主題讨論會：創新與監管 房地産金融如何通往大時代？

主持嘉賓：越秀證券控股有限公司執行總裁彭浩彪先生

讨論嘉賓：陽光城集團股份有限公司總裁張海民先生；麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊先生；綠城房地産建設管理有限公司董事總經理李軍先生；福晟集團董事常務副總裁何建華先生；盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席執行官李萬明先生；星展銀行董事總經理、中國房地産及戰略客戶主管洪誠明先生；鼎信長城基金合夥人張華先生；穩盛投資有限公司董事總經理、總裁許亞峰先生；建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵晖先生

彭浩彪：各位嘉賓，大家好，我是彭浩彪，我看了今天的議程安排，時間也挺緊湊的。本場論壇的議題是“創新與監管——房地産金融如何通往大時代”，我們這場的嘉賓一共有10位，時間只有35分鐘，在這里我就不再羅嗦了，我們馬上開始這個論壇的議題。

對創新與監管，我個人感覺這是一個很特别的題目，創新與監管有千絲萬縷的關繫，房地産與金融實際上就是事業資本與金融資本的結合，今天大會的主題是“萬億時代的房地産”，我們怎麼利用金融工具去催化和推動産業資本的發展，這是一個很大的命題。

我們首先從張總開始，我看到陽光城最新的資料，2017年有比較大的拓展，陽光城快速拓展自己的業務，無論資産的獲得還是整個資産負債表的增長，都取得了長足的進展。但是正如之前論壇嘉賓提到的，規模的成長是需要有一個比較健康的基礎為背景的。所以我想在這里請教一下張總，您是怎麼看待這樣一個安排的？也就是說在你們業務快速發展，公司整體規模增長的過程當中，怎麼去看待表内、表外的整體的金融安排？

張海民：上一個環節就讨論到規模與利潤的話題，現在的房地産市場中，如果不成規模可能就會被迫轉型，或者被吃掉，這是一個很殘酷的現實。

去年千億企業已經有十幾家了，3000億的已經有了3家，以後不管是5000億還是1萬億，這是以後的事，整個房地産的規模發展必然會走到這個階段。但是在追求規模的過程中，必然有高周轉、高杠杆。

在這個發展過程中，我們在用的金融工具還是蠻多的，比如說最早的開發貸，到後面多種創新的融資，還有這兩年資本市場上的開放，這都給我們提供了很好的發展基礎。去年我們探索作為一個聯合基金。房地産是一個具有金融屬性的行業，以後要往常規方向走的話，基金是一個很好的方式。金融機構要有錢，它也要追求利潤、規模，它更多做的是資金管理。而開發商靠的是完整的體制和能打仗的團隊，相對來說解決了金融機構所擔心的，我們缺的是資金。

所以去年我們嘗試了這個方法，結果我們一拍即合，比如說有一些並購基金，從去年陽光城的拓展來看，有80%是並購回來的。去年資金池中央已經叫停了，我們就聽黨的話，不用這個了，我們現在更多的在用並購基金，還有做存量資産，也就是城市更新的基金。

最近也在使用産城一體化的産業基金。我們現在也發覺我們很多合作夥伴，比如說國企，他們是有錢的，他們也可以成立基金，現在很多上市國企都已經在考慮有盈余資金以後怎麼用，我們在這方面也進行了一些嘗試，我相信這些嘗試會給更多的發展商帶來另外一片天地。

彭浩彪：謝謝張總，陽光城去年80%來源于並購基金，可以說它不僅是在業務拓展上擁有比較好的金融工具，而且它能夠比較恰當地處理表内表外的關繫，使得自己的債務杠杆顯得比較輕盈，然後用體繫外的資金可以推動公司發展，确實是非常獨到的。

