觀點指數 | 上海1月報：成交續跌均價創新高 調控下碧桂園加碼滬上

觀點指數 在全國房地産市場成交一片跌聲中，上海樓市並沒有成為特例。

受調控及春節影響，2017年1月份上海商品住宅網簽量繼續下滑，僅去化38.87萬平方米，環比下滑4成，同比下滑7成，這也是2015年2月份以來的最低位。

春節期間，上海樓市成交僅8套，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節期間減少71.1%。

去年樓市中扮演重要角色的公寓，在2017年一開始便遇到最嚴調控，據網上房地産，已有100多個商辦項目（多數是商住房）被暫停銷售，甚至涉及多個剛剛準備開盤即被暫停銷售的項目。

樓市成交持續低迷，1月上海土地市場表現亦以平淡開場，共成交4幅地塊，包括一幅加油站用地。其余3幅分别位于徐匯區、寶山區羅泾鎮區以及寶山區羅店鎮，成交溢價率分别為4.02%、57.3%以及3%。

公寓寒潮 成交跌至低位

1月上海樓市成交主要集中在剛需剛改産品，占比超6成，寶山的招商中環華府單月成交225套，成交均價45436元/平方米。從區域來看，值得一提的是，成交量前十的項目中有7個郊環外和外郊環的項目。

供應方面，全市供應量為37.10萬平方米，環比、同比分别下滑45%、14%。而供求量的連續下挫與不斷上揚的房價形成了鮮明對比，1月上海成交均價創下歷史新高，全市商品住宅均價環比攀高16個百分點到46782元/平方米，同比增幅達3成。

據觀點指數觀察，均價上漲與高端項目集中成交相關，其中位于徐匯區的尚匯豪庭1月份成交156套，成交均價83069元/平方米。

1月共有9個區域的房價上漲，漲幅最大的為普陀區，新房成交均價為80302元/平方米，環比上漲16.48%，漲幅同樣超過16%的區域是年初市場就火熱的寶山區，招商中環華府和保利熙悅兩個項目成交火熱，區域成交均價43001元/平方米，環比上漲16.13%。這兩個區域基本是改善型産品成交較集中的區域。

去年樓市中唱主角的公寓産品遭遇最強寒流。1月6日，據網上房地産顯示，已有100多個商辦項目（多數是商住房）被暫停銷售，甚至涉及多個剛剛準備開盤即被暫停銷售的項目。

對此，上海住建委表态，為保障購房人的合法權益，規範市場秩序，自1月6日起，市住建委會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上簽約。

不少業内人士認為，這意味着樓市釋放了對商住房整改的信号，可以預見未來的一段時間内公寓産品成交量将持續下滑。

據上海中原數據顯示，2016年全年商辦類産品（類住宅為主）均價漲幅達到44%。2016年1月份成交均價為2.2萬元/平方米，到12月成交均價已達3.17萬元/平方米。據相關部門統計，純商辦樓單價為同地段類住宅單價的60%左右，類住宅單價為同地段商品住房單價的60%左右，甚至達到80%。

分析指出，商辦公寓項目暫停銷售，意味着政府對其監管加強，以期從供應端解決此類項目後續入住和經營方面的管理問題，尤其上海限購後，被限制人群多去認購該類房産，因此價格方面出現了随意報價等亂象行為，這一問題更需要整治。

土地為王 碧桂園加碼滬上

與二線城市火熱賣地不同，上海2017年土拍冷清開局令人大跌眼鏡。

據觀點指數統計，2017年1月上海共成交4幅地塊，其中包括一幅加油站用地。其余3幅分别位于徐匯區、寶山區羅泾鎮區以及寶山區羅店鎮，成交溢價率分别為4.02%、57.3%以及3%。

1月5日，上海迎來2017年首場商住地塊的出讓。地塊分别位于寶山區羅店鎮、羅泾鎮，占地面積15.20萬平方米，起始總價36.76億元。

不過，從當天成交的情況看，上海土地市場已逐漸告别過熱的階段。網上房地産顯示，羅店商住地塊顯示申請人數為5家，而實際參與4家；羅泾宅地10位申請人中，也只出席了9位。

最終，羅店鎮地塊被碧桂園以總價22.45億元競得，溢價率僅3.17%，樓面價1.64萬元/平方米；世茂以總價23.6億元競得羅泾鎮地塊，溢價率57.3%，折合樓面價2.35萬元/平方米。

另外，1月17日還有一幅黃浦商辦地塊，龍恒寶以23.3億競得，樓闆價26012元/平方米，溢價率4.02%。

土地市場降溫的原因，則主要源于房地産調控政策的收緊。去年10月8日，上海住建委、規土局聯合下發文件，提出6條遏制房價過快上漲的措施。其中在土地供應層面，文件明确進一步加大商品住房供應力度的同時，要求加強商品住房用地交易資金來源的監管。

據不完全統計，剛過去的2016年，上海出讓金額總出讓金額接近1600億元，位居一線城市首位；土地平均樓面價3.20萬元/平方米，同比上漲87%，創下歷史新高。

調控帶來的土地出讓條件約束與限制，最終傳導至開發商層面。即便同是寶山區的地塊，調控前後的境遇卻截然不同。

去年6-8月，包括中糧、建發、首開、信達等開發商均在寶山區拿地，溢價率多在100%以上，信達更是以58.05億元競得寶山區寶山新城顧村地塊，溢價率303.41%；而今年1月5日出讓的寶安區羅店鎮地塊、羅泾鎮地塊，最高溢價率也不超過60%。