毛大慶當了高級合夥人的那家公司 鴻坤18億包攬天津5宗地塊與喧嚣

觀點地産網 轟轟烈烈的政府賣地在2017年首二月即展開，有房企熱衷于在熱點城市核心區位搶地，也有房企決定另辟蹊徑轉投熱點城市郊區。

3月3日上午，天津市國土局挂牌出讓位于薊州新城的一宗宅地，鴻坤力退碧桂園、住宅等房企，以總價3.6億再下一城。

此前的1月18日至3月3日，鴻坤已連續在該區域拿下4宗地，伴随着津薊（拍）2016-034号地塊的順利落袋，鴻坤最終得以以17.82億包圓薊州新城中心組團的5宗地塊，總土地面積15.79萬平方米。

在天津大手筆攬地之前，業内對鴻坤的印象一直是默默無聞，僅有的訊息，也大多是來自其在北京推售的幾個項目。而鴻坤上一次為業内所關注，要追溯到2015年5月份，優客工場創始人、萬科前高級副總裁毛大慶在去職萬科5個月後，宣布加盟鴻坤集團並擔任高級合夥人、執行董事，彼時，這家低調的企業才正式走入大衆視野。

如今，伴随着鴻坤在天津市場引發的新一輪土地喧嚣，這家企業的大北京遠郊大盤戰略也逐漸揭開神秘面紗。

鴻坤天津土地喧嚣

在房企各展所長的土地市場，有人偏好並購，有人偏好招拍挂，有人熱衷市中心，也有人偏好遠郊區，觀點地産新媒體觀察發現，鴻坤就是這樣一家“不愛市區愛郊區”的企業。

以天津為例，早在2011年之前鴻坤便已進駐天津，彼時首選的區域便是天津郊區的武清區域，此後的幾年間，鴻坤連續兩度拓子天津，且全部是位于武清區中央水城闆塊。

步入2016年以後，鴻坤在天津布局的腳步開始加速，其中，2016年共斥資34.1億在武清、靜海攬下5城，2017年開年至今共斥資17.2億在薊州新城攬下5子。

具體來說，2016年2月24日，鴻坤以1.96億底價拿下武清區黃莊泉尚路北側一宗商住用地，總用地面積8.71萬平方米，樓面價2045.98元/平方米，地塊容積率1-1.1。

2016年4月13日，鴻坤以3.24億總價拿下武清區黃莊建設路西側兩宗住宅、商服用地，其中，津武（挂）2014-158号地塊9700萬元底價成交，土地面積4.31萬平方米，樓面價1250元/平方米，容積率1-1.8；津武（挂）2014-159号地塊2.27億元底價成交，土地面積10.10萬平方米，樓面價2045元/平方米，地塊容積率1-1.1。

2016年11月23日，經過82輪叫價，鴻坤以12.4億拿下天津靜海區團泊新城東區住宅及商服用地，總土地面積約18.45萬平方米，樓面價4690元/平方米，溢價率180%。其中，住宅用地容積率1.0-1.5，居住類規劃體量約合26.44萬平方米，在項目總體量中占比超95%。

2016年11月30日，鴻坤以16.5億拿下天津靜海區團泊新城東區商住用地，總土地面積19.83萬平方米，樓面價5563元/平方米，溢價率247%。其中，住宅用地容積率1.0-1.5。

2017年1月18日，鴻坤以總價2.98億元拿下薊州新城30号宅地，總出讓面積2.5萬平方米，成交樓面價7817元/平方米，溢價率73.7%。

2017年1月19日，鴻坤以2.90億元拿下薊州新城31号宅地，總出讓面積2.75萬平方米，成交樓面價4501元/平方米，溢價率56%。

2017年1月20日，鴻坤以3.74億元拿下薊州新城32号宅地，總出讓面積3.53萬平方米，成交樓面價7061元/平方米，溢價率40.92%。

2017年3月2日，鴻坤以4.6億元拿下薊州新城33号宅地，總出讓面積3.9萬平方米，成交樓面價7851元/平方米，溢價率74.4%。

2017年3月3日，鴻坤以3.6億元拿下薊州新城34号宅地，總出讓面積3.11萬平方米，成交樓面價7716元/平方米，溢價率71.4%。

遠郊超級大盤模式

觀察鴻坤過去幾年在天津的拿地策略不難發現其中共同點。首先，鴻坤所選擇無一例外都是武清、靜海、薊州等天津外圍區域，也即所謂的郊區；其次，上述地塊雖然部分溢價率較高，但總價都不高，最貴的一宗地也只有16.5億；再次，上述地塊容積率都在1-1.8之間，适合配建6層以下多層住宅或11層小高層住宅。

最後也是最關鍵的一點，鴻坤喜歡組團式拿地，多宗相鄰地塊合成一個大盤開發。以武清中央中央水城闆塊為例，鴻坤便是在幾年間連續拿下該區域組團的幾宗地塊，最終拼湊出了一個近60萬平的超級大盤，目前，該項目仍在建設和推售當中。

不出意外的話，鴻坤在團泊新城、薊州新城新拿下的地塊，也都将開發成類似的超級大盤。

實際上，類似的超級大盤模式，在鴻坤的大本營北京市場就已經早有先例，鴻坤在北京大興西紅門的幾個鄰近的項目，從某種意義來說也是一種超級大盤。

天津中原地産投資顧問部住宅中心副總監焦仲偉在接受觀點指數采訪時就表示，據其觀察，随着近年來北京土地市場供應減少、地價高漲、拿地日益困難，鴻坤實際上表現出了将發展核心從北京轉移至天津的趨勢。

據其介紹，鴻坤目前在北京和天津都成立了公司，派駐了團隊，這也反映出了鴻坤深耕天津的意圖。

而對于鴻坤在天津的這種郊區大盤模式，焦仲偉就表示，雖然目前鴻坤在天津市場上，包括知名度、品牌、市場占有率等都遠在前二十名之後，但其認為這種郊區大盤模式仍然還是有其可取之處。

一方面，郊區的地塊限制沒有市中心的地塊多，競争也沒有市區的地塊激烈，總價相對較低，資金壓力較小，适合鴻坤這樣子資金實力並不是太強的中小規模房企。

另一方面，從供需角度來說，在天津遠郊五區之中，除了近北京的武清是呈現供需兩旺的趨勢，其他市區從供給上來說並沒有很多，但其實際上還是存在一定的剛性市場需求的。

有業内人士就表示，這實際上或許也是當前市場形勢下，小規模房企在遭受大型房企市場擠壓過程中所作出的無奈選擇。在資金、開發實力無法匹敵的情況下，放棄競争過于激烈的一線城市和二線熱點城市核心區位，轉向競争相對沒有那麼殘酷、又存在一定的市場需求的一線及二線郊區。

但即便是在城市郊區，鴻坤仍需承受來自“郊區之王”碧桂園的正面挑戰，在上述地塊競拍中，鴻坤就已幾次與碧桂園正面交鋒，雖然最終鴻坤都成功拿下了地塊，但地價也因此擡高了不少。

此外，相較于單盤銷售模式，大盤模式雖然可以通過長周期銷售來平衡項目風險，獲取穩定銷售收益，但大盤所占用的較大資金同樣是鴻坤需要面臨的問題。

據觀點地産新媒體了解，億潤投資成立于2007年，其資管業務包括私募股權基金、房地産投資基金等，截止目前，億潤投資資産管理規模已超過100個億。