下面有請第二位嘉賓，來自綠城的李總，我知道綠城在代建方面是很有特色的，所以我想請李總介紹一下綠城在代建和金融方面的經驗。

李軍：我來自綠城管理集團，我相信很多人都不了解，我其實跟在座的金融大佬們目前是最沒有關繫的，但是未來是最有關繫的一個行業細分領域，我們目前在中國做輕資産，做代建，我現在代建項目有171個，代建面積有5000萬方，我在代建領域里是絕對的第一。大家對這個細分領域還比較陌生，所以我做了一個硬廣告。

其實我來應該是被安排在最後一個，我是要聽各位大佬講的，我還是一個學生。我來表示兩層意思：

第一，我們非常理解和明白房地産的金融屬性，這是它最重要屬性之一，尤其我們在做代建轉型過程當中，很多同行理解，我們做代建變成輕資産了，不用錢了，就靠腦子、靠品牌、靠團隊，就靠知識輸出就行了。

其實不是的，因為這個行業還是個重資産行業，不是說你做了輕資産，做了代建就可以抛棄這個行業的金融屬性，所以在這個過程當中，我們随着規模越做越大，我們越來越明白這個過程當中需要金融體繫支撐，需要資本力量，需要各種創新支撐。

第二，我們明白接下去還有很長的路要走，在這個過程當中，我們看到歐美的一些模式，金融、投資和最後的純開發分離的趨勢非常明顯，在國内這個趨勢也在慢慢起來，但是這個真正要走下去，需要政策支持，需要金融支持，需要一些變革。

理論上講，中國的金融，我理解目前對房地産的支持，它的手段、途徑是比較單一的。前段時間我們也在說，國内什麼時候真正出REITs的時候，才是把中國金融闆塊翻過一個里程碑。因為現在金融機構想要獲得利息和财務成本遠遠超過一個房地産行業健康發展的要求，我們認為這個過程當中有很多可以創新去做的，我們想把代建這個闆塊做得更大，接軌歐美的模式，這個過程中缺少金融創新，今天我真是作為一個學生來聽聽各位大佬的觀點，也許回頭我可以講講我的學習感受。

彭浩彪：謝謝李總，以我的理解，代建某種程度上也是資本融通折中的辦法，正是因為前期土地投入、建設方面，需要得到更多的金融融通，所以現在有這種代建的安排，包括你剛才提到的REITs的安排，我覺得跟張海民總提的並購基金是一脈相承的，這都是表外的金融工具。

下面有請第三位嘉賓，也是剛才演講的麥格理集團的首席中國經濟學家胡總，我留意到你剛才在介紹的時候說到，你不認為中國存在債務危機，這麼聽下來我是很高興的，因為我是做投行的，如果不存在這種債務危機的話，或者不存在這種大條件出現的話，我想不僅是我，在座的各位房地産的老闆也會更喜歡，這樣某種程度上是不是意味着我們在後續通過債務融資，通過債務杠杆去通過房地産産業的發展上規模方面，可以有更多的空間安排？

胡偉俊：我想澄清兩點，第一，我不認為中國從一個國家範圍内會出現一個大的債務危機，但是我不覺得作為一個個體的企業，甚至一個行業不會出現一個債務的問題。

第二，我認為不會出現歐美投資者所擔心的債務危機，但是我也不認為接下來我們就萬事順利，沒有任何問題了，事實上就像我剛剛說的，我們不會出現債務危機，其實反而減緩了我們現在解決很大的資金錯配、土地錯配的緊迫性，反而降低了我們長期的增長率。

你說中國的房價有沒有泡沫？我認為它有一個很大的不确定性，你看未來的經濟增長怎麼樣，如果未來大家的收入可以做到5%到10%的話，我認為完全沒有泡沫，如果未來沒有增長，收入增長只有2%或者3%的話，那我覺得就可能是有泡沫。

未來的收入增長怎麼樣，就跟現在的資源配置是否有效有關繫，當然也跟金融方面有關繫，因為金融本質上就是配置資源，我們知道過去金融領域監管非常嚴格，過去兩三年，它處在一個去監管的過程中，當然中間也會出現很多套利的手段，過去幾個月，中國在金融方面慢慢加強了監管，所以在短期内，我覺得嚴監管可能是今年的主題，但從長期來說，我覺得金融的發展還是需要慢慢更加市場化，為房地産企業，包括其它的經濟增長的企業更好的配置資源。

