觀點指數 | 上海一季度TOP10：萬科跌出前三 調控持續大華、金地上位

觀點指數 限購持續，上海一季度市場調控政策未現新的升級，不過成交量延續去年走勢。

數據顯示，上海2017年第一季度新建商品房住宅市場共成交129.98萬平方米，同比下降68.69%；成交均價為每平方米47335元，環比上漲6.0%，同比上漲35.48%。

成交量下降的主要因素來自供應量的減少，上海加強了預售證發放的審核管理，第一季度整體市場新房供應量環比下跌16%，同比下跌25%。

最直接的反映在于房企的銷售數據上，從各房企銷售額看成交明顯動力不足，去年以400億奪下銷冠的綠地，繼續領跑一季度，以54億險勝大華、金地坐穩銷冠，而萬科跌出前三。

若按這種銷售節奏，綠地、萬科能否完成年度目標需要面對更大的挑戰。

萬科跌出前三 大華、金地上位

今年以來，上海開盤數量大幅縮水，主要受到進一步加強新建商品住房預銷售管理的影響。近期上海嚴格把關預售證審批，對上市房源定價不合理的項目，堅決予以調整。

在去年挑起主梁的商辦公寓，在調控和限價影響下，與去年成交盛況相比，今年房企曬出的銷售成績單顯然囊中羞澀。

第一季度銷冠争奪中已不見萬科的身影。讓人意外的是，大華、金地成為最大黑馬，力壓萬科闖入前三。

綠地以54.2億銷售額保住銷冠位置，位列其後的大華、金地銷售額均超過40億元，與榜首僅相差十億出頭。

前兩年“萬綠之争”的激烈景象早已遠去，總結萬科一季度表現着實令人大跌眼鏡。

無論對綠地還是萬科而言，上海區域一季度的銷售業績同比腰斬，主要原因無疑是兩家房企唱主角的公寓産品成交明顯下滑。

受到政策的影響與推盤節奏放緩，萬科僅交出38.5億的成績單。若按這種銷售節奏，想要突破去年的300億，萬科還有很長的路要走。

榜單中，最顯眼的金地，這也是其首次擠進前三，以40.8億屈居大華之後。

回顧一季度，金地上海新推多個項目，包括上海自在城、上海天境、上海雙都匯（原松江區新橋鎮陳春路項目）、上海九亭中心，同時助力金地脫穎而出。

榜單中的新面孔路勁，憑借3月份剛需大盤路勁上海派Ⅱ熱銷，一舉奪下單盤月度銷冠，成交面積共近60萬平方米，占據整月成交總量的四分之三。

保利、招商、新城依舊保持着中遊位置，這幾家開發商手里幾乎都有幾張高端牌，其中，招商的中環華府一季度銷售17.55億元，招商花園城8.83億，為招商貢獻9成銷售業績。

華潤與華發合作的項目靜安府項目，以出色的表現将兩家帶進前十。2015年，華潤華發聯合體以157億拿下閘北雙子地王項目，逐漸進入收獲期，也是兩家房企打開上海市場最重要的砝碼。

單盤方面，數據顯示，浦東的晶耀名邸項目以25.27億的成績，占據2017年一季度上海新房成交金額榜榜首。這也是一季度唯一成交額超過20億的樓盤，遠遠拉開了與第二名的距離。

成交降溫 土地遇冷

數據顯示，一季度上海新建商品房住宅市場共成交129.98萬平方米，同比下降68.69%；成交均價為每平方米47335元，環比上漲6.0%，同比上漲35.48%。

成交量的下滑與樓市供應有着密切相關，近期以來上海加強了預售證發放的審核管理，第一季度整體市場新房供應量環比下跌16%，同比下跌25%。

此外，無論是新房還是二手房市場均表現出觀望狀态。根據上海鍊家市場研究部發布的最新數據，3月份上海一手商品住宅成交量為74.24萬平方米，環比上漲104.51%，同比下跌66.46%，這一數值也是5年來同期最低。

業内人士分析指出，首先受到“限價令”的影響，上海加強對預售證的審核管理，市場供應量銳減導致買家可選擇範圍縮小，其次是銷售的火爆反映了實際用戶的強勁需求，特别是對價格合理又具有升值潛力的優質項目更是趨之若鹜。

樓市成交持續低迷，1月上海土地市場表現亦以平淡開場。3月31日，上海青浦最後一宗商地收官成交，至此2017年第一季度上海土地市場正式落下帷幕。

一季度上海共出讓17宗經營性用地，中海競得小昆山鎮三宗宅地，碧桂園競得臨港、羅店共兩宗宅地，其余12家房企分别競得1宗。

數據顯示，2017年第一季度上海土地市場共出讓17宗經營性用地，總出讓面積78.5萬平方米，同比增長49.11%；總體量124.2萬平方米，總成交價220.7億元。

不過，成交樓面價與平均溢價均有所減少，其中平均溢價率僅26%，與去年相比形成明顯的落差。其中宅地（住宅+商住）共12宗，總出讓面積67.4萬平方米，總體量97萬平方米，總成交價177.4億元，樓面均價18279元/平方米，平均溢價率23%。

土拍監管趨嚴也是土地市場不受追捧的另一原因。據了解，在土地出讓現場，開發商代表需接受相關監管人員的監督，對其身份以及公司資金來源進行核實。按照上海的新規則，開發商在參加土地拍賣時，應承諾所拍資金為“合規自有資金”。

在土地市場趨于謹慎的情況下，仍有個别開發商選擇了更為堅決的布局戰略。以碧桂園為例，自去年以來，該公司在上海已累計獲得8宗地塊，且主要位于外圍區域。