直擊業績會 | 北辰賀江川：回籠資金減少及融資收緊 拿地只能讓步

觀點地産網 3月23日，北京北辰實業股份有限公司董事長賀江川率财務總監崔薇、副總經理郭川一衆全新領導班子出席了北辰實業2016年業績發布會。會上，賀江川對過去一年的業績表現做了詳細解讀，並積極回應了媒體關注的拿地預算問題。

與2015年均為兩位數的合同金額和銷售面積相比，時隔一年的北辰實業銷售規模可謂陡增。2016年北辰實業實現合同銷售金額和銷售面積分别為人民币226億元（含車位）和155萬平方米，同比增長208%和154%。

除了銷售可圈可點，北辰實業在2016年的拿地戰中也表現得頗為亮眼。據了解，2016年北辰實業取得成都、杭州、重慶、甯波、蘇州、武漢共14宗土地，新增土地儲備約370萬平方米。

不過，在拿地如此積極的基調下，2017年北辰實業卻會大幅下調拿地金額。賀江川回應稱，受國内融資政策收緊等因素影響，北辰的拿地金額将從2016年的172億降至2017年的50～60億。

與此同時，對大家關注的資産結構問題，管理層則表示未來北辰實業實現資金平穩安全沒有問題。

銷售增208%與資産負債率80.96%

對比2015年業績會上定下的銷售目標－－實現銷售面積90萬平方米，簽訂合同銷售金額（含車位）118億元，2016年北辰實業可以說是“超常發揮”。

“受可供結算産品增加的影響，2016年北辰營業額有了較大提升，達到98.30億元。”賀江川在業績會上欣然宣布。

觀點地産新媒體查閱北辰實業的業績公告發現，2016年北辰實業實現營業額98.30億元，同比上升36.79%；實現合同銷售金額226億元（含車位）和銷售面積155萬平方米，同比增長208%和154%。發展物業實現開復工面積447萬平方米，竣工面積104萬平方米。

然而年報中的一組數據也引起了觀點地産新媒體的關注。2016年北辰實業利潤總額、淨利潤和歸屬母公司淨利潤分别為6.85億元、5.25億元和6.01億元，同比分别下降20.69%、17.43%和1.86%。

對于利潤下降的原因，賀江川解釋稱，“各種因素導致了利潤下滑。一方面是産品結構的問題，去年入賬的大部分都是2013年和2014年的銷售項目，這些都是低毛利率的項目。另一方面，随着公司大面積布局重點城市，前期的開發和營銷費用也大幅增加。”在發展過程中，北辰希望資金快速回籠，所以部分項目的價格有所讓步，賀江川進一步補充道。

此外，北辰實業較高的資産負債率也成為業績會現場“追逐”的焦點。截止2016年12月31日，北辰實業公司負債總額520.92億元，比上年期末增長46.56%。其中資産負債率達到80.96%，比去年同期上升了5.99個百分點。

對此，崔薇回應稱，北辰在銀行的融資包括開發貸、銀行按揭等都在正常進行。“今年年初我們申請注冊發行不超過40億元的中期票據，前段時間通過了不高于20億的債權融資計劃，都是在配合公司的整體經營發展和拿地的需要。”她表示公司現有的資金儲備再加上2017年陸續拿到的銷售回款，應該可以保證公司的資金平穩安全。

據觀點地産新媒體了解，就在業績會的前一天，北辰實業公布，為了進一步拓寬公司融資渠道，改善公司債務結構，補充營運資金，拟向北京金融資産交易所申請發行債權融資計劃（非公開定向債務融資），額度不超過20億。

60億拿地預算與利潤把控

除卻銷售突出以外，去年在土地市場尤為積極的北辰，對今年的拿地計劃也做了透露。

“近兩年北辰的拿地策略是比較連貫的，大部分在二線城市。預計2017年一段時間内也主要會在二線和個别的強三線城市拿地，比如京津冀和長江經濟帶沿線。”賀江川在業績會上表示。

據年報披露，2016年北辰實業取得成都、杭州、重慶、甯波、蘇州、武漢共14宗土地，新增土地儲備約370萬平方米，權益土地儲備約334萬平方米，拿地金額達到172億。其中甯波和重慶是北辰首次進入的二線城市，與賀江川所說的拿地邏輯相吻合。

同時賀江川也對銷售目標與拿地預算做了回應，“2017年北辰銷售目標為200億，銷售面積125萬平方米。拿地預算會下降至50-60億元。”對于這兩個比2016年銷售額與拿地金都低的目標和預算，賀江川解釋稱，因為去年大部分可銷樓盤已經去化得差不多了，加上政府限價限簽的影響，所以預計2017年公司銷售會比去年差一些。