我認識一些在房地産企業做CFO的朋友，資金對房地産企業當然非常重要，但是他們特别擔心這個資金來源有很大的不确定性，這個時候政府希望它發展房地産，資金就比較容易拿，政府希望打壓房地産，很多融資渠道就會斷掉，這是很多行政手段在里面。長期來說，還是需要市場、利率在其中發揮更大的作用。

彭浩彪：謝謝胡總，我聽下來就是從資金的錯配、土地的錯配，再到最後政策與行業實際需求和發展的錯配，這一繫列的錯配當中，我們需要去解決它的發展方式和取得這樣一個平衡，我們需要在發展中解決問題，其實歸根到底，發展了才能解決問題，沒有發展就沒有辦法去解決問題，我覺得這是一個核心的問題。

接下來有請第四位嘉賓，來自福晟集團的何總，我了解何總是軍人出身，現在我看到介紹材料還是高炮的預備役軍官。我想請教何總，您是怎麼從軍人的視角切入行業，看待房地産和金融行業？我看到福晟集團是2015年在香港借殼上市的，我也想請教一下，過去這兩年你們在資本市場里面如何吸取一些有用的東西推動公司的發展？

何建華：主持人沒有按套路來，突然問到軍人和開發企業的問題。

今天我們談企業的規模，我覺得規模肯定要上，做大才能做強，以市場份額的多少決定你的占有率。行業内有一句開玩笑的話，3到5年後，如果你年銷售達不到1000億，你不要說你是大的開發商，大量銷售量都往前靠了，前30%的企業要控制百分之七八十的市場，這是非常嚴肅的話題。

現在大量開發商到長三角、珠三角、京津冀、中部的一些熱點城市找地，有些通過土地市場招拍挂，可能搶的是地王，甚至還熔斷了；有的是通過收並購方式拿地，像深圳這樣的地方迎來了城市更新，除了深圳以外，像廣州以及其它區域也在做，所以大量開發商也在搶地的狀态，規模還是要做大。選擇正确城市是未來發展非常重要的一點，所謂的将軍是打出來的，靠市場考驗做出來的。

福晟是地産+建築的形式，我們談收購、並購，有些項目可能是資金鍊有一些問題，我們有一家特級，三家一級的建築企業，我們可以很快把建築現場復活，給業主信心。

在上市企業方面，企業要做大一定要進入資本市場，通過IPO需要一定的時間，借殼是直接的方式，但是成本會高很多，福晟在上市方面也在一直努力，有好的消息會跟大家公布。

彭浩彪：你說的最後一點我完全贊同，應該更多地使用金融工具，這樣企業可以發展得更快，我們做投行的也會發展得更快。

接下來有請盛世神州的CEO李總，我看到你們的基金是行業里面比較早期進入房地産的，是地産與金融結合比較好的一家公司，而且目前在國内的地産基金里面是十大基金，所以我更想聽一下你從基金的角度切入，作為一個專門的投資經理或者是資本運營的投資人的角度，怎麼去跟産業結合起來？或者怎麼可以幫助房地産企業去加速發展？

李萬明：2010年盛世神州基金成立的時候，聶會長和我們董事長張先生就一直讨論美國的發展模式和中國的房地産發展模式，我們以前區分的是香港的模式，以後房地産發展要走向美國模式，香港模式是包羅萬象，什麼都是自己做，投資、開發、銷售、物業管理都是自己做的方式，在美國早就分離了，投資商、開發商是分離的。

這些年有一些大的房地産開發商也在往這個方向轉，綠城代建就有這種可能性。如果能發展成既代建同時又組織投資，那就區分出兩批人，一批做開發，一批做投資。盛世神州基金本着這個初衷成立了，經過這7年的發展，已經做了100多億，我們想在未來仍然會有很多機會跟大家合作共同發展，我們認為房地産還是有機會的，還有10年的好光景，不管它是白銀時代還是黃金時代，看你怎麼挖掘，是一個盈利水平還相對不錯的行業。

