觀點指數周報：北京成交下跌一成 萬科並購拿下朝陽門頭溝兩項目

觀點指數 據亞豪君嶽會統計數據顯示，2017年春節後首周（2月6日-2月12日）北京共實現商品住宅（不含保障房與自住房）成交758套，成交面積8.06萬平方米，這一成交量相比2016年春節後首周分别下滑10%、1%。

亞豪機構市場總監郭毅認為，在經歷了去年的“930”新政之後，北京房地産市場快速上升的趨勢被打斷，而進入2017年以來，春節前後央行連續提升MSL、逆回購、SLF利率“變相加息”，再加上北京市場開始出現“二套房最高貸款年限25年”的傳言，這一繫列變動都預示着2017年貨币信貸政策将保持收緊态勢，利空因素将促使樓市銷量承壓。

市場觀察

供應情況來看，2月6日-2月12日，北京商品住宅市場共有兩個項目入市，這也是2月以來僅有的兩個項目入市，其中包括普宅項目都麗華府以及商辦項目泰禾中央廣場。兩個項目共新增住宅産品990套，預售許可面積9萬平方米。而在去年同期則無項目入市。

與去年對比來看，北京住宅項目入市節奏出現前移。不過亞豪機構市場總監郭毅同時認為，北京市場供應難以出現太大突破。

首先2016年7宗可售宅地的冰點成交成為今年住宅市場供應的最大制約；另外房地産收緊政策之下對于預售許可證的“加強”管制，對于供應市場節奏也形成一定制約，受到這兩方面制約的影響，預計2月乃至整個2017年北京商品住宅市場供應均将保持低位運行态勢。

二手房方面，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年2月上旬（1-10日），北京全市二手住宅共網簽4402套，與今年1月上旬的網簽量相比雖然增加了7.5%，但是與去年2月份春節後北京二手房市場的快速回暖相比，今年節後的北京二手房市場則延續了去年四季度以來的低迷态勢。

2016年2月份春節過後，北京二手住宅市場迅速回暖，交易量僅用三日就突破1000套，並在此後四個工作日持續保持在1000套以上，節後8天（含兩個休息日）平均網簽量為770套/天，交易熱度非常高。

相比之下，今年春節過後北京二手住宅市場熱度大減，單日最高網簽量不足800套，節後8天（含一個休息日）的平均網簽量僅為550套/天，同比去年春節後的日均網簽量下跌28.6%。

商業地産

2月6日-2月12日，北京市寫字樓市場成交成交60套，成交面積1.79萬平方米，成交均價21897元/平方米，成交金額3.93億元。

商業市場方面，成交33套,成交面積0.34萬平方米，成交均價40218元/平方米，成交金額1.38億元。

土地市場

2月6日-2月12日，北京無新增土地供應及成交。

另據萬科企業股份有限公司2月7日所發布的1月份新增項目簡報顯示，月内萬科在北京新增了兩個項目，支付總地價13.35億元，總建築面積13.4萬平方米。

其中，朝陽區的北京紅領巾橋項目，位于東四環與朝陽路交匯處，紅領巾橋東南側。地塊淨用地面積1.6萬平方米，容積率5.8，計容積率建築面積約9.0萬平方米。萬科擁有該項目60%權益，需支付地價款約12.15億元。

門頭溝區的北京軍莊項目，四至為規劃路。地塊淨用地面積7.5萬平方米，容積率0.6，計容積率建築面積約4.4萬平方米。萬科擁有該項目50%權益，需支付地價款約1.20億元。

宏觀政策

近日，在“京津冀協同發展調研行”座談會上，北京市市長蔡奇透露，目前北京城鄉建設用地規模為2921平方公里，“十三五”規劃控制目標定為2800平方公里以内，這就要求從2017-2020年全市年均減少存量30平方公里。

“嚴控增量”方面，蔡奇說，将嚴格執行産業禁止和限制目錄，嚴把企業項目準入關，從嚴治理企業超登記範圍經營；並實行“減量建設”。

蔡奇稱，根據“十三五”規劃2800平方公里的控制目標，則從2017年開始到2020年，全市每年要減少存量30平方公里。“要先做‘減法’，減到30平方公里以上的，才是當年的新增建設用地的規模，從而對新增用地和新增産業，形成更嚴格的約束。”

至于“疏解存量”，蔡奇指出，2017年北京市将疏解退出500家一般性制造業企業，清理整治“散亂污”企業2570家，累計完成7000家“散亂污”企業的清理整治，基本完成對“散亂污”企業清理整治；繼續加大力度疏解批發市場，疏解提升市場120個，包括完成動物園地區、大紅門地區、天意、永外城等批發市場的撤並、升級和外遷；疏解提升38個物流中心。

同時，北京今年将有序疏解部分教育、醫療功能。

而疏解北京非首都功能騰退下來的土地資源，将主要用于建綠地、建公園、建公共服務設施，提升首都的人居環境、城市的整體發展質量。

附：北京區域房地産項目一周銷售數據(2016年2月06日-2月12日)

數據來源：北京市住建委、觀點指數