觀點指數2月報 | 深圳TOP10：深鐵上位萬科大跌 樓市成交遇冷

觀點指數 2月份深圳樓市處仍于調整期，政府方面對備案項目的審批趨于謹慎，導致新房住宅供應停滞，成交量繼續探底。

據深圳規土委披露的備案數據，2月全市一二手住宅成交量合計3044套，環比減少30.8%。其中，一手住宅出現零供應的現象，單月僅成交804套，成交面積8.2萬平方米，環比分别減少51.3%、53.0%，成交量接近2008年歷史同期最低位水平；均價5.48萬元/平方米，基本與前期持平。

一方面是開發商入市積極性不高，另一方面則是持續調控提高了購房者的敏感性，樓市整體成交水平都難言理想。從開發商的角度看，2月份備案成交金額前十的企業中，除了深圳地鐵集團、深業集團，其余企業包括年銷冠萬科在内的成交金額均為個位數。

盡管備案成交低迷，但市場分析指，市場熱度在節後一直處于回升狀态，2月下旬開發商推盤力度明顯加大，新房實際成交量轉好。考慮到備案的滞後性，此後的一手住宅備案也成交将逐漸恢復。

近期土地市場熱度同樣說明開發商對深圳的價值認同，包括華僑城、奧園、時代等企業都加強了拿地投資，其中華僑城以59.8億元高價競得龍華商業地塊，刷新商業性質用地單價至3.73萬元/平方米。

深鐵奪冠 萬科跌出前五

在供應持續停滞的情況下，2月份開發商的銷售情況較上個月並未有太大改善。觀點指數統計，期内銷售金額前十的企業總計成交86.2億元，環比增加8.16%；其中前兩名深圳地鐵、深業集團占比多達六成，集中度較上月進一步增加。

深圳地鐵憑借錦荟PARK、HBC匯隆中心、前海時代、塘朗城等多個在售樓盤的優勢，以25.8億元奪得2月開發商銷冠；而塘朗城的合作開發商深業集團也借此登上銷售排行榜第二名，單月銷售25.7億元。

佳兆業城市廣場作為龍崗華為科技城的重要項目，自去年重新走上正軌以來一直保持較為平穩的銷售情況，2月也以4.32億元位居全市單盤第二。受此拉動，佳兆業期内成交金額5.8億元，僅次于深鐵、深業兩家國企。

鴻荣源同樣憑借壹城中心、壹方中心的支撐，單月銷售5.5億元排名第四；相比之下，招商蛇口在售資源僅有海上世界雙玺，但高價策略仍使其排名第五。據了解，海上世界雙玺項目月成交不足10套，均價高達13萬元/平方米，單月成交額4.6億元。

萬科單月僅錄得成交金額4.3億元，環比減少32.81%，主要成交項目是深南道68号、萬科雲城、萬科麓城，排名較1月份下降一級。考慮到備案成交的滞後性，這或許並非萬科的實際成交額。

據觀點指數了解，萬科董秘近期在電話會議上透露，2月份深圳公司銷售額約為85億元，單價4.5萬元/平方米，帶動公司總售價上升。數據顯示，期内萬科實現銷售金額385.1億元。

第七至十名開發商分别為華盛置業、合正地産、華潤、向南楓葉投資，成交金額均不足4億元。其中合正地産旗下的合正丹郡，是全市唯一單月成交過百套的項目，但均價較低導致成交僅3.8億元。

一手低迷 成交重回2008

受“因城施策”逐步落實以及春節假期影響，熱點一二線城市的樓市均處于較為低迷的狀态。據國家統計局披露，1月份15個一二線城市在新建商品住宅方面，有11個城市環比下降、3個城市持平；一線城市僅廣州房價環比上漲0.6%，深圳則下跌0.5%。

據觀點指數了解，2016年10月“深八條”至今五個月以來，深圳一手住宅月成交量分别為5585套、4276套、2161套、1652套及804套，呈逐步走低的趨勢。

具體而言，2月份深圳一手住宅成交804套，環比減少51.3%；成交面積8.2萬平方米，環比減少53.0%，成交量接近2008年歷史同期最低位水平；均價5.48萬元/平方米，基本與前期持平。

深圳中原在報告顯示，2月份新房住宅成交套數前十項目共計僅成交514套，環比減少54%，在全市成交套數的比重為64%，占比同樣減少4個百分點。各大成交項目中，僅合正丹郡成交達113套，其余項目均低于百套。

從供應數據上看，深圳一手住宅供應不足或許是導致成交量下滑的重要因素。期内全市新房住宅無項目獲批。新增入市方面，全市共有萬科臻灣匯、太子道及樂摩都會集中入市，但除了太子道推出21-46平方米住宅，另外兩個項目主要推售公寓産品。

相比于一手住宅的低迷，新房公寓卻出現成交火熱的迹象。數據顯示，2月深圳商務公寓共計成交1197套，環比增加143.3%；商辦及其它産品成交188套，環比增加327.3%。受此帶動，全市新建商品房成交2189套，環比基本持平。

深圳規土委數據顯示，2月二手住宅成交2240套，環比減少18.46%，同比減少73.63%，成交量僅高于2012年同期水平；均價5.45萬元/平方米，環比則基本持平。

随着市場逐漸消化調控的影響，預計開發商推盤量增加，樓市熱度回升仍是大概率事件。自2月下旬以來，全市新盤訪客量出現明顯增加，市場預計實際成交量也将逐步好轉。

據深圳中原統計，3月份潛在計劃入市項目共有10個，其中4成住宅，包括奧園翡翠東灣、安巒公館、宏發QCC前城、星河荣禦等；6成公寓，包括前海金融中心、招商中環、龍光·玖鑽、龍光·玖雲著等。除此以外，近期多家開發商舉行項目前期暖場活動，為入市做準備。

對于開發商而言，在房地産市場面臨諸多不确定因素的情況下，布局核心城市以實現資産保值增值成為重要工作。

2月15日下午，華僑城以總價59.8億元競得深圳龍華商業地塊，折合樓面價3.73萬元/平方米，並超過前海最高價；2月24日，奧園宣布拟以9.85億元收購光明新區峰荟花園、峰荟時代科技中心物業開發項目；北京企業首創置業近期也明确表示，計劃進入深圳市場。