在盛世神州這兩年的探索中，我們覺得可能會有三個方面需要引起注意。

第一，小型房地産企業未來會慢慢被淘汰。可以轉型到做房地産投資，盛世神州組建的基金中常常會設置優先和劣後，劣後級的投資人就可以是房地産出身的人，他對市場懂得判斷，知道風險怎麼樣，同時對後續的利潤也比較清楚。再加上金融機構、銀行、保險資金的優先級，共同組建一個專項基金去投資某一個小公司的項目，這是一個非常好的方向。

第二，並購基金比較有前景，我們這兩年做並購基金做得很有成效，很多項目在小的公司名下是很難發展的，但是通過並購基金的方式，我們基金可以負責大量的資金的組織和投資，能夠有一家比較大型的開發商。

比如說全國排名前100位的上市公司，跟我們一塊合作，我們可以在利潤的分享上少一點，但是在安全性上可以比合作的開發商更好一點。這樣就可能會形成一個開發商只投20%左右的錢，我們基金投80%左右的錢。但是在未來的利潤分配上，我們可以實現五五分，這種方向是非常不錯的一個發展方向。

第三，關于監管的問題，無論是證監會還是銀監會，都在要求去杠杆，也就是說不希望影子銀行在左右中國的各行各業，包括房地産行業。我們作為證監會監管的PE基金，我們也在非常認真地對待這個方向，希望更多的投資人在我們這里能夠通過股權投資分享到好的收益。當然會有一些安全設置，可以說在盈利方面我們放棄一些，但是在安全性上我們可以得到更好的保障。通過這個辦法既符合證監會的監管規定，又能夠使得我們的投資人更好地分享未來10年房地産的發展。特别希望能夠跟在座的各位進行合作。

彭浩彪：通過不同基金産品在不同階段，确實可以為房地産企業發展提供一些幫助和支持。

下面有請建銀國際的曾總談一下，境内和境外是不同的市場，境内是高監管的，但是它的估值會更高。海外監管會更寬松一些，市場條件也會更自如一些，但是它的估值會比較低，在去年也出現了萬達退市想回來國内A股上市的情況，實際上這是境内境外兩個不同市場存在着政策和市場環境錯配的問題，結合房地産企業在這方面，金融資本市場和房地産企業，曾總也是這方面的專家，您是怎麼看待這個問題的？

曾粵晖：說到監管，全世界都有，從我的經驗來看，並不是說海外的監管更加寬松，只是選擇更多，企業展示的機會更多。每家企業都有自己發展方向和自身定位，因此在資本化的過程中，可能有不同的取舍。總而言之，我的觀點是，在任何一個市場，我們要從市場中獲得利潤，前提就應該是合法、合規、合理，這在任何一個區域都是一樣的。

說到這個話題，我有幾點觀察的現象和思考，跟大家做一個簡單的分享。就是關于金融服務業和地産的關繫。

首先我發現這些年有很多大型的優質地産企業慢慢有了自己的金融平台，叫某某金服、某某金控，我覺得這是一個好的趨勢，他們可能有三個不同目的，有的是因為行業的成功，因此進行角色的轉換。另外可能是為多元化的産業服務，因為地産還是需要和金融服務業結合的。第三種是兼而有之的，這是非常好的，我也樂意看到這個情況，因為他們可以做到兩個行業的優勢互補、相得益彰。

另外，金融業和地産在技術上是可以結合的，以前有很多名詞叫生物科技、金融科技，以後會不會有地産科技的結合？很可能我們的智能家居、金融端口都走進了日常生活，這是第二個現象。

第三，說到我身處的行業，我認為金融服務業和地産結合是非常強的，我們目前可以提供的很多的金融服務的産品是很大的豐富的。今天在座的很多的業内的大拿，大家也非常擅長此道，在我的經驗中，應該說充分地使用到了很多的金融工具和享受到了金融服務帶給他的助力，因此我非常希望在今後兩個行業能夠繼續地共荣共生，共創輝煌。

