觀點指數 | 深圳一季度TOP10：深業奪頭名萬科第二 新房成交連跌六月

觀點指數 3月份，調控是全國樓市的主基調，包括深圳在内的一二線城市仍處于政策的持續影響之下。 

據深圳規土委披露的備案數據，3月份全市一手住宅成交量為803套，環比減少1套，創下2009年以來最低水平；成交面積8.03萬平方米，環比減少2.07%；均價5.5萬元/平方米，環比下跌0.1%，仍保持較平穩趨勢。 

截至3月31日止，深圳第一季度累計實現一手住宅成交3259套，同比大幅減少78.72%；成交面積33.64萬平方米，環比減少63.83%，同比減少78.77%；均價5.49萬元/平方米，同比仍增長14.14%。 

從開發商的角度看，一季度備案成交金額前十的企業中，除了深業集團、萬科、深圳地鐵集團，其余包括華潤置地在内的7家企業成交金額均不足30億元。

深業奪冠，萬科發力重回前三

2016年以來，萬科、鴻荣源、華潤置地是深圳區域銷售金額前三的常客。今年一季度，深業集團、深圳地鐵集團卻在三家開發商之間突圍而出，其中深業集團令人意外地登上銷冠寶座。 

整體而言，受調控收緊、供應減少及市場觀望情緒加重等因素綜合影響，開發商的銷售額也出現大幅度下滑。與去年同期相比，一季度銷售前十的門檻由24.4億元降至10.0億元。 

深業集團作為深圳最大的國資地産集團，依托旗下較為豐富的土地資源，以及通過與其它國資企業諸如深圳地鐵合作以拓寬外延，是其主要發展模式之一。 

其中，深業與深圳地鐵各自持股50%的南山區軌道沿線項目塘朗城，前3個月商業部分商業部分實現銷售額26.25億元，寫字樓部分則實現銷售額23.98億元。受大宗交易拉動，深業集團單季度銷售額56.8億元，位居全市開發商首位。 

萬科雖然沒有拿下銷冠，但憑借3月前後的強勁推售，依然維持着前三強的位置。據觀點指數了解，3月份，萬科旗下萬科雲城項目錄得成交金額10.49億元，摘取全市商業成交冠軍；與深圳地鐵開發的臻灣匯項目錄得成交金額11.10億元，收購項目深南道68号則成交3億元，分别位居寫字樓成交前兩名。

在塘朗城、臻灣匯等合作項目熱銷的基礎上，深圳地鐵盡管較少介入房地産開發，但地産業務仍實現銷售額38億元，排名第三。 

依靠1月份豪宅項目華潤深圳灣悅府集中備案成交，華潤置地也穩居全市第四名。數據顯示，華潤深圳灣悅府期内累計成交20.08億元，摘取全市樓盤（住宅）銷售冠軍。 

除了華僑城、佳兆業、鴻荣源等榜單常客，深圳區域房地産銷售金額TOP10中還出現了外來面孔：北京開發商遠洋地産憑借1月份開盤的遠洋新幹線項目發力，以23億元排名第五。

一手房成交創8年新低，開發商預期保守 

受2016年“104新政”及2017年初春節淡季影響，深圳一二手住宅市場成交均出現下滑。以一手住宅為例，自去年10月份以來，全市成交量呈現逐月下降趨勢。 

據觀點指數了解，2016年10月“深八條”至今六個月以來，深圳一手住宅月成交量分别為5585套、4276套、2161套、1652套、804套及803套，呈逐月走低的趨勢。3月成交量803套，也創下自2009年以來最低水平。 

從市場表現看，一手住宅批售、推售較為乏力。一季度深圳共計新增預售面積21.14萬平方米，較去年四季度下跌64.83%；其中2月份，全市供應量為零。 

逐步收緊的調控政策或許是導致上述供應現象的主要因素。1月19日，深圳規土委發布《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》，要求在受理商品房預售申請之前，需對拟申請辦理預售的商品住房和商務公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導。 

對此深圳中原指，供應乏力一方面受政府直接調控幹預入市，另一方面目前全國性調控大潮仍嚴重影響着開發商入市信心。 

随着調控的深化，深圳豪宅化現象得到一定的緩解，取而代之的是剛需項目占比逐漸攀升。以成交總價劃分，一季度總價400萬元以下的住宅占比63.3%，同比上漲23個百分點；而去年同期，全市300-800萬的産品占比曾達到75%。 

在政府保持房價平穩發展、防止大起大落的基調下，備案數據顯示，一季度深圳一手住宅成交價格5.47萬元/平方米，環比小幅下跌0.1%。 

二手房方面，深圳單季度成交量110.8萬平方米，環比下滑31.9%，同比下滑66.1%。不過，二手住宅成交在2月份達到低點後，于3月份開始有所反彈。 

随着二季度到來，市場普遍預計開發商推盤量将穩步增加，新盤訪客量也明顯回升。據深圳中原統計，4月份潛在待入市項目共計8個，主要位于龍崗、寶安、羅湖，包括啟迪協信深圳科技園、向西雍睦豪庭、招商中環、深城投·中心公館、山海上城二期等。 

盡管如此，在房地産市場面臨諸多不确定性的情況下，開發商的預期較為保守，對于入市項目的營銷策略也偏穩健。 

以一季度銷冠深業集團為例，此前其上市平台深圳控股在2016年業績會上提及，包括限價等調控政策對公司“的确有影響”，因此制定全年目標191億元，與去年持平。深圳調控政策對項目的住宅影響較大，公司将加快公寓、辦公樓的推售速度。