産模式，比起用規模做大利潤，通過精細化的運營、做強服務更是營利必經之道。

表2：部分聯合辦公空間規模與出租率

數據來源：觀點指數、實地調研、企業官網及公開報道

三、怎樣向服務要利潤？

一般情況下，工位租金包括了網絡、水電等能源基礎服務，以及一些免費的公共空間如休息室、電話間、運動器械的使用權。入駐的企業對各類會議室、活動空間有一定的免費使用時長，超過一定使用時間将收費。

上述這些都是基于物理空間的收費，依靠這部分收入支撐利潤是二房東的思維，大多數聯合辦公企業可不想簡單地做個二房東，圍繞企業提供各類增值服務是他們主打的賣點之一。

有資深業内人士曾表示，非工位收入是衡量一個聯合辦公企業的重要指標之一，沒有額外的增值收入或者服務性收入，企業就不會長久，因為沒有盈利。

目前，每個聯合辦公空間大都表示會為企業提供增值服務，而最基本的服務是财、稅、政、法、人力等。

在這方面，空間運營商們起的還是整合資源的作用，即通過與能夠提供此類服務的企業合作，搭建一個線上的平台，對接需求方與供應方，撮合交易並抽取傭金，也有部分空間自己會為入駐企業提供服務如星庫空間。

優客工場在APP中開設的U物産品，除了撮合上述交易之外，“U物”也展示優客工場入駐企業研發的産品，明碼標價供人購買。從目前已發布的實物産品來看，類型並不多。類似地還有納什空間等。

除此，圍繞初創企業的服務還有各類培訓、投融資對接如路演活動，甚至直接投資入駐企業等。優客工場就将這一類服務搬到了線上APP平台，創業者線上發布創業産品，投資人可物色項目。

無界空間人士透露，公司會為企業進行投融資方面的資源嫁接，但目前公司業務重心還是以辦公租賃為主。

星庫空間也有投資一些企業，但創始人白羽表示，投資是基于完善空間服務的邏輯，並不完全是為了獲取利潤，選擇投資的企業也是出于提高自身服務水平的目的，譬如部分投後的産品可以為空間服務所用。

白羽稱，服務收入所帶來的效益還不能體現在最終的資金收上，星庫空間目前的收入還是以資産性收入為主。

總而言之，相當一部分企業已意識到非工位的增值服務收入将是接下來賺取利潤的空間，未來這方面的博弈将是聯合辦公行業的另一個戰場。而目前調研以及公開數據反映的普遍情況是，增值服務在營業收入中的占比還是較低的。

不過，回過頭來看，不提供增值服務的聯合辦公企業不是好的二房東？並非如此。

上文曾提及的聯合辦公巨頭雷格斯大體上就是一個純粹二房東的角色，其官網介紹，雷格斯擁有近3000個服務式辦公中心，覆蓋120個國家900座城市。除了傳統辦公室業務，它還提供虛拟辦公室及災難恢復業務。

2016年，這家在倫敦證券交易所上市的企業，營業收入有22.33億英鎊，扣除非經常性損益後歸屬母公司股東的權益為1.41億英鎊，已開業超過兩年的項目總的毛利潤有24.1%。