彭浩彪：謝謝曾總，剛才你提到地産和金融必須要緊密結合，來靈活的市場，或者怎麼根據自己的實際情況進行取舍，我是完全贊同這一點的，這是一個很關鍵的，不僅是企業要面對靈活的市場做出自己的取舍，我想投資人更加應該是這樣的。

下面有請下一位嘉賓，穩盛投資的董事總經理許總，結合我們剛才談的話題，如果您作為投資人，您是怎麼看待或者挑選房地産企業，甚至有些房地産企業又是上市公司，地産和金融這兩個領域，或者是實業和資本這兩個領域，你們作為投資人，你們更喜歡投哪一類，或者是哪一類的結合，能夠更快的發展？

許亞峰：穩盛投資是希望能抓住行業中的趨勢，今天與會的嘉賓都是很專業的，對行業的趨勢大家都看得到。第一個大趨勢，我認為是一二線城市的房地産市場仍然是一個供不應求的狀态，土地的供應和市場的去化還是這樣的狀态，所以導致了交易非常好，我希望通過股權基金和並購的基金，我們繼續投資于一二線城市的房地産開發和並購業務。其實從我們第一期的股權基金表現來說，目前我們已經清算了一個産品，已經遠遠超出了我們的預期。

第二個趨勢，現在規模擴大會讓很多中小開發商面臨一個比較困難的狀況，比如說我們看10強開發商的交易總額應該是能夠占到中國總額的18%，大概50強可以占到40%多的份額。我們看到大量的中小開發商面臨的壓力還是非常大的，我們還有另外一個産品，因為中小開發商可能有土地的機會，它一個地域性開發商，它缺的是資金的實力、運營産品的能力和品牌，這個時候我們會通過一些基金融資的能力，同時我還會增加一些代建的資源，這樣讓它同時擁有一線開發商開發的能力和品牌，同時我還會配置一些資金給他。

第三個趨勢，我希望抓住一些一線城市或者1.5線的核心城市，現在我們明顯能看到它們進入了存量房時代，資本市場給我們提供了很多的交易工具，當然可能我們現在還不能真正的做成REITs，但是資産證券化已經給我們提供了更多選擇，所以目前我們也在做這樣的嘗試。

我們在一線城市或者1.5線城市去收購、持有一些有穩定現金流的，不管是辦公樓還是一些創新型的産業園或者是城市更新類的，甚至原來是廠房，改造成這種新型的辦公，然後我們再通過資本市場把它做一個資産證券化産品，目前我們也有一個産品正在報送交易所審核的過程中，我們希望在未來能夠抓到一些中國房地産發展的趨勢，基金能夠有一個共同的成長。

彭浩彪：謝謝許總，您剛才提及的這些新模式确實對産業來說是比較有益的。

接下來有請鼎信長城基金合夥人張華先生，我從公開資料里面看到，鼎信長城基金是一家專注于房地産産業基金的管理公司，公司拟定的投資標準已經成為全國房地産基金投資聯盟的標準藍本，我覺得這句話确實是把公司的高度給勾勒出來了，並且受到證監會委托完成上市房企監控指標繫統的建設。從這個角度來看，确實公司在這方面已經是成為這個領域里面的領航者和標杆了，所以我想請張總介紹一下公司的情況。

張華：可能大家對鼎信長城還不是很了解。鼎信長城成立已經4年半的時間，整體的投資規模440億左右，去年我們投了約140億，我們是一家為數不多的多年來堅持以股權投資為主的地産基金，最近大家對監管也很熱議，尤其是4号文，大家都覺得很緊張。

其實我們内部在出4号文之前也跟會里溝通了一下，包括在會後我們也及時地在公司内部做似内訓，我們對4号文也做了解讀，對股權投資而言，反而4号文會讓我們行業更加規範，同時對我們整體投資方向上會有一個更大的聚焦，這也是我國鼎信長城基金在2017年的主題，我們要聚焦。