另外，其表示，預計今年銷售的下滑也會導致回籠資金減少，再加上國内融資政策的收緊，因此北辰的拿地金額只能做出讓步。

與2016年高達172億的拿地金額相比，今年北辰的預算的确是縮水了。只是随着房地産企業對熱點城市以及優質地塊的激烈競争，“面粉比面包貴”已經是趨于常态，由此引發的利潤被積壓的擔憂也随之而來。

财務總監崔薇試圖消除大家的疑慮，“現在土地價格比較高，可能會吃掉公司很多的利潤。但是我們相信通過産品品質的提升，會賦予項目更高的議價能力。”她進一步補充稱，2016年北辰規模擴張到二三線城市，受此影響産品毛利率有所下降。不過通過對産品結構的調整，從未來可期的利潤、業績來看，北辰會是持續穩定增長的态勢。

以下為北京北辰實業股份有限公司2016年度業績發布會現場問答實錄：

現場提問：在發展用地等方面，公司拿地策略和區域選擇是什麼？今年可以用于拿地的資金有多少？未來預期營收是多少？

賀江川：在拿地策略方面，北辰這兩年一直是比較連貫的政策，大部分是在二線城市，前兩年更多拿的是強二線的城市。在今年後面一段時間，可能也主要會在二線跟個别的強三線城市拿地。在一些國家政策比較支持的地方，比如京津冀、長江沿線經濟帶這些地方可能也會盡量多拿一些地。今年拿地的預算，因為在實操中金融政策跟貨币政策已經收緊，融資方面會不如去年寬松。

第二在銷售方面，去年銷售量、市場比較好，大部分可銷的盤在去年已經釋放了不少。所以今年銷售回籠的資金，會比去年有所下降。因此今年拿地資金可能會比去年少一些，預計在50億—60億。

現場提問：今年的銷售目標是多少？

崔薇：2016年公司整體的銷售狀況非常好，銷售了155萬平方米，實現了226億的銷售額。推出的樓盤，不但完成了去年的計劃，而且有些原本是今年推出的，在去年已經有所出售。所以今年整體計劃上，是列了200億的銷售額，大概的銷售面積是125萬平方米，是一個相對穩健的計劃和目標，在工作中還會争取更好的結果。

現場提問：北辰對房地産稅政策的實施有什麼看法？預計會對整個行業和公司業務有怎樣的影響？

賀江川：房地産稅政策的推出應該是早晚的事，只不過可能需要綜合各方面的因素。一方面是地産的情況，一方面是宏觀經濟的情況，還有要看改革推動的情況。如果這條政策逐漸推開之後，對整個地産市場的健康發展還是有利。

現場提問：公司去年在包括利潤總額、淨利潤，還有歸屬母公司的利潤方面有所下滑。在北辰加快全國布局、發展規模的同時，利潤是不是稍微做了一點讓步？

去年買的14宗地總價大概有多少？平均地價又是多少？另外商業物業的營收有所下滑，主要原因是什麼？

賀江川：去年利潤有一定幅度下降的主要原因是兩個大的方面。

第一個方面入帳的産品大部分是2013年、2014年開工的樓盤，當年開工的項目跟産品，大部分是低毛利率的産品。而且當年房地産市場價格也不高，所以産品結構方面，毛利率相對比較低。

第二，随着我們大面積布局重點城市，前期的費用（開挖費用、營銷費用）大幅增加，而這些項目的盈利需要過兩三年才能體現出來。所以這兩大塊因素導致地産闆塊收入有比較大的上升，但是利潤相對下降。另外一個原因是在發展過程當中，希望資金快速回籠，給各個項目下的交付任務也比較重。在壓力下，可能在銷售價格上也适當降低了一點。

崔薇：去年公司共斬獲了14宗地，共9個項目，總的地價是172億元，平均樓面單價是6300元。新增的土儲總建築面積是370萬平方米，其中大部分是北辰100%持有的，還有幾個是合作的項目。所以全部土地儲備是334萬平方米，計容建面是274萬平方米，主要分布在武漢、江蘇、甯波、杭州、重慶和成都。武漢項目的面積會比較大，甯波和重慶是去年新進入的城市。

傳統商業這塊受到了電商的沖擊，經營出現了比較明顯的下滑。在這方面北辰也做了很多的工作，包括商業轉型，綠色家園B5店由自營商業轉為出租經營，這塊也影響了商業收入。

郭川：商業本身在公司收入利潤的盤子里占得很小，房地産、投資物業和商業是3：2：0.08。實際上商業對我們的影響基本上可以忽略不計。

現場提問：O2O方面的一些策略現在有嗎？

崔薇：我們跟一些互聯網企業進行合作，包括在購物中心（亞運村店）引入京東到家、微信支付、支付寶。在服務周邊區域方面，利用在亞運村經營多年群體優勢，所以這方面做得比較多一些。線上，也跟一些網站進行合作，發展線上交易。後續還需要持續努力，才能真正做起來。

