觀點指數周報：“金三”冷清開局 南京加碼禁建公寓

觀點指數 進入“金三”，南京樓市並未迎來預測中的回暖，主城區樓市再現入市房源空白。受此影響，樓市成交數據也大幅下跌。

網上房地産數據顯示，3月6日-3月12日，南京樓市共認購商品住宅1478套，成交884套(不含溧水、高淳和都市圈)，日均認購221套、成交126套，與前一周(認購2130套、成交1148套)相比，認購量下跌近3成，成交量下跌超2成。

清冷的樓市中，南京政策再度收緊。3月10日，南京市規劃局出台《關于加強商業辦公等住宅類建築項目管理的通知》新規，明确要求商業辦公等非住宅類建築，不能按住宅套型設計，並且新規自發布之日起施行。

據了解，此前在上海就開始了一輪對于公寓式的住宅産品的整治。2017年1月7日晚間，上海市房地産交易中心官網“網上房地産”發生重大變化，上海“辦公”性質的一手房中，有大量項目“暫停銷售”。

這意味着，除非出讓條件有特殊要求，南京未來将不會再有公寓式住宅規劃，而南京樓市此次政策的加碼，或将引發一輪公寓式住宅的搶購潮。

市場觀察

3月6日-3月12日，南京主城區並無樓盤加推入市，唯一加推的樓盤為位于都市圈的遠洋心里，但相比主城區加推的樓盤，遠洋心里當日售罄。

市場消息顯示，3月12日，遠洋心里加推2#-1号樓，共計132套房源，面積88、99平方米，整體均價13500-14000元/平方米。優惠方面，給出了辦卡和貴賓兩重優惠，各自為1個點折扣，不到8點，該批房源全部賣出。 

商業地産

3月6日-3月12日，網上房地産數據顯示，南京商業地産銷售市場共成交面積22383.1平方米，環比下跌12%；其中辦公類産品成交14259.2平方米，環比小幅上漲3%；商鋪類産品成交面積8123.9平方米，環比下跌29.9%。（此前一周商業地産總成交面積25430.89平方米，其中辦公類産品成交13846.94平方米；商鋪類産品成交面積11583.95平方米）

3月6日至3月12日的統計周期内，辦公和商鋪類産品成交量的波動幅度都很大，辦公類産品在本周最後一天成交大幅上漲，商鋪成交整體呈下降趨勢。商辦成交量與前一周相比，均有所下降。

從闆塊來看，江甯逆襲，成為了辦公類産品成交量最多的版塊，江北次之；江甯闆塊主要來自區域内的金輪星光名座和中冶天城等項目的成交。

江北闆塊的辦公産品成交量主要來自位于六合的興地美利廣場。此外，城南的雨花客廳、萬象都荟，城北的玄武常發廣場等項目也均由辦公類産品成交。

商鋪成交方面，江北和江甯依舊位列前茅，城南闆塊緊随其後。其中，江北的成交項目非常多，冠城大通藍郡、東駿華府、興地美利廣場、明發财富中心、保利西江月、東方萬匯城、融創臻園等，因此江北上周位列商鋪類項目成交闆塊第一。

江甯闆塊中，托樂嘉樂尚天地、東郊小鎮和中銳星湖名邸成交量最大。另外，城南的雨花客廳、恒大華府、證大喜瑪拉雅，河西的華新城、金馬郦城等項目在商鋪方面也有成交。

相關統計機構數據顯示，2017年2月南京銷售型辦公和商鋪成交面積共計128686.19平方米（含高淳、溧水都市圈），其中辦公類産品成交面積86327.74平方米，商鋪類産品成交面積42358.45平方米有趣的是在商鋪方面，高淳、溧水的成交面積遠遠超過河西及江北。

土地市場

3月6日-3月12日，南京市場暫無土地挂牌和出讓。

宏觀政策

3月10日，南京市規劃局出台的《關于加強商業辦公等住宅類建築項目管理的通知》新規，明确要求商業辦公等非住宅類建築，不能按住宅套型設計，新規自發布之日起施行，之前尚未取得建設工程規劃許可證的商業辦公等非住宅類建築，均按照該通知要求執行。

據觀點地産新媒體查閱獲悉，新規要求商業辦公類非住宅類建築（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）不得按單元式或住宅套型設計，一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局，除食堂外不得設置廚房，開水間或者飲水供應點、衛生間應當集中設置。

其中辦公、工業、科技研發等建築如确需設置帶獨立衛生間的套間，其每一分隔單元的套内建築面積應不小于150平方米，此類套間面積不得超過本層建築面積的20%，且不得分割銷售；不得利用層高進行潛伏設計。

商業辦公類非住宅類建築，其室内建築功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能。

此外，房地産開發企業在銷售商業辦公等非住宅類建築前應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，並在認購書和購房合同中與購房人明确約定。對規劃核實後擅自在内部分加層、增加建築面積等違法建設行為一經舉報查實，各職能部門需按照相關規定嚴肅查處。

據了解，此前在上海就開始了一輪對于公寓式的住宅産品的整治。2017年1月7日晚間，上海市房地産交易中心官網“網上房地産”發生重大變化，上海“辦公”性質的一手房中，有大量項目“暫停銷售”。這些暫停銷售的項目，全部是辦公性質的公寓——公寓式辦公樓，也就是俗稱的“商住”。

相關的統計顯示，上海共有128個項目被暫停銷售（不含金山區），其中嘉定、松江、青浦和浦東新區分别為30、17、16和15個，這些項目包括浦東的融創精彩天地、青浦萬達茂、徐匯的中環國際廣場和龍湖北城天街。

據媒體此前的報道，上海已于2016年12月22日開始暫停公寓式辦公樓的規土管理各項審批事項的審批。此前，上海市規劃和國土資源局召開研究加強“類住宅”管理有關工作部署會議，明确表态對類住宅加強管控，並督促各區對類住宅的供應量、銷售量、存量等基本情況進行摸底、排查。