在這個聚焦的主題下，我們是怎麼做的？

第一，我們堅持平台策略，這個平台策略講究的是堅持5優的投資原則（優質的合作夥伴、優秀的城市、優秀的項目、優秀的條件、優質的操盤團隊），包括金茂、五礦都是我們的平台合作夥伴，我們都投資了不少的優質項目。在平策略之上，我們再做優質股權項目投資。我們在上周出了一個投資策略報告，這個報告也是我們聚焦和專業的體現。

另外剛才主持人提到我們給監管機構做的房地産的投資的體繫，我們還給行業做了一個投資白皮書，在這個白皮書框架底下，我們對公司投募管退的流程做了細化的分析和規範。在這個框架下我們會把基金的運作、經驗值對項目的貢獻度逐漸的降低，反而讓我們的專業度對項目的貢獻度逐步的提升到一個更加專業的層面，這也是鼎信長城一直在追求的目標。

同時我們公司非常注重内訓，去年我們公司内部組織了87場培訓，基本上每周有1到2場内訓，在培訓當中我們會對所有的投資、募集、管理、退出全流程的各個細節做一個詳細的内訓，所有投資人員、中後台人員都會不斷提升專業度。

彭浩彪：謝謝張總。最後我們請最後一位嘉賓，星展銀行的洪總，您作為海外投行的專家，您覺得海外市場，或者您從海外的角度給我們國内的房地産企業有些什麼建議？

洪誠明：我想把我的發言和第一場精彩的讨論結合在一塊。當時巴博士和陳主任有一個精彩的分享，實體經濟和虛拟經濟對房地産平穩發展的長效機制有什麼樣的影響。從海外的角度來說，能夠看出我們現在在一個關口，如果能在國内推行REITs的話，是可以有效地達到這個長效機制的。

我也想把第一場精彩的分享打個圈，我認為巴博士和陳主任的分析都非常到位，在房地産市場運作里面，需要虛實兼備，有陳主任所說的實體經濟，我們把這個叫做柴；另外就是巴博士所說的虛拟經濟的支持，也就是貨币的支撐，我們把這個叫做油，我們發現在一線城市，柴的供應非常少，油非常多，因為M2的供應減少了，會影響經濟的運作。柴的供應不夠，油又不能減少，巴博士說中國房地産的存量有250萬億到270萬億，深圳、上海的交易所的市場總量大概五六十萬億。

REITs其實就是一個非常好的工具，它可以利用這270萬億的存量作為一個載體，然後提供一個供應，這個供應就是房地産的屬性，因為在國外的REITs不是一個名股實債的産品，它的出現就是一個股票，你拿着這個REITs的股票，就是等于做業主。它沒有幾年退出的原因，我喜歡前海的萬豪酒店，我買不起整棟，我買一個單位，長期持有，長期享有租金，我走過來可以說我占有一部分。

如果能夠在中國境内推行一個像國外的REITs産品，在國内有很大的存量市場，有270萬億的存量，一年中國房地産的消費或者是吸納量是十多萬億，很快就能夠通過這樣産品的樹立，有效地把一些資金吸納，有效地滿足市場上對于房地産的需求。

彭浩彪：謝謝洪總，我用最後一分鐘發表我的感覺。

剛才洪總提到了REITs，我覺得這個很好，越秀集團前年就把廣州珠江新城的西塔整體打包裝進了香港的越秀房托，這也是一個REITs，現在我們形成了越秀地産、越秀房托、海外創興銀行和越秀證券控股，以及國内的越秀金控，我們是以地産發家，最後逐步擴展到境内外有這麼一個跨境的金融控股平台。全牌照産業鍊框架當中，不僅我們自己是把地産和金融緊密結合在一起，而且我們也很願意陪同我們的客戶利用金融資本市場各方面的工具加快發展。因為今天時間的關繫，我們就不再展開了，謝謝各位在座的嘉賓，謝謝大家。

本文為2017觀點年度論壇現場實錄，未經參與嘉賓審閱