賀江川：對于商業零售，公司的方向是逐步有序地推出。把主要的精力集中在發展物業跟投資物業上，並且在發展物業上的布局和步伐會更加快。同時會着力在一些創新業務上加大力度，包括文化産業、健康養老産業、會展創新業務、互聯網+和汽車方面業務。這樣使公司未來的騰挪空間更大一些。

現場提問：請問公司會展業務如何布局？是不是會圍繞着京津冀地區？

賀江川：會展是北辰實業投資物業中比較有特點的業态，這一塊經過二十幾年的經營，在業内形成了獨特的優勢和競争力。前年，我們根據市場形勢判斷，重組一部分業務，成立了北辰會展集團，構建了“6+4+N”的業務結構。“6”主要是原來的酒店和會議中心的6家實體企業。在今年又把寫字樓業态、公寓業态和保障服務的公用設施三塊業務放到了會展集團。現在可以說是“9+4+N”，主要做基礎的支撐。

業務在這兩三年當中，我們發展很快，目前在全國大約是20個左右的項目，包括咨詢業務、包括場館運營管理等項目。這里面比較有影響的，是去年的杭州G20，杭州G20峰會叫“杭州國際博覽中心”，這個場館是2015年的時候，全權委托給我們進行十年運營管理，並且進行了相應的改造，适應G20開拓的需求。

所以大家從這些可以看到，北辰目前在整個會展行業布局不是單在京津冀，北辰實業在會展等方面的布局是全國而言的，針對那些有重大活動的城市為主，也包括珠海橫琴島那個地方，我們也是全權承接珠海國際會展中心的經營管理。

北辰會展業務這兩三年的工作在業内引起了非常大的反響，目前所有這些國際高端性的活動跟會議，基本上從國家外交部到有關的各個組委會，大部分是願意我們去做的，場館運營管理服務也好，大會的組織管理跟現場的服務也好，還有前期建設咨詢也好。這塊業務是我說的“4”里面的一個“1”，目前在業内可以毫無疑問地說是龍頭地位。剩下還有6+4的那三個，一塊是“互聯網+會展”，這塊我們正在做。

現場提問：今年以來北辰發布了很多融資的動作，有中期票據、銀行貸款、債券融資各種。這個對公司的财務有沒有影響？

另外北辰提到在銷售目標、拿地上會因為外部的環境有調整。感覺公司的發展受外部環境影響非常大。公司在發展方面，是不是也面臨這種困境？

崔薇：從去年十月國家新一輪調匯政策之後，資本市場、貨币市場有一些變天的趨勢。但整體上看，北辰是國有企業，至少在銀行的支持力度上，還是一如既往。所以銀行的融資，包括開發貸、銀行按揭還是正常運行。今年年初我們分别發了一個不高于40億的中票發行計劃，前期日子又通過了一個不高于20億的債權融資計劃，其實都是配合公司今年整體發展、拿地的需要。

另外今年整個的政策會相應比較緊，一些項目在資金回籠上會出現暫時的延後，這也是我們預想到的。不過從目前公司的資金儲備來看，在去年年底的時候，我們的貨币資金有将近80億，再加上今年陸續拿到的銷售回款，應該能保持公司資金的平穩安全，保證公司整體經營規模的發展。

整個業績方面，确實2016年業績受新項目費用，還有規模擴張的影響。規模擴張到二三線城市的時候，毛利率會有一些下降。這些對去年的整體影響比較大一些，

但今年乃至2018、2019之後的年度，我們的經營業績還是能夠實現持續穩步增長。雖然現在土地價格比較高，會吃掉公司很多利潤，但是我們相信可以通過産品品質的提升，來賦予項目更高的議價能力。從未來可期的利潤業績來看，公司還是會有持續穩定增長的态勢。

賀江川：在公司的業務發展上，特别在地産闆塊的拓展上是持續一貫制的政策，就是加快在全國強二線城市的布局。今年預算低一些，實際上是由于客觀形勢造成的，並不是主觀上的原因。因素有政策跟市場兩個方面。政策方面，主要體現在貨币政策、金融政策、信貸政策三方面。所以融資這塊就受到一些限制。

第二個方面是城市方面的行政政策。

這兩方面，導致我們拿錢的利率高了，因此有的時候就需要權衡如此高的利率拿錢是不是合适？或者再找其他的渠道，或者再稍微等一下。這個對融資有影響。錢少以後，拿地的資本就少了。所以體現在預算上，今年是五六十億的拿地預算，由于地産的周期性，導致我們客觀上可能是有一定的起伏，但是從整個主觀的策略上，一直是持續增長、持續布局的方針。