觀點指數周報：北京住宅成交量漲價跌 房山兩宗地低溢價出讓

觀點指數 據亞豪君嶽會統計數據顯示，2月第三周（2月13日-2月19日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交1261套，成交面積11.91萬平方米，環比分别增加66%、48%。與此同時，北京商品住宅成交均價為45496元/平方米，環比下滑13%。

亞豪機構市場總監郭毅分析，春節假期對市場的影響逐漸淡去，北京住宅市場的銷量也開始復蘇回升。從貨币信貸政策來看，盡管央行強調“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”，但從1月信貸投放來看，以住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款達到6293億元，比上月增加2076億元，比去年同期增加1510億元，刷新歷史紀錄。

以貨币信貸為助力，加之北京住宅新增供給的嚴重不足背景下，低總價商辦項目集中入市的影響，預計近期北京樓市成交量的回升速度将明顯加快。

市場觀察

供應情況來看，2月第三周（2月13日-2月19日）北京商品住宅市場共有5個項目入市，相比之前一周多出兩個，開盤項目包括首開龍湖天琅、泰禾中央廣場、遠洋新天地菲慕9號、遠洋新仕界、西長安壹号，5個開盤項目的共同特點是産品類型均為商辦項目。5個項目共新增商辦産品885套，預售許可面積4.8萬平方米，環比分别減少13%、52%。

二手房方面，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年第7周（2月13日-2月19日），北京市二手住宅共網簽2813套，環比下降26.8%。剔除春節假期所在的第4周、第5周，上周的交易量為2017年截止目前的單周最低。

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖分析表示，從近兩周的數據走勢來看，2017年春節過後的北京二手住宅市場延續了年前的降溫趨勢，年後市場目前不僅沒有回溫，反而還有進一步萎縮的迹象，這也是樓市調控政策趨緊，尤其是貨币政策收緊的一個必然。

胡景晖認為，雖然目前北京的樓市政策已經非常嚴格，但在房價出現實質性的回調之前，政策不僅不可能松動，反而還存在進一步加碼的可能。随着去年四季度以來換房需求的逐步釋放，未來的購房需求和成交量還将進一步回落。

商業地産

2月13日-2月19日，北京市寫字樓市場成交83套，成交面積3.79萬平方米，成交均價17380元/平方米，成交金額6.59億元。

商業市場方面，北京市商業市場成交114套，成交面積0.83萬平方米，成交均價35513元/平方米，成交金額2.93億元。

土地市場

2月13日-2月19日，北京無新增土地供應。土地成交方面，2月16日，北京迎來春節後的首場土地拍賣，共有房山區2宗地塊挂牌截止進入現場競價環節，合計出讓面積12.9萬平方米，起始總價為37.6億元。

根據出讓文件，2宗地均采用“限房價、競地價”的方式出讓。其中，商品房自持比例上限為70%，商業自持比例上限為100%。

另值得一提的是，本次競拍的2宗土地與西潞街道F1地塊的銷售均價上限均為38994元/平方米，最高限價40944元/平米。

現場消息顯示，參與上述2宗地的競拍企業完全相同，均為天恒+中糧、石榴集團、碧桂園、中海+首開+保利+龍湖、首創、遠洋、旭輝+金地、萬科八家。

最終，2宗地塊遭遇“秒拍”，整場土拍不超過20分鐘便宣告結束。

首先出讓的房山良鄉鎮01-02-03等地塊，僅經過7輪報價，即由中海+首開+保利+龍湖聯合體以23.25億元競得，未觸及價格上限，溢價率僅為10.7%。

資料顯示，房山良鄉鎮01-02-03等地塊，起始總價21億元，總建築面積133361平米。其中，01-02-03為多功能用地3751平米；01-05-02為住宅用地88098平米（該部分限制均價38994元/平米）；01-05-06為體育用地12364平米；01-06-03為基礎教育用地4550平米；01-06-05為商業用地24598平米。

據出讓要求，該地塊90平米以下需要占70%規模，二手商品房5年内不得出讓。

随後出讓的房山區良鄉鎮01-13-02、01-13-03、01-15-01地塊，也僅經過10輪報價，便由旭輝+金地聯合體以18.1億元拿下，同樣未觸及上限。該地塊建築控制規模 ≤101510平方米，起始總價16.6億元。

宏觀政策

2月17日，據新華網報道，在2017年春節前後，多家商業銀行已經上調了北京地區首套住房的貸款利率。

據了解，除了平安銀行、南京銀行等暫時仍有8.5折的優惠利率外，包括建設銀行、 招商銀行、光大銀行在内的多家銀行均在2月初将個人首套住房貸款優惠利率從原來的8.5折到8.8折調整至9折。

此外，來自建行某支行的工作人員透露，從2月起就接到通知，降低個人貸款優惠幅度，個人首套二手房貸款利率調整為基準利率的9折起。另據招行一工作人員則稱，針對北京個人首套房，如果是一手房，根據樓盤地段不同有一定的區别，二手房貸款利率為基準利率的9折。

附：北京區域房地産項目一周銷售數據(2016年2月13日-2月19日)

數據來源：北京市住建委、觀點指數